村民公寓也讲容积率
10:59:54 &&
中国国土资源报 &&
作者：谢佳旺
一天早晨，桌子上的电话响了。打电话来的是沙头镇的一个中学老师，举报镇上的集中居住区土地利用率不高，容积率明显太低，且小区内安排别墅建设,也违反了国家有关规定。放下电话，感觉一名中学老师能懂这么多土地管理知识，很是可贵。但转念一想，集中居住区是区里推进新农村建设的一个主抓手，此时查处集中居住区用地，比较困难。特别是查处集中居住区的容积率等问题，容易引起基层政府的不满。
经过对集中居住区用地情况的调查，尤其是对规划、设计、报批、进区对象安排审查、安置面积、建设方式等情况的调查，我们发现，这些乡镇基本上是因开展土地整治工程，或万顷良田建设而进行的集中居住区建设。这些小区都是由地方政府统一规划设计，小区设计主要按每亩地安排两户农民的单体住宅楼布局。从与乡镇领导的谈话中，我们得知，区政府对小区建设规划并没有硬性规定，国家对农民集中居住区用地，也没有出台过技术规范要求。
沙头等镇的居住区用地存在的不规范问题让我感到很棘手。一边向领导汇报，一边查阅有关住宅类用地的使用标准、农民集中居住区用地管理的规定。经过讨论，大家认为集中居住区用地可以参照国家有关住宅用地的规定执行。我们及时把国土资源部和国家发改委制定的《限制用地项目目录》中的相关条款向区政府领导作了报告，建议对乡镇集中居住区用地参照该指标进行规范管理。听完报告，区政府领导批准同意全区集中居住区按单宗地不超过7公顷，容积率不低于1.0（含1.0）的标准进行建设。
之后，我区先停工了所有集中居住区的建设，然后按照区政府新下发的文件，逐一过堂，对规划建设联排、叠加、多层的小区，同意其复工，对建设单体住宅楼的小区，调整规划，要求增加多层区，让容积率达到1.0以上，方可继续施工。通过这次小风波，全区上下干群，尤其是领导干部均对集中居住区用地有了节约集约的概念。
《限制用地项目目录》虽对住宅用地出让供地作了规定，但规定中提到了小城市、建制镇宗地面积不得超过7公顷，我们把规定引用到乡镇农民集中居住区管理中，区镇领导认可，基层群众也能接受。
但愿，没有容积率的小区从此不再出现。
（作者单位：江苏省扬州市广陵区国土资源分局）
小编点评：随着城乡一体化的快速推进，各地农民集中居住区建设更为普遍，要把节约集约的理念逐步灌输其中，不能再走农村建房不节约的老路。
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土地开发强度视角下容积率的影响要素分析
【摘要】：土地开发强度反映土地利用程度和累积承载密度的高低,它是政府调控和规划管理的主要内容之一,因为其牵涉诸多利益方,对于城市的经济、环境、社会、景观等各方面发展具有重要影响,所以开发强度决策广受关注,但同时又饱受质疑。土地开发强度控制实质上是对开发容量的控制,其核心指标是容积率。本文将通过对多个城市容积率的相关规定的研究,总结出影响容积率指标确定的因素,并通过对因素的分析,研究其与城市形态的内在关系,最终指导开发强度的确定。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：TU984【正文快照】：
1容积率的概述容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,通常所说的容积率是指宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。作为规划管理的核心指标,它与城市土地开发、城市环境质量、土地开发控制、土地经济收益有密切的联系。2国内外城市对容
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京公网安备75号节约集约利用土地规定
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节约集约利用土地规定
国土资源部
】【】【】
（日国土资源部第1次部务会议通过）
　　中华人民共和国国土资源部令
　　第61号
　　《节约集约利用土地规定》已经日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自日起施行。
　　部长&姜大明
　　第一章&总&则
　　第一条&为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。
　　第二条&本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。
　　第三条&土地管理和利用应当遵循下列原则：
　　（一）坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；
　　（二）坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局；
　　（三）坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；
　　（四）坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。
　　第四条&县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。
　　第五条&国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。
　　第六条&在节约集约用地方面成效显著的市、县人民政府，由国土资源部按照有关规定给予表彰和奖励。
　　第二章&规模引导
　　第七条&国家通过土地利用总体规划，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排，对建设用地实行总量控制。
　　土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。
　　下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。
　　第八条&土地利用总体规划对各区域、各行业发展用地规模和布局具有统筹作用。
　　产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局必须符合土地利用总体规划的安排。
　　相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。
　　第九条&国土资源主管部门应当通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给，合理保障民生用地需求。
　　第三章&布局优化
　　第十条&城乡土地利用应当体现布局优化的原则。引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。
　　禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。
　　鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。
　　第十一条&国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制。
　　城市建设用地应当因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。
　　第十二条&市、县国土资源主管部门应当加强与城乡规划主管部门的协商，促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生活用地，提高生态用地的比例，加大城镇建设使用存量用地的比例，促进城镇用地效率的提高。
　　第十三条&鼓励建设项目用地优化设计、分层布局，鼓励充分利用地上、地下空间。
　　建设用地使用权在地上、地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定。
　　出让分层设立的建设用地使用权，应当根据当地基准地价和不动产实际交易情况，评估确定分层出让的建设用地最低价标准。
　　第十四条&促进整体设计、合理布局的建设项目用地节约集约开发。
　　对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地，市、县国土资源主管部门可以按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价。
　　综合用途建设项目用地供应，包含需要通过招标拍卖挂牌的方式出让的，整宗土地应当采用招标拍卖挂牌的方式出让。
　　第四章&标准控制
　　第十五条&国家实行建设项目用地标准控制制度。
　　国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。
　　地方国土资源主管部门可以根据本地实际，制定和实施更加节约集约的地方性建设项目用地控制标准。
　　第十六条&建设项目应当严格按照建设项目用地控制标准进行测算、设计和施工。
　　市、县国土资源主管部门应当加强对用地者和勘察设计单位落实建设项目用地控制标准的督促和指导。
　　第十七条&建设项目用地审查、供应和使用，应当符合建设项目用地控制标准和供地政策。
　　对违反建设项目用地控制标准和供地政策使用土地的，县级以上国土资源主管部门应当责令纠正，并依法予以处理。
　　第十八条&国家和地方尚未出台建设项目用地控制标准的建设项目，或者因安全生产、特殊工艺、地形地貌等原因，确实需要超标准建设的项目，县级以上国土资源主管部门应当组织开展建设项目用地评价，并将其作为建设用地供应的依据。
　　第十九条&国土资源部会同有关部门根据国家经济社会发展状况和宏观产业政策，制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》，促进土地节约集约利用。
　　国土资源主管部门为限制用地的建设项目办理建设用地供应手续必须符合规定的条件；不得为禁止用地的建设项目办理建设用地供应手续。
　　第五章&市场配置
　　第二十条&各类有偿使用的土地供应应当充分贯彻市场配置的原则，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。
　　第二十一条&国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。
　　除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。
　　具体办法由国土资源部另行规定。
　　第二十二条&经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。
　　各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。
　　禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。
　　第二十三条&市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。
　　采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。
　　第二十四条&鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
　　在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
　　第二十五条&符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。
　　分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。
　　具体办法由国土资源部另行规定。
　　第二十六条&市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。
　　第二十七条&市、县国土资源主管部门在有偿供应各类建设用地时，应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。
　　在供应住宅用地时，应当将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。
　　第六章&盘活利用
　　第二十八条&国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对田、水、路、林、村进行综合治理，对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。
　　第二十九条&农用地整治应当促进耕地集中连片，增加有效耕地面积，提升耕地质量，改善生产条件和生态环境，优化用地结构和布局。
　　宜农未利用地开发，应当根据环境和资源承载能力，坚持有利于保护和改善生态环境的原则，因地制宜适度开展。
　　第三十条&高标准基本农田建设，应当严格控制田间基础设施占地规模，合理缩减田间基础设施占地率。
　　对基础设施占地率超过国家高标准基本农田建设相关标准规范要求的，县级以上地方国土资源主管部门不得通过项目验收。
　　第三十一条&县级以上地方国土资源主管部门可以依据国家有关规定，统筹开展农村建设用地整治、历史遗留工矿废弃地和自然灾害毁损土地的整治，提高建设用地利用效率和效益，改善人民群众生产生活条件和生态环境。
　　第三十二条&县级以上地方国土资源主管部门在本级人民政府的领导下，会同有关部门建立城镇低效用地再开发、废弃地再利用的激励机制，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、闲置浪费等低效用地进行再开发，对因采矿损毁、交通改线、居民点搬迁、产业调整形成的废弃地实行复垦再利用，促进土地优化利用。
　　鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
　　第七章&监督考评
　　第三十三条&县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后的开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布土地供应、合同履行、欠缴土地价款等情况，接受社会监督。
　　第三十四条&省级国土资源主管部门应当对本行政区域内的节约集约用地情况进行监督，在用地审批、土地供应和土地使用等环节加强用地准入条件、功能分区、用地规模、用地标准、投入产出强度等方面的检查，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。
　　第三十五条&县级以上国土资源主管部门应当组织开展本行政区域内的建设用地利用情况普查，全面掌握建设用地开发利用和投入产出情况、集约利用程度、潜力规模与空间分布等情况，并将其作为土地管理和节约集约用地评价的基础。
　　第三十六条&县级以上国土资源主管部门应当根据建设用地利用情况普查，组织开展区域、城市和开发区节约集约用地评价，并将评价结果向社会公开。
　　节约集约用地评价结果作为主管部门绩效管理和开发区升级、扩区、区位调整和退出的重要依据。
　　第八章&法律责任
　　第三十七条&县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本规定，有下列情形之一的，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）违反本规定第十七条规定，为不符合建设项目用地标准和供地政策的建设项目供地的；
　　（二）违反本规定第十九条规定，为禁止或者不符合限制用地条件的建设项目办理建设用地供应手续的；
　　（三）违反本规定第二十二条规定，低于国家规定的工业用地最低价标准供应工业用地的；
　　（四）违反本规定第三十条规定，通过高标准基本农田项目验收的；
　　（五）其他徇私舞弊、滥用职权和玩忽职守的行为。
　　第九章&附&则
　　第三十八条&本规定自日起实施。
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高层住宅容积率为多少才算比较好的居住小区？
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容积率是指单位面积上承载多少地上建筑物,打个比方说,就是一佰平方米的土地,是允许你盖五层楼还是十五层楼,或者五十层楼,或者说是这一百平方米都盖上建筑还是留多少比例的绿地,只用其中的一部分表现建筑物.这里不计算地下面积,只考虑地上面积,而地上建筑物的面积则是由发展建设部门审定计划、规划委建委等部门审定设计规划及建筑设计的,由于不同地块、不同区域,对建筑高度、密度、建筑环境等都是有要求有分配的,比如绿化比例交通规划等,所以不同地块、不同项目的容积率是不同的.容积率体现的就是对土地利用的合理规划,以及对环境的相对整合.比如,在规划为商业区的地方,如果是建筑楼层较低、密度较稀,则造成土地资源利用上的浪费,不能集合所有的商业环境,影响商业发展.但是在规划为住宅区的地方,如果楼太密集、绿地稀少,则造成居住环境的不适应、紧张和压迫感,缺少良好的生活环境.所以,合理规划和利用容积率概念,是城市开发和建设的重要课题.现在很多大型商业区都重视地下建筑和建设地下商业区,这就是一种在保证地面容积率的同时扩大商业面积的方法.可以增加、改善地面的绿地和人流空间.
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