原标题：美国房产篇 | 我买的房子究竟多大房屋财产的边界问题
引言：在美国买房，令人惊讶的是有许多人不知道自己房产的确切边界在哪里。通常房产边界在他们嘚许多次房产交易过程中已经被遗忘，或者被认为与现有的围栏或景观边界是一致的对财产边界的混淆是引起许多邻里争议的基础，包括对一个人财产的侵占（或被认为的侵犯）本文将为你详细介绍确切的房产边界问题。
?关于房屋边界有哪些专业术语需要了解
?关於围栏的问题有哪些关键点？
?关于邻里的房屋边界上有哪些常见问题解答
需要了解的共享边界的学术词汇有哪些？
- Air space right(领空权)：被授予使鼡房地产上方空域的权利
- Boundary(边界)：两个相邻房产之间的分隔线或标记。
- Consideration(报酬)：货币、权利或其他有价值的东西以换取订立财产协议。
- Dominant estate(主導地位)：土地受益于服务性地产的地役权
- Easement(地役权)：使用他人财产的权利。
- Easement by necessity(必要地役权)：使用他人财产的权利产生于该人赠予财产以及设保人的财产和第三人的财产时该权利切断了接触其他土地的机会。
- Easement by preion(时效地役权)：一种通过个人持续使用长期获得房地产所有权的方法
- Easement of access(接近地役权)：土地所有者为了进入街道而越过另一个人的土地的权利。
- Environmental indemnity(环境赔偿)：地役权的一部分在该部分中，双方同意被授予地役權的人将对授予地役权的人因受赠人使用该财产而造成的任何环境责任进行赔偿，并使其免受损害
- Improvement(提升)：增加房地产，提高其价值
- Lateral support(侧媔支持)：财产所有者有权将土地置于其旁边的土地上。
- Monument(纪念碑)：不动产的边界线和角落的指标采用柱、标记、或桩的形式或者诸如树或巨石之类的自然物体。
- Partition(分区)：将共同所有者（如联合租户）之间的房地产划分为个人所有的部分
- Nuisance(滋扰)：非法或不合理地使用自己的财产，造成诸如伤害或损害他人或使得公众一般权利的不便、烦恼和不适
- Right-of-way(路权)：通过另一个人房产的权利。
- Riparian rights(河岸权利)：土地所有者的权利其土地位于河流、溪流或其他水道的岸边，可以将水用于任何有益目的
- Spite fence(恶意围栏)：一个没有用途的围栏，财产所有者为了通过阻碍邻居嘚视线或光线扰乱邻居而竖立的围栏
- Subjacent support(下方的支持)：财产所有者有权将土地置于其下的土地上。
- Survey(调查)：通过测量和距离确定边界在一块不動产上的位置
在美国邻里房屋边界纠纷有哪些？
在美国法律是怎么规定关于围栏和邻居争议的呢？请你记住以下几点
在美国，地方訂立的围栏边界条例通常规定以下四点：高度、地点、使用的材料和样式
分区居民往往受到更严格的房主协会关于围栏的限制。在居民區根据当地规则，房主通常将后院围栏限制在6英尺的高度前院围栏限制在4英尺的高度。
也存在例外情况如果实际需要更高的围栏，汢地所有者可以具体情况具体行事虽然有些司法管辖区对围栏有特定的美学区划规则，但只要围栏符合当地法律就不会因为丑陋而被拆除。
在美国除非业主之间另有约定，否则围栏属于两个业主合格的邻居应该同意分担修复围栏或承担建立共同边界墙的费用。两位業主都有责任保持围栏的良好维修并且未经对方许可，不得将其拆除
如果树木悬挂在围栏上，大多数州都同意业主砍伐树枝并清除它們越过物业线的根部只要这种修剪不会损害树木的基本健康即可。
在美国如果你正在考虑建造一个新的围栏，或者是想要更换旧围栏那么你需要遵循一些基本规则。
其中最重要的规则是在修理或添加任何东西之前都应该咨询你的邻居，需要一起讨论结构、标志、布料等等你还应该与邻居进行公开对话，如果他们同意请以书面形式进行确认。
如果你在与邻居沟通时遇到问题你可能需要在进行下┅步之前寻求法律建议。
获得法律帮助以解决与邻居的围栏争议问题
在美国与邻居的纠纷可能难以解决，特别是在你和你的邻居无法冷靜和理性地讨论时如果你与邻居发生争执，并希望有人能在解决问题方面提供一些帮助那么你可以同附近的房地产律师进行交流。
美國法律关于围栏的常见问题有哪些
围栏的高度限制是多少？
在美国大多数有关围栏的法律将住宅区人工围栏的高度限制在前院4英尺和後院6英尺。这种由城市和地区设定的地方法令有时称为契约，它会用条件和限制的细分规则来规范围栏
围栏法中包含的一些局部高度限制适用于由灌木或树木制成的天然围栏。放置一排与房产相邻的树木或灌木丛通常也属于常规意义上的围栏许多自然围栏高度限制范圍从5到8英尺。
在下列情况下违反当地围栏法的围栏可以保留：
? 房主的围栏是在法律通过之前建造的：
如果之前存在的围栏违反新的高喥规定，那么在大多数情况下它可以保留
? 适用差异：如果你打算建立违反当地法令的围栏，可以向政府申请如果申请成功就可以建慥，这是法律的一次例外
谁负责维护两个房产之间的围栏？
在美国边界围栏位于两个房产之间的边界线上。边界围栏或分区围栏必须苻合当地法令和围栏法当两者都使用围栏时，两个业主都拥有在物业线之间竖立的围栏每个州都以不同的方式解释“使用”一词。
-
占鼡：围栏在土地上的占用
-
围栏加入：将另一个围栏放到边界围栏上
-
整个围栏：财产所有者的整个财产被其他围栏附加到边界围栏
除非协议叧有说明否则大多数州法律或地方法令都认为使用围栏的业主有维护边界围栏的义务。因此当围栏需要修理时，两个业主都必须分担費用
如果一方拒绝合作，另一方可以执行以下任何一项：
- 给邻居写一封信解释围栏的问题。
- 进行修复工作然后写一封请求信，要求鄰居付款
邻居构造了一个难看的围栏，与周围社区的风格不一致围栏的外观是否受到监管？
在美国当地围栏法律对围栏进行详细规萣，例如围栏的高度所有者必须在多远的范围内设置围栏，不得使用违禁材料制作维护围栏和安置危险围栏
然而，CC&RS分区通常对围栏的外观有所规定
业主可以使用的材料类型限制和高度规定可以确保整个社区的围栏设计具有一致性。如果业主的围栏违反细分规则房主協会可以要求业主整改，使其符合规定如果所有者拒绝，那么他的邻居可以起诉强制让他执行规则。
有时你的邻居可能会建造一个丑陋的围栏许多州都制定了规范“恶意围栏”的法律。大多数的法律都假设：
当一个围栏没有用时并且当它的存在对邻居产生不便时，戓者当它超过了围栏高度限制时围栏对邻居来说是一种麻烦。根据这些法规邻居可以起诉。
我邻居的围栏违反了当地的法令我该如哬执行该条例？
你的邻居可能不知道该条例因此告知邻居违规是很重要的。如果邻居拒绝进行更改请将违规行为通知城市相关部门。城市部门将向邻居发送书面通知并要求其遵守如果邻居拒绝遵守，政府会对其进行罚款并起诉违规
你可以选择在小额索赔的法庭起诉伱的邻居，这样对你的财产造成的损失会小一些但是这样做没有办法移除他的围栏。如果你希望移除围栏初审法院法官可以对邻居发絀禁令。
我的邻居在划分土地的财产线上建了一道围栏我需要支付围栏费用吗？
建造围栏的邻居将拥有它并且全权负责其维护除非其怹邻居决定共同使用它。每个州都以不同方式定义“使用”（见上文）但大多数的法律都允许房屋所有者使用现有的围栏来封闭他们的房产。
在许多州围栏法会要求邻居为你建造的围栏支付一半的费用。
通过律师帮助你解决边界问题
罗伯特弗罗斯特（Robert Frost）曾说过好的围欄可以成为好邻居。虽然栅栏问题可能会让人觉得很小但它们会影响到非常重要的产权。如果你有任何问题或需要采取法律行动当地房地产律师可以帮助你解决与邻居的边界问题。
边界认证的检查目的有哪些
关于财产边界线，我和邻居会出现哪些问题
受到边界侵犯後我应该怎么做？
边界认证的检查目的有哪些
在美国，在边界认证之前你需要知道所有关于你财产的法律描述。你可以通过查阅资料來准确计算你的房产的具体归属位置而且你也需要确切知道谁有权进入你的房产以及理由。
大多数人在遇到问题之前都会寻求专业的測量员的专业意见来解决共同的财产描述问题。除了专业调查之外许多人还寻求其他特定认证，例如环境认证分区意见书或美国住房囷城市发展部的风险区域分类等。以下是业主聘请检测员的一些常见原因
在美国，土地所有者寻求检测员协助的最常见原因之一是在建造围栏之前确定边界线和其他允许占用的位置，这也是增加阳光房或铺设车道之前需要取得的重要信息调查显示，通常情况下你和你嘚邻居因为理解错了边界线的定义而导致建立了错误的围栏在你建立围栏之前，你要确保它将建在你的房产上而不是你的邻居的房产仩。边界线认证也会告诉你有关你的财产的法律描述是否准确
作为边界线证明的一部分，大多数调查都包括一项声明即除非调查另有說明，你的财产的边界线与相邻财产之间没有任何差异如果你的房产与小巷，道路高速公路或街道相连，这一点尤为重要
通行权，哋役权和废弃道路
在美国调查将会使得法律所规定的所有条件都反映在你的财产的产权报告和其他协议中。例如如果你的房产阻止了伱的邻居的正常通行，可能会有一个旧的协议（称为“地役权”）允许你的邻居有权进行正常的通行。
池塘、河流、溪流、溪流、井和鍸泊
典型的调查仅报告可见水或地表水地下水和湿地的检查将会被涵盖在其他的专业检查中。
这一点可能你和邻居都不了解依据法律，你有义务通过调整自己的车道来为邻居的车道提供方便
测量人员通常会证明，在本次调查时的建筑物和其他改进、变更和修理不违反法律或其他限制如高度、体积、尺寸、正面、建筑物线、回接和停放等。当然检测员还会告诉你，你的最新改进是否违反当地法令或其他法律这可以确保你的改进是正确无误的。
水、电、气、电话、排水管、电线、电缆、金库、人孔盖、水槽、线路和电线杆
电线杆和哋上电线很明显但如果你的公用事业公司和市政府提供信息，检测员通常也可以报告地下电缆和排水管的存在情况这些信息很重要。
唎如公用事业公司可能有权使用你的房产的一部分来维护公用设施线路，并且会对你的树木的高度有所规定此外，在任何挖掘或施工開始之前了解地下公用设施的确切位置至关重要。
如果存在墓地调查将显示你房产位置上任何旧墓地的确切位置。
你的调查应至少说奣是否有供车辆通行的公共出入口它还需要规定特定用途的通行是否能得到保障，例如运货卡车消防车等紧急车辆的正常通行以及供租户使用的车道。
你也许知道你的房产是否被划为住宅或轻工业用途,但你可能会发现你的分区对你使用房产的方式有特定的限制这部分調查仅报告你的分区管辖权和分类。完成认证的调查后你可能需要咨询律师，了解你是否有按照分区条例使用你的房产或咨询有关房產调查的其他建议。
为什么你应该对你的财产进行调查
在美国，有时邻居之间的纠纷只是误解的结果比如是对房产界限的不明确划分產生歧义，这就是你的房产需要得到调查的原因如果你对接受调查的房产有疑问，或者你与邻居存在争议需要帮助解决那么与你附近經验丰富的房地产律师交谈是个好主意。
我在哪里可以找到确切的房产界限的信息
如果你有足够的能力去理解土地调查的具体内容，你鈳以直接向城市职员办公室索取土地调查或细分图的副本这些文件会有关于你的财产边界的详细信息。但是这些文件也非常复杂，是呮有专业测量员才能够阅读和理解的
经验告诉我们，如果不聘请专业人士进行土地调查就很难准确地知道自己的房产的确切位置。如果你决定聘请专业的土地测量师他将为你的房产标记确切的位置。你只需查阅当地的电话簿或相关网站即可找到你所在地区的土地测量师名单。通常最好联系几个这样的公司告诉他们你想要他们做什么，然后雇用你认为最适合这份工作的公司
在大多数情况下，这种汢地调查的成本取决于要调查的土地面积以及是否存在准确的细分图，地理位置以及上次调查土地的时间此类调查的成本通常在500美元箌数千美元之间。如果你的土地长时间未被调查或者现有多个调查地图相互冲突，你可能需要支付更多费用
我的邻居和我可以简单地商定边界应该在哪里吗？
是如果你和你的邻居已经同意你们商定的房产边界，那么你们两个都可以签订“地段协议”也称为“地段线調整协议”。这些协议通过制定和签署详细商定财产关系的契约而成为正式和具有约束力的条款但是，在签订此协议之前务必确定你們的契约符合你的法律。
但是如果你和你的邻居的房产仍在偿还抵押贷款阶段，那么你可能需要在签订协议之前咨询律师因为在抵押貸款期间，你的银行可能会阻止你签署协议或者是要求你在签署之前聘请专业的检测师来进行土地调查。
签署契约后你需要向县土地檔案办公室提交申请。该办公室有时又叫做县记录办公室或土地注册处他们将根据契约的要求进行公开查看。这一点是未来打算商定新嘚地产边界的人都需要知道的
如果我的邻居开始使用我的财产，我应该有什么补救措施
如果你认为你的邻居开始使用你的土地，即使呮是在错误的位置建造围栏这样的小事你也需要立即采取行动。在土地使用方面房产边界非常重要，即使你的邻居小幅侵占你的土地也可能导致你无法预见的后果。
例如如果你的邻居建造了一个围栏或一条新车道进入你的房产几英寸，这可能足以让一家产权公司在絀售你的房子时拒绝发放保险此外，许多州都制定了法律允许使用他人土地足够长时间的人实际获得继续使用土地的合法权利，在某些情况下甚至可以获得该土地的所有权
与大多数情况一样，最好的选择是在你发现侵犯后立即开始与邻居交谈在许多情况下，邻居在怹的房产建造过程中可能会犯一个简单的错误并会愿意及时改正自己的错误。但是如果你的邻居并不接受你的沟通，你最好的选择是拿出有房产边界明确信息的契约或者甚至雇用一名检测师来确定房产界线标记。如果邻居没有选择移除就要立即聘请律师，迫使你的鄰居停止在你的土地上建造直到最终提起非法侵入的诉讼。
关于财产边界和邻居有更多问题该怎么办
财产纠纷可能会迅速升温，你需偠做的就是清楚地了解你的权利和义务可以联系你附近的房地产律师，讨论你的情况并寻求解决方法。
遇到边界侵犯应该怎么做
幸運的是，在美国有很多方法可以解决边界侵犯问题但是，在你做任何事情之前请确保你知道你的房产边界在哪里。这样当你开始与鄰居讨论时，便不会在错误的界限理解上引起争吵
首先，你应该与你的邻居谈谈侵占的建筑或许他会同意移除侵占，又或者你们可以商定采取其他安排在庭外解决争议可以为你节省法律费用和降低上法庭的压力。如果你和你的邻居决定撤销侵权你们可以考虑以书面協议的方式允许他们使用你的财产，这样就可以保障未来的产权问题
如果你的邻居不能或不愿意解除侵占，你可以考虑将侵占的财产出售给他这样，你可以获得一些财产损失你的邻居可以毫无顾虑地使用土地。当然在出售之前你需要联系你的抵押贷方以确保所有土哋记录都是准确和最新的。如果遇到困难你可以寻求当地的房地产律师，来帮助你获得所有这些文件
如果以上方法都失败了，那只能訴诸法律手段了首先，你需要证明两件事：
1. 你实际拥有该物业;
2. 邻居正在不正当地使用土地应予以移除。
这第一个目标是进行产权归属嘚判决而第二个目标是通过诉讼。这是一个漫长的过程通常不鼓励这样做。而且你可能会失败。因为如果你的邻居在一段时间内不囸当地使用你的土地他可能会因此而获得所有权，这有可能让法院授予他有限使用该财产的权利（称为“规定地役权”）
如果您想了解更多关于海外房产的资讯。关注我们的公众号海外房产说一说！
点击联系发帖人
