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除了购汇变难，海外买房真的有那么划算吗
来源：善林金融理财助手
http://world.house.ifeng.com/rss/news/30/news_haiwaizhiye.xml
自今年2月份以来，国内20多个城市纷纷出台各种措施，防止一二线城市的房价进一步疯长。近几年来，随着海外购房热的增加，海外的房价也开始快速增长，不少当地人民“恨透”了中国人，因为是中国人把世界各地的房价炒起来的。
▲2016年中国人海外购房目的
据《2016中国人海外购房趋势报告》显示，2016年中国人海外购房的目的中，投资理财是主要目的，占比达52%，用于自住的比例为38%，为了移民而在海外买房的比例为8%，度假、教育等其他目的占比为2%。由此可见海外投资买房的人，大多数是抱着赚钱的目的去的。因为在很多人的印象中，国外的房子质量好，价格便宜，租金回报率高（有数据显示，美国房屋租售比就通常在5%左右，中国通常在2%）。
那么，这些海外投资房产的人最终赚了多少钱呢？其实在美国买房要综合考虑各种因素，并非是买完后坐等收房租那么简单，还有很多后续的问题要考虑。
▲2016年中国人海外买房目标国家
据《2016中国人海外购房趋势报告》显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.2%。因为在购房资格、产权保险、税收政策方面，美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁，但这也意味着，在美国买房，不仅要备足买房的钱，还要提前预留买房之后要缴纳的税费。
外籍人想在美国买房，在购房之前，要支付律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税等诸多费用，在买房之后，要支付房地产税、房屋保险、小区费或物业费、房屋保养费等。粗略的计算，美国的房主每年要缴纳占房价2%~3%的的持有成本。需要注意的是，别想着在美国逃避房产税，因为长期欠缴房产税，自己的房子就可能被当地政府拍卖。
不过不少外籍购房者在美国投资买房并非是只是为了赚取租金，一些投资者还存有低买高卖的想法，有这种想法的投资者不要忽略了一个问题，在这些国家出售房产就要缴纳资本所得税。以美国为例，一般而言，业主持有物业超过一年再出售的话，属于长期持有，需支付最多15%的资本所得税；如果持有时间不超过1年，属于短期持有，须缴纳较高的税款，因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。也就是说，在美国只要房产买卖有利润，就要交一部分利润给当地政府。
此外，与中国暂不征收遗产税不同，在美国想把房产赠与给自己的孩子，还要缴纳高额的赠与税。对于美国公民，2016年其一生有共有545万美元的生前赠与额，不同的州又有不同的最高免税额。但是没有美国绿卡的外籍人并不能享受这个免税额度，也就是说如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子，还要缴纳最高40%的赠与税。
税费之外，在海外买房也要考虑置业国家政策的变化，因为一些国家房地产政策的出台，很可能让你海外投资血本无归。
▲澳大利亚早在2015年时就出台政策限制海外购房
据《报告》显示，2016年中国人海外购房目标国家中，中国人对澳大利亚关注度是19.37%，仅此于美国。虽然不少人喜欢在澳大利亚买房，但澳大利亚外国投资审查委员会于2015年5月推出的一系列规定让海外投资者一身冷汗（规定如图）。澳大利亚媒体消息报道，澳大利亚政府2月6日宣布，强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度近两年来，已经强制出售总价值1.07亿澳元（约合人民币5.613亿元，8202万美元）的房产，其中四成是中国富商违规购买的豪宅。
▲澳大利亚政府强化投资者在澳非法置业
除了国外的以上因素之外，在国内，国家外汇管理局已经开始严控“借用亲戚额度购汇和分拆汇款的方式进行海外购房”的行为。“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括，一是5个以上不同个人，在同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；第二种是，个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞；第三就是，同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。
随着国家外管局调整个人外汇信息申报管理制度，个人购汇虽然仍有每年每人5万美元的额度，但手续繁琐严格了许多。对于想通过“蚂蚁搬家”式换汇获得海外购房资金的人们来说，这条路变得难走了。
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问下美国买房好还是澳洲买房好
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答:您好,澳洲和美国生活比一比,还是澳洲好。虽然美国是当今世界的超级大国,但是澳洲在许多方面却仍是略胜一筹。虽然美国专业人士的收入更丰厚,但是美国人需要应对的生活困难却比澳洲人多得多,不仅贫困率更高,医疗药更贵,而且感染致命疾病,包括HIV/AIDS的机率也高得多。在如此众多考验的轰炸下,还是澳洲买房好。
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去澳洲买房的并非都是土豪 潜在风险不可忽视
来源： 南方都市报作者： 舒朗
财年，中国买家在澳大利亚购买房产的价值达59亿澳元，成为澳大利亚最大的海外购房群体。在澳大利亚购房的中国买家，并不都是人们想象中的“土豪”。
4月13日下午，澳大利亚当地媒体报道，一位来自中国香港的买家以超过700万澳元(约合人民币1880万元)的价格，买下悉尼锡福斯区一座带有码头的水岸豪宅，创造了该区今年以来住宅价格新高。这也是一星期内澳洲媒体报道的第二个在当地创造了交易纪录的中国买家。
自2013年以来，中国买家刷新澳洲房产价格纪录的消息不断出现。2013年，悉尼皮蓬角一处名为A ltona的豪宅以5200万澳元的价格卖给了一山东商人，当时即创造了悉尼的豪宅最高价；2014年8月，悉尼朗格维尔一座水岸豪宅以约760万澳元售出，也创下朗格维尔地区房价的新纪录，买家同样是一位中国人。
中国买家不断创纪录的背后，是越来越多的中国人前往澳洲购房的趋势。记者查询澳大利亚外国投资评估委员会发布的年度报告，数据表明，在财年，中国买家在澳大利亚购买房产的价值达约59亿澳元，首次成为澳大利亚最大的海外购房群体，加拿大(约49亿澳元)和美国(约44亿澳元)投资者分别居第二、第三位。而在澳大利亚购房的中国买家，其实并不都是人们想象中的“土豪”。
屡破澳洲房价纪录
锡福斯区位于悉尼东北部，距市中心约12公里，毗邻曼利海滩，是悉尼人气较高的郊区地段，有著名的水岸豪宅。据当地媒体《曼利日报》称，位于锡福斯区的这套以700多万澳元卖出的物业占地面积1200平米，有4间卧室，并带有一个恒温泳池。
据了解，中介公司在一个专门介绍国外房产市场的中国网站上发布了该物业的相关信息。这位买家看到后即联系了中介，并在46天内完成了这桩交易。据称，共有两拨中国买家和一些本地买家对该套房产曾表达了兴趣。这套房产的亮点在于它的船坞部分，拥有登岸码头和4个船位。据透露，买家非常爱船，对他来说，这不仅仅是一套房子，更是一种生活方式。
而在此前的4月8日，澳大利亚媒体报道称，另一位中国商人以2500万澳元(约1.2亿元人民币)的价格买下了澳大利亚最贵的公寓———墨尔本“澳大利亚108”大厦的顶层公寓，也创造了该国公寓价格的新纪录。
“澳大利亚108”项目于2014年6月获得许可开始建设，计划于2019年完工，届时将成为澳大利亚甚至南半球最高的建筑，其主要中介机构C B R E的总经理安德鲁·里昂瑟利透露，买家是一位“非常低调且极度富裕的”中国商人，他和他的家人在纽约、伦敦、中国等地居住，每年有3个月时间留在墨尔本。同时，这位买家正与设计师合作，对这套公寓进行“个性化”设计。
据报道，这名中国商人买下的这个顶层公寓面积约800平方米，拥有独立的观光电梯，可以从98层直接升至该公寓所在的100层。这个超豪华公寓还拥有“不可思议梦幻式的”三层楼梯和一个巨大的厨房。
为何都去澳洲购房？
由于本土和海外需求旺盛，加上贷款利率优惠和汇率优势，近几年来澳大利亚房产需求居高不下。
目前正在北京从事金融工作的赵小姐曾在澳大利亚留学和工作，今年年初，她在悉尼埃平地区买下一套期房公寓，总价过百万澳元。她告诉记者，抛开曾在澳大利亚生活过的情感因素，之所以考虑在澳大利亚购房，而不是欧美国家，主要是因为这里华人多、气候宜人、适合居住。
“华人还是希望在华人较多的国家买房投资，假如以后想把房子卖掉，也很有可能是和华人进行交易，彼此间容易沟通，也有市场保证。”赵小姐说。
汇率、税费和贷款是赵小姐决定在当地买房的又一重要因素。她称，随着澳元汇率持续走低，在中国工作，再到澳洲投资买房，要比之前划算得多。此外，澳洲房产是永久产权、目前没有房产税和遗产税，这打消了不少像她这样自住型买家的顾虑，也是澳洲与欧美国家相比的一大优势。
而悉尼华裔房产中介莫妮卡·杜曾对媒体表示，水景和大地块也是中国买家追捧的元素。“因为即使你在中国很有钱，也很难买到面积巨大并拥有水景的房子。”
外国人也能随便买？
赵小姐有澳大利亚永久居留权，因此在买房的过程中没有遇到资格受限的情况。但即使是没有永久居留权的普通外国投资者，也是有资格在澳大利亚买房的。
根据澳大利亚现行政策，外国人可以购买澳大利亚新房，但一般不能购买二手房。根据澳大利亚外国投资审查委员会(FIR B )发布的购房资格指引，在现行的政策下，没有临时居留权的外国人，也可以申请购买澳大利亚的一手房，且这类申请“一般不带任何附加条件”。
据悉尼一位华人房产中介张先生介绍，没有永久签证或临时居留签证的外国人，购买新房时一般不会遇到FIRB不批准的问题；他们可能面临的最大问题，反而是房源不够。
张先生称，澳大利亚的房产开发商可能会被银行要求，只能把其开发的一部分房源出售给外国人，这个数字在不同楼盘有所不同，最低的仅为20%。假如外国买家看上了这个楼盘的房源，其能够出售给外国买家的数量有限，那买家们就要面临激烈的竞争了。
购房，钱不是问题
据北京一中介业务人士介绍，其公司的主要客户为40岁左右的中产阶级人士，买家的主要职业为私企老板或公司高管，年收入在几十万到上百万，购买的房产多为两房公寓，总价最贵的达到200万-300万澳元。这与普通人理解的“土豪”其实并不一样。
赵小姐也笑称自己不是“土豪”，因为银行贷款提供了让“非土豪”去澳大利亚买房的可能。
首先，赵小姐买的是期房，预计两年左右交房。在签订购房合同时，她只付了房价总价的10%，等到收房时只需要再付10%。两年的“缓冲期”，让赵小姐感觉压力不大。
赵小姐房价剩余80%的部分均可以向银行贷款。而银行放款后的前5年，她可以按月只归还利息，这就保证了前5年她的月供负担不高。假如她选择把房子出租，那么租金也基本足够支付月供。5年之后，赵小姐还可以再申请5年只还利息，最多能申请15年，从第16年开始还本金。
低首付款加上较宽松的还款方式，让购房者能用较少的首付“撬动”一套上百万澳元的房产；假如之后选择出售，还有可能赚取差价。
前述悉尼房产中介张先生也表示，较低的首期款和前5年只还息不还本是澳大利亚房产吸引外国投资者的重要原因。据他介绍，目前东部海滨城市布里斯班黄金地段的新房房源，首付最低的还不到4万澳元(约18万元人民币)。
而欧美等国对外国人在本国购房的贷款政策却没有这么诱人。如美国，虽然房贷基准利率低于澳大利亚，但外国人很难获得基准利率贷款，且会被要求付更高的首付款。
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编辑： 龚春辉
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市场混乱，投机者多。澳洲从立法以来.增加就业机会3。海外人士投资澳洲新房对澳洲的3大好处:1.增加供应量，解决房屋供不应求的局面2。三二.
海外投资者只能投资澳洲新房，美国新房二手房外国投资者都可以买.
海外投资者投资澳洲。美国基本都是全款，很少的州给外国人贷款，回报率高，风险小，二是，就鼓励海外投资者投资新房，限制投机二手房，保护市场平稳健康发展，政策同美国公民有区别。贷款的好处一是有投资杠杆，贷款等同于澳洲公民.房地产相关产业能带动经济；投资澳洲房产最多的外国人恰恰是美国人，如果没有银行贷款，没有第三方合伙人
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主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
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