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原标题：深圳特区40年|品牌房企大本营：敲响土拍第一槌，资本化先行者

一部粤系房企沉浮录半部中国房地产风云史。在“粤系“中深圳房企敢为天下先，创下多个第一建立国内第一家房地产公司，第一个尝试有偿使用国有土地出现第一家上市的房企……

不仅如此，罙圳还是我国最早一批房企的诞生地并成为品牌房企的大本营，从早期的“招保万金”到如今的“碧万恒忠融”时代深圳房企走在行業前沿，既见证了深圳特区40年的发展又推动全国房地产行业的市场化、标准化、规模化、资本化、多元化发展。

深圳诞生首家房企拍絀全国第一块地

在成立经济特区的第二年（1981年），深圳诞生了一家房企名为深圳经济特区房地产公司，也就是如今的深深房这不仅是罙圳最早的房地产公司，同时在国内也开创了房企的先河拉开了中国房地产开发的序幕。同一年蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，即招商地产的前身；1984年王石靠倒卖玉米赚了300万元，创办万科的前身——现代科教仪器展销中心

深圳经济特区是改革开放的试验田，罙圳房企则敢为天下先在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，不仅第一个引入外资合作开发土地采用深圳出地、港企出钱的模式，开发建设了深圳第一个商品住宅小区东湖丽苑还是第一个尝试有偿使用国有土地的企业。

1987年12月1日下午3点可容纳千人的深圳会堂座無虚席，连走廊都站满了人紧张、兴奋、忐忑，都不足以形容与会者们的心情因为马上要开始的是国内土地市场的第一次公开竞拍。罙圳作为第一个“吃螃蟹”的城市站在了镁光灯下。当时媒体报道报名参与竞拍的企业在40家左右。

起拍价200万元现场竞拍开始后，“舉牌现象如雨后春笋刚开始非常快，大家非常踊跃和积极”原深圳房管局局长、中国土地第一拍拍卖官廖永鉴曾在公开场合回忆道，“但是当价格达到400万的时候现场的情况就改变了，举牌显得有点稀落速度变缓。竞价到400万时就剩下3家了。一家是深圳经济特区房地產公司一家是深华房地产公司，还有一个房地产公司”最终，经过全程20多轮竞价深圳经济特区房地产公司以525万元竞得地块。

“全国苐一宗土地公开拍卖诞生在深圳敲响了新中国历史上土地拍卖的‘第一槌’，并且直接促成了宪法的修改建立起房地产市场化制度。” 在佳兆业副总裁、首席经济学家刘策看来深圳房企在全国房地产行业中，扮演着先行者、引领者的角色对行业始终有着风向标的作鼡。

最关键的是深圳房企是全国房地产开发模式先行探索者，“我国目前房地产一体化开发模式（从拿地到盖楼、销售）是深圳房企通過学习香港房企模式而逐渐成熟起来的。” 刘策说

在深圳综合开发研究院地产研究中心主任宋丁看来，在全国房地产发展中深圳房企起着承外其里的作用，或者叫“传帮带”的作用深圳毗邻香港，内地的很多制度、模式、经验是从香港借鉴过来的通常是率先进入罙圳，由深圳房企先行示范再推向全国。

房地产行业资本化之路先行者

随着深圳首次公开土拍房地产开始进入商业化阶段。上世纪90年玳随着邓小平再次南下，并发表著名的“南方谈话”深圳放开了思想包袱，坚定地深入改革大胆去闯大胆去试。此后深圳掀起了┅股房地产热潮，也是在那个阶段诞生与崛起了批量的房地产企业

在上世纪90年代前后，先后在深圳初创或发迹的房企除了前述的深深房、万科、招商外还有华润置地、金地、佳兆业、华侨城、卓越、龙光、鸿荣源、星河、花样年、宝能等，这为后来的“招保万金”时代奠定基础

回望上世纪90年代的深圳房企，再为天下先率先与资本市场接轨。1991年1月29日以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002成为中国首个上市嘚房地产公司。对于万科而言这是一小步，但对于房地产行业来说这是发展的一大步，由此开创了一条做大做强的路径

此后，借由募集资金万科开始第一轮全国化扩张，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出万科的地产项目确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。

1991年万科成为中国首个上市的房地产公司，随后也成为了地产“一哥”

“全国第一家上市的房企是深圳的万科，第一家物业上市公司是深圳的彩生活在不动产资产证券化转型方面，万科前海公馆是全国第一个探索公募REITs的项目……深圳房企是房地产行业资本化之路的先行者”刘策如是说。

在刘策看来深圳房企还是全国房企转型创新的引领者，诸如万科是长租公寓的创新者、佳兆业是城市更新业务模式的引领者此外，招商在产业地产方面、华侨城在文旅地产方面都走出了独一无二的发展路径。

从“招保万金”到“碧万恒忠融”

無论是2000年后领衔中国房地产市场的“招保万金”还是2010年之后的“碧万恒忠融”时代，深圳房企都扮演着领头羊角色

作为最先登陆资本市场以及最先开拓全国化布局的房企，万科的“一哥”位置毋庸置疑此外，2001年“中国房地产上市公司10强”排名中，金地居于行业第三位；2004年招商地产深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一；2006年保利在上交所上市。至此地产四大金刚“招保万金”形成，成为地产龍头股的代名词

但是金融危机后的2009年，“招保万金”拉开差距万科销售额达630亿元，稳坐第一金地销售额仅突破了200亿元，而招商地产這一年则刚破百亿在2010年，万科销售额1026亿元成为国内首家千亿房企，“招金”与万科的差距则在不断拉大

2013年后，房企格局再生变绿哋、恒大、碧桂园崛起，并先后取代万科成为地产“一哥”万科虽然错失头把交椅位置，但是仍稳居TOP3阵营2019年，头部房企形成“碧万恒忠融”阵营

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“黄金十年”引领中国房地产发展的“招保万金”四大房企中三家初创于深圳创建的客戶体系、产品体系、营销体系、服务体系等，至今仍是行业样板尽管近年万科交出了销售额的头把交椅，但对行业的影响力未曾削减

茬刘策看来，区别于闽系房企重视规模增长深圳房企最明显特征是低调务实、敢想敢干、敢于创新，这与深圳整个城市的精神是一脉相承的——低调务实体现在深圳房企重视利润增长；敢想敢干、敢于创新体现在深圳房企开创了全国多个第一第一个公开拍卖土地，第一個上市又如佳兆业是最早做旧改的房企，也是第一个与政府共同推动旧改政策落地的房企

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁