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如何确定回迁房营业额
导读：如何确定回迁房营业额？产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照“拆一还一”原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。具体内容请看下文。
　　产权调换、互不补价的计税营业额的确定
　　产权调换、互不补价是指开发商与被拆迁人之间按照&拆一还一&原则，在回迁房面积与拆迁房面积相等的情况下，互相均不收取房屋价款的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函〔号)规定，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定。
　　产权调换、超面积补价的计税营业额的确定
　　产权调换、超面积补价是指开发商与被拆迁人之间在回迁安置房面积与拆迁房面积相等的部分不收取房屋价款，开发商就对超出拆迁面积安置房屋的部分，向被拆迁人收取房屋差价款的一种安置形式。其计税营业额应分别确定，即对回迁面积与拆迁面积相等的部分，按照以上第一种方法即按同类住宅房屋的成本价核定计税营业额。对超面积安置部分收取房款的，应根据《中华人民共和国》有关规定，就其实际收取的房屋补价款为计税营业额。如开发商收取的超面积补价款低于同类商品房市场价格的，则应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定其计税营业额。即(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本&(1+成本利润率)&(1-)公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
　　产权调换、互相作价的计税营业额的确定
　　产权调换、互相作价是指开发商与被拆迁人之间通过对拆迁房屋的评估作价，并向被拆迁人进行货币补偿，然后，被拆迁人再根据拆迁回迁协议，向开发商购买新建的回迁安置房的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》有关规定，就开发商实际取得的收入为计税营业额。如果开发商收取回迁安置的房价明显偏低的，则应按照以上第二种对超面积安置部分收取房款的核定方法，核定其计税营业额。
　　产权调换、土地不作价、互不补房款的计税营业额的确定
　　产权调换、土地不作价、互不补房款是指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。其计税营业额的确定，应根据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第2号)和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第(三)项规定，核定其计税营业额。即按下列公式核定：计税营业额=工程成本&(1+成本利润率)&(1-营业税税率)，其中公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。但是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列三个条件：一是开发商必须以自己的名义立项;二是开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房;三是开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。(来源：中国税网)
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第06版：沈阳新闻
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本站地址：沈阳市沈河区北三经街67号（110014）“开发商通知我们，回迁房的实际面积是60.022平方米，而不是当时签协议时的55平方米，多出来的一部分面积，要按市场价7000元/平方米缴钱，否则不给办理入住，我们认为这个太不合理了。”皇姑区牡丹江街一小区的回迁居民王女士日前就此向市民热线反映，而据王女士称，其遭遇并非个案。
昨天，该小区开发商相关人士接受记者采访时认为，大多数回迁居民对此应该能够理解。而皇姑区城市房屋拆迁管理办公室回复称，这个小区应该属于产权调换房，等同于商品房，而按照《商品房销售管理办法》，超出协议面积3%部分的房价款应由开发商承担。
老百姓现价埋单
王女士说，2010年4月，她在皇姑区牡丹江街附近的住房拆迁，王女士签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）。《安置协议》显示，王女士购买的房屋面积为55平方米。今年11月初，王女士接到开发商方面打来的电话，称王女士购买的房屋面积实际为60.022平方米，多出了5.022平方米。其中3平方米按每平方米4000元计算，2.022平方米按7000元/平方米计算。问题也就出在这2.022平方米的价格上，王女士认为7000元的标准明显高了。王女士说：“我们当时买的就是55平方米的房子，我们没钱买大房子。强加给我们面积不说，还定这么高的价格，我们怎么承受得了？”
《安置协议》第八条第一款规定：当实际面积大于约定面积3平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按4000元/平方米计算。超过3平方米怎样计价，却并没有约定。
70岁杜大娘的情况与王女士一样，动迁之初，老人痛快地签了协议，为了能够买到合意的户型、楼层，还排了一天一夜的队。老人说：“我们2010年4月签的合同，那个时候这里价格是3980元/平方米，我们买的是期房，现在却按现房价格来卖给我们，这个道理说得通吗？”
价格已经很低了
在小区售楼处，杜女士找到了一位据称是负责的工作人员，这位正在吃着烤地瓜的女士拒绝承认自己是开发公司的工作人员，随即溜走。而售楼小姐则称，她们是销售商，不是开发商，并称刚刚走掉的女士，就是开发公司在这里的负责人。
记者随后辗转与开发公司相关负责人钱女士取得联系，钱女士强调，面积前后之所以出现这么大的误差，主要是因为当初在与回迁居民签协议时，房屋还未经房产测绘部门测量，因此出现了这么大的误差。同时，钱女士认为，王女士等人应该是产权调换房，并非回迁房。至于7000元/平方米的价格，钱女士认为也并不高：“我们今天刚刚卖了一栋7500元/平方米的房子，7000元比市场价格已经低了。”
之所以3平方米以内按约定价格，超过3平方米按市场价，钱女士坦言并没有明文规定，不过是一个约定俗成的东西。
“我们通知了，大多数人都能接受，就是一部分人不能接受。当然了，如果换位思考，我当然希望越低越好。我相信老百姓能理解。”
如果不理解怎么办？钱女士笑而不答。
超出部分开发商承担
皇姑区城市房屋拆迁管理办公室负责信访的副主任赵登俊告诉记者，他在上午刚刚接到群众反映，目前正在调查了解这件事。他说：这个首先要看拆迁安置协议是怎么写的，如果合同上有明文规定，那么就是合同法范畴的事情了，作为政府部门我们也干预不了。不过，就这件事来说，开发公司在协议签订的时候，只规定了超出3平方米以内的价格，超出3平方米怎么办，没有明确，应该是开发商的一个疏忽。”
“目前为止，产权调换房出现面积差如何办理，还没有明文规定。不过，产权调换房等同于商品房，在《商品房销售管理办法》以及最高法关于此的一个司法解释里，都提到在没有合同约定的前提下，面积误差超3%，房价款应由开发企业承担。开发商在合同里只约定了3平方米之内的价格，那么超出的2平方米多如果走法律程序，那么就只能由开发企业埋单了。”
也就是说，2.022平方米的面积款，王女士根本不必支付了。
不过，赵登俊副主任表示，此前沈阳有类似情况，一般都是由开发商和业主协商解决。他说：“坐下来慢慢谈，解决应该不是问题。”
沈阳晚报高级记者 高寒冰
1.日开始施行的《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
2.最高法在2003年，发布了一个关于商品房买卖纠纷的司法解释，其中的第14条，重复强调了《商品房销售管理办法》第二十条的相关规定。
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是按算，还是算的！我看我家以前房子房产证上写了一个使用面积和建筑面积！
崔志良8&&&&
熟悉区域：
可以买的,公积金贷款也行,但是具体要看里面的余额,还有就是数额没有第一次贷款的额度多,
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回迁房是按原有拆除建筑面积给的，在院里子没有和的是无籍房。可以要求补偿，回迁房可以。
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