原标题：万业企业：2016年年度报告

2016 姩年度报告 公司代码：600641 公司简称：万业企业 上海万业企业股份有限公司 2016 年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高級管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、 公司铨体董事出席董事会会议。 三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、 公司负责人朱旭东、主管会计工作负责人邵伟宏及会计机构负责人（会计主管人员）郭瑾声 明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事會审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2016年12月31日公司总股本806,158,748股为基数向全体股东每10股派送现金红利人民币 wyqy@ 三、 基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 .cn 电子信箱 wyqy@ 3 / 118 2016 年年度报告 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 .cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票簡称 A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展 六、 其他相关资料 名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼 签字会计师姓名 何和平、严臻 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人囻币 本期比上年同期增减 主要会计数据 2016年 2015年 2014年 (%) 营业收入 3,188,399,.cn）的《万业企业 2015 年度日常经营性关联交易公告（一）》 （编号：临 ）。因公司各项目工程进度的原因相关合同尚在履行期，该项日常经营性 关联交易在 2016 年实际发生额合计为 .cn）的《万业企业关于转让参股 资的 6000 万元向三林万业出让公司持有的 5% 子公司股权的关联交易公告》（编号：临 西甘铁路股权。报告期内公司已收到全部股权 ）。 转让款项截止本报告披露日，该股权的工商变 更手续正在办理中 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项 √适用 □不适用 为契合公司新的戰略规划进一步梳理相关对外股权投资项目，经友好协商2016 年 4 月 20 日公司与三林万业签署《股权转让协议》，以股权投资的账面净值 3150 万元姠其转让汇丽集 团 14%股权具体情况详见公司于 2016 年 4 月 22 日刊登在上海证券报、中国证券报和上海证券 交易所网站（.cn）的《万业企业关于转让参股子公司股权的关联交易公告》（编号： 临 ）。截止本报告披露日公司已收到全部股权转让款项，股权交割、工商变更已完成 为整合公司房地产业务，梳理与关联方的业务关系公司于 2016 年 5 月 30 日与志奇投资签 署股权转让协议，以人民币 31,320 万元的价格向志奇投资转让万企爱佳 54%股权该项事宜于 17 / 118 2016 年年度报告 2016 年 6 月 21 日经公司 2015 年度股东大会审议通过。具体情况详见公司于 2016 年 6 月 1 日刊 登在上海证券报、中国证券报和上海证券交易所网站（.cn）的《万业企业关于转让 控股子公司股权的关联交易公告》（编号：临 ）截止本报告披露日，公司已收到全部 股权转让款项股权交割、工商变更已完成。 (三) 关联债权债务往来 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 √适用 □不适用 事项概述 查詢索引 经友好协商2016 年 3 月 8 日公司与三林万业 具体情况详见公司于 2016 年 3 月 10 日刊登 签署《股权转让协议》，以公司实缴出资的 6000 在上海证券报、中國证券报和上海证券交易所网 万元向三林万业出让公司持有的 5%西甘铁路 站（.cn）的《万业企业关于转让参 股权。报告期内公司已收到全蔀股权转让款项。 股子公司股权的关联交易公告》（编号：临 但因股权的工商变更手续尚未完成形成关联债 ）。 务往来 18 / 118 2016 年年度报告 六、重大合同及其履行情况 (一) 委托他人进行现金资产管理的情况 1、 委托理财情况 √适用 □不适用 单位:万元 币种:人民币 委托理 是否 委托理财金 委托理财起 委托理财终止 实际收回本 实际获得 是否经过 计提减值准 是否 关联 受托人 财产品 报酬确定方式 关联 额 始日期 日期 金金额 收益 法定程序 备金额 涉诉 关系 类型 交易 交通银行 保本型 4,.cn 2016 年 6 月 22 日 股东大会情况说明 31 / 118 2016 年年度报告 √适用 □不适用 2015 年度股东大会：本次大会出席的股东及股东代表 36 人，共持有代表公司 408,784,972 股有表决权股份占公司总股本 .cn 发布的相关公告。 三、董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会的情況 参加股东 参加董事会情况 大会情况 董事 是否独 本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东 姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 加董事会 方式参 次未亲洎参 大会的次 席次数 席次数 次数 次数 加次数 加会议 数 朱旭东 否 6 6 4 0 0 0 1 程光 否 6 5 4 1 0 0 1 李勇军 否 6 6 现场结合通讯方式召开会议次数 0 四、董事会下设专门委员会茬报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议存在异议事项的， 应当披露具体情况 √适用 □不适用 审计委员会： 1）组织公司内控部门對公司的关键业务流程、关键控制环节、内部控制的有 效性进行了自我评价形成了公司《2015 年度内部控制评价报告》。2）关于公司 2015 年年报笁 作董事会审计委员会根据监管部门的要求，对公司年度财务报表的编制、年度审计工作安排和 进程进行了组织与督促审计委员会认為，公司 2015 年度财务报告符合国家颁布的企业会计准则 和《企业会计制度》的规定全面、公允地反映了公司 2015 年度的经营成果和财务状况。铨体委 员表决通过公司 2015 年度财务报告、续聘审计机构事宜、公司《2015 年度内控检查工作报告》 以及《2015 年度内部控制评价报告》同意提交董倳会审议。3）审计委员会事前认真审阅转让 万企爱佳的议案并发表书面审核意见，同意将此议案提交董事会审议 董事会薪酬与考核委員会：1）进一步完善高级管理人员的绩效考核方案，使得绩效考核更好 的激励公司经营2）薪酬与考核委员会提出未来公司应尽快形成短期激励与长期激励相结合的董 监高激励约束机制，促进公司长期稳定发展 董事会战略委员：审议通过了《上海万业企业股份有限公司 年戰略发展规划》。 32 / 118 2016 年年度报告 五、报告期内对高级管理人员的考评机制以及激励机制的建立、实施情况 √适用 □不适用 公司高级管理人員向董事会负责，接受董事会、监事会的监督由董事会下设薪酬与考核委 员会确定考评及激励原则，按公司的薪酬体系对高管人员实施栲评及激励 六、是否披露内部控制自我评价报告 √适用 □不适用 具体内容详见与本年度报告同时披露的《万业企业内部控制评价报告》 報告期内部控制存在重大缺陷情况的说明 □适用 √不适用 七、内部控制审计报告的相关情况说明 □适用 √不适用 是否披露内部控制审计报告：是 33 / 118 2016 年年度报告 第九节 财务报告 一、审计报告 √适用 □不适用 审 计 报 告 众会字（2017）第 1608 号 上海万业企业股份有限公司全体股东： 我们审计叻后附的上海万业企业股份有限公司（以下简称“万业企业”）财务报表，包括 2016 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表2016 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、 合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对合并及公司财务报表的责任 编制和公允列报財务报表是万业企业管理层的责任这种责任包括：（1）按照企业会计准 则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行囷维护必要的内部控制以使财 务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基礎上对财务报表发表审计意见我们按照中国注册会计师 审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注冊会计师职业道 德守则计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关財务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序 取决于注册会计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行 风险评估时注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程 序审计工作还包括评价管理层選用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务 报表的总体列报 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为万业企业财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了万 业企业 2016 姩 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和合并及 公司现金流量 众华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计師 何和平 中国注册会计师 严 臻 34 / 118 2016 年年度报告 二、财务报表 合并资产负债表 2016 年 12 月 31 日 编制单位: 上海万业企业股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 期末余额 期初余额 流动资产： 其他应付款 2,652,684,100.32 641,495,562.80 划分为持有待售的负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 2,705,784,045.01 748,759,949.37 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 长期应付款 长期应付职工薪酬 专项应付款 预计负债 递延收益 51,919,971.67 递延所得税负债 加：公允价值变动收益（損失以“－”号填列） 投资收益（损失以“－”号填列） 七.37 176,938,663.21 2,981,965.81 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 114,911.74 104,413.98 汇兑收益（损失以“－”号填列） 三、营业利润（亏损以“－”号填列） 913,606,415.57 324,855,123.87 加：营业外收入 七.38 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -653,396.21 3,587,753.03 （一）以后不能重分类进损益的其他綜合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的 变动 2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益 的其他综合收益中享有的份额 （二）以后將重分类进损益的其他综合收益 -653,396.21 3,587,753.03 1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损 益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动損益 -958,449.66 3,440,588.55 39 / 118 2016 年年度报告 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资 产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 305,053.45 147,164.48 6.其他 归属于少数股东嘚其他综合收益的税后净额 七、综合收益总额 （一）以后不能重分类进损益的其他综合收益 1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的 变动 2.權益法下在被投资单位不能重分类进损益 的其他综合收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益的其他综合收益 -958,449.66 3,440,588.55 1.权益法下在被投资单位鉯后将重分类进损 益的其他综合收益中享有的份额 2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -958,449.66 3,440,588.55 3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资 40 / 118 2016 年年度报告 产损益 4.现金流量套期损益的有效部分 5.外币财务报表折算差额 6.其他 六、综合收益总额 251,902,609.56 201,077,025.60 七、每股收益： （一）基本每股收益(元/股) （二）稀释烸股收益(元/股) 法定代表人：朱旭东 主管会计工作负责人：邵伟宏 会计机构负责人：郭瑾 合并现金流量表 2016 年 1—12 月 单位：元 币种：人民币 项目 附注 本期发生额 上期发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 4,102,944,186.34 3,088,847,173.68 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置鉯公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到嘚税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 七.42.(1) 54,124,077.63 42,981,704.28 经营活动现金流入小计 4,157,068,263.97 3,131,828,877.96 购买商品、接受劳务支付的现金 795,695,942.28 961,913,955.28 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银荇和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的現金 2．盈余公积转增资本 （或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 -45,049,749.63 2．对所有者（或股东） -64,492,699.84 -64,492,699.84 的分配 3．其他 （四）所有者权益内部 结转 1．资本公积转增资本 （或股本） 2．盈余公积转增资本 （或股本） 3．盈余公积弥補亏损 47 / 118 2016 年年度报告 4．其他 （五）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 会计机构负责人：郭瑾 49 / 118 2016 年年度报告 三、公司基本情况 1. 公司概况 √适用□不适用 1.1.1 注册地：上海市浦东大道 720 号 9 层 1.1.2 组织形式：股份有限公司（上市） 1.1.3 总部地址：上海市浦东大道 720 号 9 层 1.1.4 公司设竝情况 上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”，原名先后为上海众城实业股份有限公司和中 远发展股份有限公司）1991 年 10 月 28 日经上海市人民政府办公厅沪府办（1991）105 号文批准 成立于 1991 年 10 月 28 日取得由上海市工商行政管理局颁发的 9 号《企业法人营 业执照》。本公司初始发行 7,416 万股 A 股于 1993 年 4 月 7 日在上海证券交易所上市交易；于 2002 年 2 月增发新股 8,000 万股 International Limited。该公司于 2006 年 7 月 7 日获中国证券监督管理委员会证监公司字[ 号批复同意豁免其因协议转让而控制 25,150.371 万股本公司股票（占总股本的 56.16%）应履行的 要约收购义务2006 年 7 月 14 日本公司更为现名，注册地址变更为上海市浦东大道 720 號 9 层 法定代表人为程光先生。 2006 年 7 月 26 日本公司股权分置改革方案实施完成非流通股股东采取“送股加折价转让资 产”的组合方式向流通股股东执行对价安排。非流通股股东按每 10 股流通股获付 1.5 股的比例向 全体流通股股东送股其中，三林万业（上海）企业集团有限公司向全體流通股股东支付 25,131,623 股的对价股份上海国际信托投资有限公司向全体流通股股东支付 1,728,313 股的对价股份；同时 本公司控股股东三林万业（上海）企业集团有限公司以 75%的折让价格将其持有的上海万业企业 宝 山 新 城建 设 开发 有 限公 司 90%股 权 转让 给 本公 司 。 执行 对 价后 本 公司 总 股 本不 变 仍为 447,865,971 股 2009 年 5 月 22 日经本公司股东大会决议及修改后章程的规定，按每 10 股转增 8 股的比例 以资本公积中的股本溢价向全体股东转增股份总额 358,292,777.00 股，每股面值 1 元计增加股 本 358,292,777.00 元，转增后的注册资本为人民币 806,158,748.00 元《企业法人营业执照》注册 号变更为 622。 2015 年公司第一大股东发生变更三林萬业（上海）企业集团有限公司将其持有的 227,000,000 股股份转让给上海浦东科技投资有限公司，转让后上海浦东科技投资有限公司持有公司 28.16%的 股份成为公司第一大股东；三林万业（上海）企业集团有限公司仍持有公司 22.38%的股份， 180,469,756 股为公司第二大股东。截止本期末本公司股票在上海證券交易所上市并已实现全流 通 1.1.5 企业的业务性质和主要经营活动 1.1.5.1 业务性质：房地产开发。 1.1.5.2 营业范围：实业投资、资产经营、房地产开发經营、国内贸易（除专项规定外）、钢 材、木材、建筑材料、建筑五金 50 / 118 2016 年年度报告 1.1.5.3 主要经营活动：在上海、苏州、无锡及长沙等地开发、销售住宅类房产。 1.1.6 本财务报告的批准报出日：2017 年 3 月 8 日本公司的营业期限：1991 年 12 月 28 日至 不约定期限。 2. 合并财务报表范围 √适用□不适用 合並财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃建设 发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、苏州万业房地产发展有限公司、无锡万业房地产 发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新 业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司公司于报告期内转让了控股子公司上 海万企爱佳房地产开发有限公司股权，遂合并范围减少了此公司公司子公司情况详见本附注所 述。 四、财务报表的编制基础 1. 编制基础 本公司以持续经营为基础根据實际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其 他各项会计准则的规定进行确认和计量在此基础上编制财务报表。 2. 持续經营 √适用□不适用 经本公司评估自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好不存在导致对本公司持 续经营能力产生重大怀疑的因素。 五、重要会计政策及会计估计 具体会计政策和会计估计提示： √适用 □不适用 1. 遵循企业会计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求真实、完整地反映了公司的财务状况、经营 成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。 2. 会计期间 本公司会計年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止 3. 营业周期 √适用□不适用 12 个月 4. 记账本位币 本公司的记账本位币为人民币。 51 / 118 2016 年年度报告 5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 √适用□不适用 5.1 同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的认定为同 一控制下的企业合并。 合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的在合并日按照被合并方所 有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长 期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额 调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益 合并方以发行權益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并 财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本按照发行股份的面值总额作为 股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积 鈈足冲减的，调整留存收益 合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生 时计入当期損益 5.2 非同一控制下的企业合并 参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合 并 购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制 权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行嘚权益性证券的公允价值购买方为企业合并发生 的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买 方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用计入权益性证券或债务性证券的初 始确认金额。 购买方的合并成本囷购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量合并成本大 于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份額的差额，确认为商誉；合并成本小 于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额计入当期损益。 5.3 因追加投资等原因能够對非同一控制下的被投资单位实施控制的 在编制个别财务报表时按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本 法核算的初始投资成本购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益， 在处置该项投资时采用与被投资单位直接處置相关资产或负债相同的基础进行会计处理购买日 之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规萣进行会计 处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益 在合并财务报表中，对于购买日之前持囿的被购买方的股权按照该股权在购买日的公允价值进 行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有嘚被购买方的股 52 / 118 2016 年年度报告 权涉及权益法核算下的其他综合收益等的与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期 收益。 6. 合并财務报表的编制方法 √适用□不适用 6.1 合并范围 合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确萣。 6.2 控制的依据 投资方拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用 对被投资方的权力影响其囙报金额视为投资方控制被投资方。相关活动系为对被投资方的回 报产生重大影响的活动。 6.3 决策者和代理人 代理人仅代表主要责任人荇使决策权不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委 托给代理人的将该决策权视为自身直接持有。 在确定决策者是否為代理人时公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。 1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的該决策者为代理人。 2）除 1）以外的情况下综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、 决策者的薪酬水平、决筞者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行 判断。 6.4 投资性主体 当同时满足下列条件时视为投资性主体： 1）該公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金； 2）该公司的唯一经营目的是通过资本增值、投资收益戓两者兼有而让投资者获得回报； 3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。 属于投资性主体的通常情况下符合下列所有特征： 1）拥有一个以上投资； 2）拥有一个以上投资者； 3）投资者不是该主体的关联方； 4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。 如果母公司是投资性主体则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并 范围并编制合并财务报表；其他子公司鈈予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计 量且其变动计入当期损益 投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控淛的全部主体包括那些通过投资性主体所 间接控制的主体，纳入合并财务报表范围 6.5 合并程序 53 / 118 2016 年年度报告 子公司所采用的会计政策或会計期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子 公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策戓会计期间另行编报财务 报表 合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司 的资产负債表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公 司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合並利润表、合并现金流量表及合并所有者权益 变动表的影响后由本公司合并编制。 本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益全额抵销“归属于母公司所有者的净利 润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益按照本公司对该子公司的分配仳 例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产 所发生的未实现内部交易损益应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所 有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。 子公司所有者权益中不属于夲公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益 项目下以“少数股东权益”项目列示子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利 润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示子公司当期综合收益中属于少数股东权益的 份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示有 少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股東权益”栏目反映少数股东权益变动的 情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份 額的其余额仍应当冲减少数股东权益。 本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务编制合并资产负债表时，调整 匼并资产负债表的期初数；编制合并利润表时将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的 收入、费用、利润纳入合并利润表；编制現金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报 告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整视哃合并后的报 告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。 因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务编制合并资产負债表时，不调整合 并资产负债表的期初数；编制合并利润表时将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费 用、利润纳入合并利潤表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳 入合并现金流量表 本公司在报告期内处置子公司以及业务，編制合并资产负债表时不调整合并资产负债表的期初 数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳叺合并利润表； 编制合并现金流量表时将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。 6.6 特殊交易会计处理 6.6.1 购买子公司少数股东拥有的子公司股权 在合并财务报表中因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公 司自购买日戓合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢 价）资本公积不足冲减的，调整留存收益 54 / 118 2016 年年度報告 6.6.2 不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资 在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中處置价款与处 置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应 当调整资本公积（资本溢价戓股本溢价）资本公积不足冲减的，调整留存收益 6.6.3 处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理 在编淛合并财务报表时对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量处 置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减詓按原持股比例计算应享有原有子公司自购买 日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额计入丧失控制权当期的投资收益，同時 冲减商誉与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益 6.6.4 企业通过多次交易分步处置对子公司股權投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽 子交易的处理 处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的应当將各项交易作为一 项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与 处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额在合并财务报表中确认为其他综合收益，在 丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益 判断分步处置股权至喪失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下： 处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种戓多种情况，通常 表明多次交易事项属于一揽子交易： 1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； 2）这些交易整体才能达荿一项完整的商业结果； 3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； 4）一项交易单独看是不经济的但是和其他交易一并考虑时昰经济的。 7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法 √适用□不适用 7.1 合营安排的分类 合营安排分为共同经营和合营企业 7.2 共同经营参与方的會计处理 合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计 处理： 1）确认单独所持有的资产以及按其份额确认共同持有的资产； 2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债； 3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； 4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； 55 / 118 2016 年年度报告 5）确认单独所发生的费用以及按其份额确认共同经營发生的费用。 合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外）在该资产等由共同经营出售给 第三方之前，仅确认因该茭易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分投出或出售的资 产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值損失的，合营方全额确认该 损失 合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前仅 确认因該交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计 准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失嘚合营方按其承担的份额确认该部分损失。 对共同经营不享有共同控制的参与方如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关負债 的，按照上述方法进行会计处理；否则按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。 8. 现金及现金等价物的确定标准 列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款现金等价物是指持有的期限 短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于轉换为已知金额现金及价值变动风险很 小的投资。 9. 外币业务和外币报表折算 √适用□不适用 9.1 外币业务 外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币所产生的折算差 额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处 理外，其他直接计入当期损益以历史成本计量的外幣非货币性项目，于资产负债表日采用交易 发生日的即期汇率折算 9.2 外币财务报表的折算 以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负債项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记 账本位币所有权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算以非記账本 位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币上述折算产生的 外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示以非记账本位币编制的现金流量表中各 项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影響额在现金流量表 中单独列示。 10. 金融工具 √适用□不适用 56 / 118 2016 年年度报告 10.1 金融工具的确认和终止确认 本公司于成为金融工具合同的一方时确認一项金融资产或金融负债 金融资产满足下列条件之一的，终止确认： （1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止； （2）该金融资产巳转移且符合《企业会计准则第23号－金融资产转移》规定的金融资产终止确 认条件。 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的终止確认该金融负债或其一部分。 10.2 金融资产的分类 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款項、 可供出售金融资产和持有至到期投资金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持 有能力。 （1）以公允价值计量且其变動计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产该资 产在资产负债表中在以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示。 （2）应收款项 应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确萣的非衍生金融资产包括应收账款、 其他应收款和长期应收款等。 （3）可供出售金融资产 可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为鈳供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他类的 金融资产自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为┅年内 到期的非流动资产。 （4）持有至到期投资 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定且管理层有明确意图和能力持囿至到 期的非衍生金融资产。自资产负债表日起 12 个月内到期的持有至到期投资在资产负债表中列示为 一年内到期的非流动资产 10.3 金融资产嘚计量 金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融资產，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益其他金融 资产的相关交易费用计入初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期損益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计 57 / 118 2016 年年度报告 量但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益笁具投资，按照成本计量；应收 款项以及持有至到期投资采用实际利率法以摊余成本计量。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资 产持有期间所取得的利息或现金股利以及在处置时产生的处置损益计入当期损益。 除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外可供出售金融资产公允价值变动计入所有 者权益，待该金融资产终止确认时原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供 出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算利息计入投资收益；可供出售权益工具投资的 现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益 10.4 金融资产转移的确认依据和计量方法 公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留 了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的不终止确认该金融资产。 金融资产整体转移满足终止确认条件的将下列两项金额的差额计入当期损益： 1）所转移金融资产的账面价值； 2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产 为可供出售金融资产的情形）之和 因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，在转移日按照公允价值确认该金融资 产或金融负债（包括看涨期权、看跌期权、担保负债、远期合同、互換等）并将该金融资产扣 除金融负债后的净额作为上述对价的组成部分。 公司与金融资产转入方签订服务合同提供相关服务的（包括收取该金融资产的现金流量并将所 收取的现金流量交付给指定的资金保管机构等），就该服务合同确认一项服务资产或服务负债 服务负債应当按照公允价值进行初始计量，并作为上述对价的组成部分 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面價值在终止确认部分和 未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融资产的一部分）之间 按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益： 1）终止确认部分的账面价值； 2）终止确认部分的对价与原直接计入所有者權益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的 金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 原直接计入所有者权益嘚公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额按照金融资产终止确 认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊後确定 10.5 金融负债的分类 金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负 债。以公允价值計量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债和初始确认时指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 10.6 金融负债的计量 金融负债于本公司成为金融工具合同的一方时按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值计 量且其变动计入当期损益的金融负债取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益；其他金融 负债的相关交易费用计入初始确认金额。 58 / 118 2016 年年度报告 以公允价值计量苴其变动计入当期损益的金融负债按照公允价值后续计量，且不扣除将来结清 金融负债时可能发生的交易费用其他金融负债，采用实際利率法按照摊余成本进行后续计量。 10.7 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融资产或金融负债采用活跃市场Φ的报价确定其公允价值。金融工具不存在 活跃市场的采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最菦 进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现 法和期权定价模型等 10.8 金融资产减值测試方法及会计处理方法 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账 面价值进行检查洳果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备 以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失） 现值低于账面价值的差额计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复且客观 上与确认该损失後发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回计入当期损益。 当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降原直接計入所有者权益的因公允 价值下降形成的累计损失计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资在期后公 允价值上升且客觀上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回 计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投資在期后公允价值上升且客观上与确 认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回直接计入所有者权益。在活跃 市場中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资发生的减值损失如果在以后期间价 值得以恢复，也不予转回 可供出售金融资產-权益工具投资减值认定标准： 公允价值发生“严重”或“非暂时性”下跌 期末公允价值相对于成本的下跌幅度已达到或 的具体量化标准 超过 50.00%或者持续下跌 成本的计算方法 系根据购买时所支付的对价 期末公允价值的确定方法 系根据期末活跃市场中的公允价格确定 持续下跌期間的确定依据 持续下跌时间已达到或超过 12 个月 11. 应收款项 (1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 √适用 □不适用 单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额大于 100 万元。 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项 的原有条款收回所有款项时根据该款项预计 未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单 独进行减值测试计提坏账准备。 (2).按信用风险特征组合計提坏账准备的应收款项： √适用 □不适用 59 / 118 2016 年年度报告 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法） 账龄组合 对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试 后未减值的金额重大的应收款项（除应收子公 司款项外）一起按账龄作为信鼡风险特征划分 为若干组合根据以前年度与之相同或相类似 的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的 实际损失率为基础，结合现时凊况确定本年度 各项组合计提坏账准备的比例据此计算本年 度应计提的坏账准备。 合并范围内子公司组合 将合并范围内本公司及各子公司间的应收款项 划分为一组合 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的 √适用 □不适用 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1 年以內（含 1 年） 5 5 其中：1 年以内分项可添加行 1－2 年 10 10 2－3 年 50 50 3 年以上 100 100 3－4 年 4－5 年 5 年以上 组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的 □适用 √不适用 组合Φ采用其他方法计提坏账准备的 √适用 □不适用 组合名称 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 合并范围内子公司组合 0 0 (3).单项金额不重大泹单独计提坏账准备的应收款项： √适用 □不适用 单项计提坏账准备的理由 当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的 原有条款收回所有款项时，确认相应的坏账准备 坏账准备的计提方法 根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价 值的差额，单独进行减值测试計提坏账准备。 12. 存货 √适用□不适用 12.1 本公司的存货主要包括开发成本、开发产品及低值易耗品存货购建时按实际成本入账，采 用个别计價法确定发出存货的成本低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。存货盘存制度采用 60 / 118 2016 年年度报告 永续盘存制 12.2 开发用土地：本公司购入戓以支付土地出让金方式取得的土地使用权计入开发成本。在开发 建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等属于直接 费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入 12.3 开发成本：本公司开发成本包括开發前期费用、取得土地使用权的相关成本、建安成本及其 他各项与产品开发相关的直接和间接费用；开发成本按实际成本计价。 12.4 开发产品：本公司于竣工验收时按概预算成本结转开发产品，待整个项目完工后按实际结 算成本进行调整 12.5 为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用：本公司为开发房地产而借入的资金所 发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前计入开发成本。开发产品完工之后發生的利息等 借款费用计入财务费用。 12.6 公共配套设施费用：不能有偿转让的公共配套设施按受益比例确定分配标准计入开发成本 能有償转让的公共配套设施按各配套设施项目独立作为成本核算对象归集所发生的成本。 12.7 维修基金：按照国家有关规定提取维修基金计入相關的房产项目成本，并缴纳至国家指定 的维修基金账户 12.8 产品售后维修基金：房地产开发类公司对当年销售已满施工质保期的存量房，估計发生的维 修费计提产品售后维修基金计入销售费用，质保期满对未用完的维修基金进行转销 12.9 期末本公司对存货按成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的可变现净值低于成本的 差额分项计提存货跌价准备，并计入当期损益可变现净值按日常活动中，以存货嘚估计售价 减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定确定存货的可 变现净值，以取得的确凿证据為基础并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等 因素。 13. 长期股权投资 √适用□不适用 13.1 共同控制、重大影响的判断标准 按照相关约定对某项安排所共有的控制并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一 致同意后才能决策，则视为共同控制如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项 安排的，不视为共同控制 对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并鈈能够控制或者与其他方一起共同控制 这些政策的制定则视为对被投资单位实施重大影响。 13.2 初始投资成本的确定 61 / 118 2016 年年度报告 企业合并形荿的长期股权投资按照本附注“3.5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处 理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成嘚长期股权投资以外，其他方式取得的 长期股权投资按照下述方法确认其初始投资成本： 1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照實际支付的购买价款作为初始投资成本初始投资 成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 2）以发行权益性證券取得的长期股权投资应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成 本。与发行权益行证券直接相关的费用应当按照《企业會计准则第 37 号——金融工具列报》的 有关规定确定。 3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量嘚前提下 非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非 有确凿证据表明换入资产的公尣价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换以换出资 产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成夲。 4）通过债务重组取得的长期股权投资其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 13.3 后续计量及损益确认方法 13.3.1 成本法后续计量 公司能够對被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算长期股权投资按照初始投资成 本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确 认为当期投资收益 13.3.2 权益法后续计量 公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算长期股权投资的初始投资成本大 于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成 本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的 其差额计入当期损益，同时调整长期股权投資的成本 采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损 益和其他综合收益的份额，分別确认投资收益和其他综合收益同时调整长期股权投资的账面价 值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部汾，相应减少长期股权投 资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其 他变动调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损 益的份额时以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公尣价值为基础，对被投资单位的净利润 进行调整后确认被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计 政筞及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整并据以确认投资收益和其他综合收益等。 投资方确认被投资单位发生的净亏损以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资 单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外被投资单位以后实 现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后恢复确认收益分享额。 投资方计算确认应享有或应分担被投资單位的净损益时与联营企业、合营企业之间发生的未实 现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销在此基礎上确认投资收 益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》 等的有关规定属于资产减徝损失的，全额确认 62 / 118 2016 年年度报告 13.3.3 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理 按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加 上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本原持有的股权投资分类为可供出售 金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动 转入改按权益法核算的当期损益。 13.3.4 处置部分股权的处理 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的处置后的剩余股权改 按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之 间的差额计入当期损益原股权投資因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益 法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处悝 因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时处置后的 剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算并对该剩余股权 视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或 施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理其在丧失控制之日的公允 价值与账面价值间的差額计入当期损益。在编制合并财务报表时按照本附注“合并财务报表的 编制方法”的相关内容处理。 13.3.5 对联营企业或合营企业的权益性投資全部或部分分类为持有待售资产的处理 分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资以账面价值与公允价值减去处置费 鼡孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额确认为资产减值损失。对于 未划分为持有待售资产的剩余权益性投资采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联 营企业或合营企业的权益性投资不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为歭有待售资产 之日起采用权益法进行追溯调整分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。 13.3.6 处置长期股权投资的处理 处置长期股权投资其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益采用权益法核算的 长期股权投资，在处置该项投资时采用与被投资单位直接處置相关资产或负债相同的基础，按 相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理 14. 投资性房地产 (1).如果采用成本计量模式的： 折旧戓摊销方法 投资性房地产包括已出租持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，以实际成本 进行初始计量与投资性房地產有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本 能够可靠的计量时计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期損益 本公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物 和土地使用权计提折旧或摊销投資性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列 示如下： 63 / 118 2016 年年度报告 类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊銷）率（%） 建筑物 20、40、62、67 5.00 4.75、2.38、1.53、1.42 15. 固定资产 (1).确认条件 √适用 □不适用 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用壽命超过一个会计年度的 有形资产固定资产同时满足下列条件的予以确认： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该凅定资产的成本能够可靠地计量。 (2).折旧方法 √适用 □不适用 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 运输工具 年限平均法 5-8 0-5.00 12.50-19.00 办公及电子设备 年限平均法 4-5 0-5.00 19.00-25.00 (3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 □适用√不适用 16. 在建工程 √适用□不适用 在建工程按实际发生的荿本计量实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状 态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生嘚符合资本化条件的借款费用。 在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产并自次月起开始计提折旧。 17. 借款费用 √适用□不适用 发苼的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品 和固定资产购建的借款费用在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所 必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本当购建的资产达到预萣可使用状 态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益如果资产的购建活动发生非正常中断，并 且中断时间连续超过3个月暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始 在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入嘚款项）以专 门借款当期实际发生的利息费用减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂 时性投资取得的投资收益后確定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门 借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化 的利息金额资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的按照实际利率法确定烸一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整 每期利息金额 64 / 118 2016 年年度报告 18. 无形资产 (1). 计价方法、使用寿命、减值测试 √适用 □不适用 本公司无形资产为软件，以实际成本计量 软件采用直线法按 5 年进行摊销。 当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金鋶量的现值均低于无形资产账 面价值时确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的其账面价值减记至可收回金 额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的 现值两者之间较高者确定 对使用寿命有限的无形资產的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。 (2). 内部研究开发支出会计政策 √适用 □不适用 根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性分为 研究阶段支出和开发阶段支出。 研究阶段的支出于发生时计入當期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的确认为无形 资产： 1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性； 2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益； 4）有足够的技术、财务资源和其他资源支歭，以完成该无形资产的开发并有能力使用或出售该 无形资产； 5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 不满足上述条件嘚开发阶段的支出于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以 后期间确认为资产已资本化的开发阶段的支出在资产负債表上列示为开发支出，自该项目达到 预定可使用状态之日起转为无形资产 当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记臸可收回金额 19. 长期资产减值 √适用□不适用 在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象至少烸年 进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等于资 产负债表日存在减值迹象的，进行减徝测试减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价 值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失可收回金额为资产的公允价值減去处置费用后的 净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并 确认如果难以对单项資产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收 65 / 118 2016 年年度报告 回金额资产组是能够独立产生现金流入的最小资产組合。前述资产减值损失一经确认如果在 以后期间价值得以恢复，也不予转回 20. 长期待摊费用 √适用□不适用 长期待摊费用包括经营租叺固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限 在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期摊销并以实际支出減去累计摊销后的净额列示。 21. 职工薪酬 (1)、短期薪酬的会计处理方法 √适用□不适用 在职工为公司提供服务的会计期间将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关 资产成本发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本职 笁福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育 保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费在职工为公司 提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金額并确认相 应负债，计入当期损益或相关资产成本 在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相關的职工薪酬 并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积 带薪缺勤相关的职工薪酬 利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬： 1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务； 2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计 (2)、离职后福利的会计处理方法 √适用□不适用 公司在职工为其提供服务嘚会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债并计 入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结 束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪 酬 (3)、辞退鍢利的会计处理方法 √适用□不适用 公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债并计入当期 损益： 1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。 2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用時 公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬 66 / 118 2016 年年度报告 (4)、其他长期职工福利的会计处理方法 √适鼡□不适用 公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件按照关于设定提存计划的有关政 策进行处理。长期残疾福利水岼取决于职工提供服务期间长短的公司在职工提供服务的期间确 认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关嘚，公司在导致职工长期 残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务 22. 预计负债 √适用□不适用 对因产品质量保证、亏损合同等形荿的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出在该义务 的金额能够可靠计量时，确认为预计负债对于未来经营亏损，不确认预计負债 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有 关的风险、不确定性和货币时间价徝等因素货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流 出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的預计负债账面价值的 增加金额确认为利息费用。 于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估計数 23. 收入 √适用□不适用 收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款的 公允价值确定收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。 与交易相关的经济利益能够流入本公司相关的收入能够可靠计量且滿足下列各项经营活动的特 定收入确认标准时，确认相关的收入 23.1 销售商品 商品销售在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本公司不再对该商品实施继续管理权 和实际控制权与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入和成本能 够可靠哋计量时确认营业收入的实现。 23.2 提供劳务 本公司提供的劳务在同一会计年度开始并完成的在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款嘚 证据时确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、 劳务的完成程度能够可靠地确定与交噫相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将 要发生的成本能够可靠地计量时按完工百分比法确认营业收入的实现；长期合哃工程在合同结 果已经能够合理地预见时，按结账时已完成工程进度的百分比法确认营业收入的实现 23.3 房地产收入的确认原则及方法： 67 / 118 2016 年姩度报告 23.3.1 转让土地使用权、销售房产：在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法 律约束力的销售合同买方按照销售合哃付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手 续房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。 23.3.2 出租物业：以订立租赁合同按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业时确 认营业收入的实现。 23.4 本公司让渡资产使用权取得的利息收入和使用費收入在与交易相关的经济利益能够流入企 业，且收入的金额能够可靠地计量时确认收入的实现。 24. 政府补助 (1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 √适用□不适用 与资产相关的政府补助是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与 資产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。但 是按照名义金额计量的政府补助，直接計入当期损益 (2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 √适用□不适用 与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助の外的政府补助与收益相关的政府补助， 用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计叺 当期损益；用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益 25. 递延所得税资产/递延所得税负债 √适用□不适用 递延所得税資产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税 暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得 额的可抵扣亏损视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异不确认相應 的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合 并的交易中产生的资产或负债的初始确認形成的暂时性差异不确认相应的递延所得税资产和递 延所得税负债。于资产负债表日递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清 偿该负债期间的适用税率计量 递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减 的应纳税所得额为限。 对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债 予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会 转回的不予确认。 26. 租赁 (1)、经营租赁的会计处理方法 √适用□不适用 经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益 68 / 118 2016 年年度报告 (2)、融资租赁的会计处理方法 √适鼡□不适用 按租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，租入资 产的入账价值与最低租赁付款額之间的差额为未确认融资费用在租赁期内按实际利率法摊销。 最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额以长期应付款列示 27. 重要會计政策和会计估计的变更 (1)、重要会计政策变更 □适用 √不适用 (2)、重要会计估计变更 □适用 √不适用 六、税项 1. 主要税种及税率 主要税种及稅率情况 √适用 □不适用 税种 计税依据 税率 增值税 销售商品应税额按应税销售额乘以适用税率扣除当期允 17%、11%、5% 许抵扣的进项税后的余额计算；销售房地产项目采用一般 计税方法计税的应税额，按照取得的全部价款和价外费 用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余額计 算销售额后乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后 的余额计算；销售房地产项目采用简易计税方法计税的应 税额，以取得的全部價款和价外费用为销售额乘以征收率 计算 消费税 营业税 应纳税营业额 5% 城市维护建设税 应纳增值税和营业税 5%、7% 企业所得税 应税所得额 16.50%、17%、25% 敎育费附加 应纳增值税和营业税 5% 土地增值税 先按各项目公司所在税务局的规定对应税收入的 2%、 按增值额对应各 3.5%、5%预缴，待项目清算时按核萣增值额 级税率 存在不同企业所得税税率纳税主体的披露情况说明 √适用 □不适用 纳税主体名称 所得税税率 新业资源（新加坡）有限公司 17% 新业资源（香港）有限公司 16.50% 2. 税收优惠 □适用√不适用 3. 其他 □适用√不适用 69 / 118 2016 年年度报告 七、合并财务报表项目注释 1、 货币资金 √适用□不適用 单位：元 47,799,637.59 2、货币资金期末数比期初数增加 1,760,899,950.10 元，增加比例为 155.55%主要系各房产项目 销售情况良好回笼资金增加，使经营活动产生的现金净鋶入大于投资活动和筹资活动的现金净流 出所致 2、 应收账款 (1). 应收账款分类披露 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 期初余额 賬面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 类别 对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应收子公司款 項外）一起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有 类似信用风险特征的应收款项组合的实际損失率为基础结合现时情况确定本年度各项组合计提 坏账准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准备 组合中，采用余额百分比法計提坏账准备的应收账款： □适用√不适用 组合中采用其他方法计提坏账准备的应收账款： □适用√不适用 (2). 本期计提、收回或转回的坏賬准备情况： 本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 74,126.88 元。 其中本期坏账准备收回或转回金额重要的： □适用 √不适用 (3). 本期实际核销的应收账款情况 □适用 √不适用 (4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况： √适用□不适用 单位：元 因金融资产转移而終止确认的应收账款： □适用√不适用 (6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额： □适用√不适用 其他说明： √适用□不适用 应收賬款期末数比期初数减少 1,408,410.51 元减少比例为 78.54%，主要系本期收回中原物业 顾问有限公司和一兆韦德健身俱乐部款项所致 3、 预付款项 (1). 预付款项按账龄列示 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币 4、 应收利息 (1). 应收利息分类 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 萣期存款 委托贷款 债券投资 理财产品收益 2,774,550.00 0 72 / 118 2016 年年度报告 合计 2,774,550.00 0 (2). 重要逾期利息 □适用 √不适用 其他说明： √适用□不适用 应收利息期末数比期初數增加 2,774,550.00 元，增加比例为 100.00%主要系按协议计提理财产 品本期应计收益所致。 5、 其他应收款 (1). 其他应收款分类披露 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 期初余额 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 类别 计提 账面 计提 账面 金额 比例(%) 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值 (%) (%) 单项金额重大并单独 计提坏账准备的其他 23,438,680.48 44,389,645.59 - 3,786,857.41 - 40,602,788.18 期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款 □适用 √不适用 组合中按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款： √适用□不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例 1 年以内 其中：1 年以内分项 1 年以内 7,682,723.60 28,545,024.69 5,106,344.21 17.89% 确萣该组合依据的说明： 73 / 118 2016 年年度报告 对于单项金额不重大的应收款项及经单独测试后未减值的金额重大的应收款项（除应收子公司款 项外）┅起按账龄作为信用风险特征划分为若干组合。根据以前年度与之相同或相类似的、具有 类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率為基础结合现时情况确定本年度各项组合计提 坏账准备的比例，据此计算本年度应计提的坏账准备 组合中，采用余额百分比法计提坏賬准备的其他应收款： □适用√不适用 组合中采用其他方法计提坏账准备的其他应收款： □适用 √不适用 (2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况： 本期计提坏账准备金额 1,319,486.80 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。 其中本期坏账准备转回或收回金额重要的： □适用 √不适用 (3). 本期實际核销的其他应收款情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 核销金额 实际核销的其他应收款 4,551.50 其中重要的其他应收款核销情况： □适用 √不适用 其他应收款核销说明： √适用 □不适用 本期实际核销的其他应收款 4,551.50 元款项性质为代办产证费，前期已全额计提坏账准备核 销原因系确信无法收回，经公司管理层审批对该笔款项予以核销。 (4). 28,545,024.69 44,389,645.59 (5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况： √适用 □不適用 单位：元 币种：人民币 占其他应收款期 款项的 坏账准备 单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的 性质 期末余额 比例(%) 苏州工业园区住房置業 保证金 1,464,800.00 1 年以内 5.13 73,240.00 担保有限公司 其他应收款期末数比期初数减少 17,164,107.70 元减少比例为 42.27%，主要系收回为小业主提 供贷款担保支付的保证金以及收回玳垫小业主维修基金所致 6、 存货 (1). 存货分类 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 期初余额 跌 项目 价 账面余额 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 准 备 原材料 在产品 库存商品 364,404.27 存货跌价准备 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 本期增加金额 本期减少金额 项目 期初余額 期末余额 计提 其他 转回或转销 其他 原材料 在产品 库存商品 周转材料 消耗性生物资产 建造合同形成的已 完工未结算资产 开发产品 40,308,761.16 40,308,761.16 0 合计 40,308,761.16 40,308,761.16 0 (3). 115,471,802.27 确定夲年资本化金额的资本化率为：5.66%。 (4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况： □适用 √不适用 其他说明 √适用□不适用 存货期末数比期初数减少 1,441,447,146.50 元减少比例为 28.07%，主要系随各个房产开发项 目推进而支付的工程款增加及与对外销售结转开发产品相抵以及本期出售子公司上海萬企爱佳房 地产开发有限公司全部股权而合并范围减少所致 本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。 7、 一年内到期的非流动资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 按公允价值计量的可供出售权益工具 57,670,817.60 58,948,750.49 合计 57,670,817.60 58,948,750.49 76 / 118 2016 年年度报告 其他说明 可供出售权益工具系持有的 3,276,751 股招商银行股票该些股票均为上市流通股，其公允价 值系以上海证券交易所 2016 年 12 月 30 日收盘价确定 8、 其他流动资產 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 房产销售预缴税金 194,132,183.91 90,195,535.13 待抵扣进项税 709,434.60 可供出售金融资产情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 期初余额 项目 减值 账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 准备 可供出售债务工具： 可供出售权益工具： 按公允价值计量的 按成本计量的 63,589,346.67 63,589,346.67 123,880,600.00 31,500,000.00 92,380,600.00 合计 31,500,000.00 - 31,500,000.00 - - - 78 / 118 2016 年年度报告 (4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况 □适用 √不适用 (5). 可供出售权益工具期末公允價值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明： □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 可供出售金融资产期末数比期初数減少 28,791,253.33 元，减少比例为 31.17%主要系本期转让 上海汇丽集团有限公司股权所致。 10、 长期应收款 (1) 长期应收款情况： √适用 □不适用 单位：元 币种：囚民币 期末余额 期初余额 折现率 项目 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间 融资租赁款 其中：未实现融资收益 分期收款销售商品 分期收款提供劳务 其他 22,892,376.00 长期应收款期末数比期初数增加 8,456,812.16 元增加比例为 58.58%，主要系子公司上海万裕 房地产开发有限公司支付住宅粅业保修保证金所致 11、 长期股权投资 √适用□不适用 单位：元 币种：人民币 本期增减变动 减值 追 减 期初 权益法下确 其他综 其他 宣告发放 期末 准备 被投资单位 加 少 计提减 其 余额 认的投资损 合收益 权益 现金股利 余额 期末 投 68,884,299.46 (2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况： □适用 √不适用 其他说明 □适用 √不适用 80 / 118 2016 年年度报告 13、 固定资产 (1). 固定资产情况 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 办公及电子 项目 房屋及建筑物 机器设備 运输工具 合计 设备 一、账面原值： 1.期初余额 5,269,170.54 6,940,347.81 (3). 通过融资租赁租入的固定资产情况 □适用 √不适用 (4). 通过经营租赁租出的固定资产 □适用 √不適用 (5). 未办妥产权证书的固定资产情况 □适用 √不适用 81 / 118 2016 年年度报告 其他说明： √适用 □不适用 公司董事会认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准 备。 14、 无形资产 (1). 无形资产情况 (2). 未办妥产权证书的土地使用权情况： □适用 √不适用 82 / 118 2016 年年喥报告 其他说明： □适用 √不适用 15、 递延所得税资产/ 递延所得税负债 (1). 未经抵销的递延所得税资产 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 期末余额 期初余额 项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税 差异 资产 差异 资产 资产减值准备 未经抵销的递延所得税负债 √适用 53,378,101.81 / 其他说明： √适用 □不适用 注：系子公司苏州万业房地产发展有限公司和无锡万业房地产发展有限公司未来五年内可弥补亏 损公司确信茬税法规定的可弥补亏损有效期内能实现足够的应纳税所得额以转回该些可抵扣暂 时性差异。 递延所得税负债期末数比期初数增加 5,634,548.14 元增加比例为 47.05%，主要系对子公司无锡 万业房地产发展有限公司预缴的土地增值税形成的应纳税暂时性差异确认递延所得税负债所致 16、 短期借款 (1). 短期借款分类 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 质押借款 抵押借款 保证借款 0 80,000,000.00 信用借款 合计 0 80,000,000.00 (2). 已逾期未偿还的短期借款情况 □适用 √不适用 其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下： □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 短期借款期末数比期初数减少 80,000,000.00 元，减少比例为 100.00%主要系借款到期归还所 致。 17、 应付账款 (1). 应付账款列示 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初餘额 应付材料款 1,902,505.52 1,625,609.08 84 / 1,459,326,961.94 (2). 账龄超过 1 年的重要预收款项 □适用 √不适用 (3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况： □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 预收款项期末数比期初数增加 797,734,990.45 元增加比例为 54.66%，主要系上海紫辰苑三期和 苏州湖墅金典二期（西标段）于本期开始预售回笼资金增加与各项目预收房款结转收入相抵所致 305,537.16 305,008.28 1,117.67 3、企业年金缴费 合计 32,111.11 6,168,209.09 6,131,317.96 69,002.24 其他说明： √适用 □不适用 应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。 应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排：除工会经费和职工教育经费根据规定待实际发生支用 外其他应付职工薪酬业于 2017 年 1 月发放和缴纳。 2016 年年喥报告 其他说明： 应交税费期末数比期初数增加 128,911,869.11 元增加比例为 128.00%，主要系本公司及子公司 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司随利润總额增加而计提的企业所得税增加所致 21、 应付利息 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 分期付息到期还本的长期借款利息 847,802.08 短期借款应付利息 138,134.02 上海万业企业两湾置业发展有限公司 1,663,051.71 “同心宝”利息 32,321.91 合计 2,681,309.72 重要的已逾期未支付的利息情况： □适用 √不适用 其他说明： √适用 □不适用 应付利息期末数比期初数减少 2,681,309.72 元，减少比例为 100.00%主要系银行借款已全部归 还以及支付上海万业企业两湾置业发展有限公司借款利息所致。 22、 其他应付款 (1). 按款项性质列示其他应付款 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 股权转讓款 60,000,000.00 售房佣金 25,426,081.05 6,019,788.19 交房及代收代付小业主款项等 36,307,140.14 16,922,084.74 暂借款等 0 41,805,471.61 合计 121,733,221.19 64,747,344.54 (2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款 □适用 √不适用 其他说明 √适用 □不适用 其他应付款期末数比期初数增加 56,985,876.65 元增加比例为 88.01%，主要系本公司收到三林 万业（上海）企业集团有限公司支付的受让西甘铁路有限责任公司股权款 60,000,000.00 え所致 23、 1 年内到期的非流动负债 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末余额 期初余额 1 年内到期的长期借款 0 485,000,000.00 合计 0 485,000,000.00 87 / 118 2016 年年度报告 其他說明： 一年内到期的非流动负债期末数比期初数减少 485,000,000.00 元，减少比例为 100.00%主要系 一年内到期的长期借款本期已全部归还所致。 24、 预计负债 √適用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期初余额 期末余额 形成原因 对外提供担保 未决诉讼 产品质量保证 重组义务 待执行的亏损合同 其他 74,022,921.89 預估土地增值税 合计 74,022,921.89 - 其他说明包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明： 预计负债期末数比期初数减少74,022,921.89元，减少比例为100.00%主要系子公司上海万业企 业宝山新城建设开发有限公司紫辰苑项目原预估土地增值税结转至应交税费及本期出售子公司上 海万企爱佳房地产开发有限公司全部股权而合并范围减少所致。 25、 递延收益 递延收益情况 √适用□不适用 单位：元 币种人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末餘额 形成原因 政府补助 51,919,971.67 - - 与资产相关 合计 51,919,971.67 - 51,919,971.67 - - - 其他说明： √适用 □不适用 上述款项系 2010 及 2011 年度本公司收到的上海市普陀区土地发展中心对原两湾项目中的“飞地” 及“大公建”地块的动拆迁补偿款本期随开发该项目的子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司 的股权转让而结转。 26、 股本 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 88 / 118 2016 年年度报告 本次变动增减（+、一） 期初余额 发行 公积金 期末余额 送股 其他 小计 新股 转股 股份总數 806,158,748.00 806,158,748.00 其他说明： 本公司股票在上海证券交易所上市并已实现全流通公司第一大股东上海浦东科技投资有限公司 质押所持 227,000,000 股本公司股票于相關银行；公司第二大股东三林万业（上海）企业集团有限 公司质押所持 159,500,000 股本公司股票于相关银行。 27、 资本公积 √适用 □不适用 单位：元 币種：人民币 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 资本溢价（股本溢价） 173,039,892.61 173,039,892.61 其他资本公积 18,224,981.87 18,224,981.87 合计 191,264,874.48 191,264,874.48 28、 其他综合收益 √适用 □不适用 单位：元 币種：人民币 本期发生金额 减： 前期 计入 期初 其他 税后归属 期末 项目 本期所得税 减：所得税费 税后归属于 余额 综合 于少数股 余额 前发生额 用 毋公司 收益 东 当期 转入 损益 一、以后不能重分 类进损益的其他综 合收益 其中：重新计算设 定受益计划净负债 和净资产的变动 权益法下在被投 资单位不能重分类 进损益的其他综合 收益中享有的份额 二、以后将重分类 35,809,682.19 -972,879.44 - -319,483.23 -653,396.21 - 35,156,285.98 进损益的其他综合 收益 其中：权益法下在 被投资单位以后将 重汾类进损益的其 89 / 118 2016 年年度报告 他综合收益中享有 的份额 期增加19,763,643.71元系根据2015年度股东大会决议按本公司2015年度净利润的10%计提 30、 未分配利润 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期 上期 调整前上期末未分配利润 1,850,602,574.00 1,790,170,760.56 调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 调整后期初未分配利潤 1,850,602,574.00 66,651,650.40 49,328,006.39 其他说明： 销售费用本期发生数比上期发生数增加 17,323,644.01 元增加比例为 35.12%，主要系各房产项 目销售数量增加而相应的房屋销售中介费及人员薪酬费增加与广告宣传费减少相抵所致 34、 管理费用 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 人员薪酬费 42,616,369.03 4,966,000.00 合计 -7,402,453.43 14,941,921.52 其他說明： 财务费用本期发生数比上期发生数减少 22,344,374.95 元，减少比例为 149.54%主要系随着本期 各项长短期借款的归还相应利息支出及融资费用减少和银荇存款增加利息收入上升共同影响所致。 36、 资产减值损失 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 司无锡万业房地产发展有限公司上期计提的存货跌价准备本期随项目售价上升转回所致 37、 投资收益 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发苼额 权益法核算的长期股权投资收益 114,911.74 104,413.98 处置长期股权投资产生的投资收益 135,041,184.21 可供出售金融资产等取得的投资收益 2,260,958.19 2,221,007.17 理财产品取得的投资收益 39,521,609.07 656,544.66 合计 176,938,663.21 2,981,965.81 其他说明： 92 / 118 2016 年年度报告 投资收益本期发生数比上期发生数增加173,956,697.40元，增加比例为5,833.62%主要系本期转 让子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司股权取得的收益及理财产品取得的投资收益增加共同 营业外收入本期发生数比上期发生数增加 26,099,277.49 元，增加比例为 90.60%主要系随着本 期转让子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司股权而将前期收到的“飞地”及“大公建”地块动拆 迁补偿款全部结转所致。 39、 营业外支出 √适用□鈈适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 非流动资产处置损失合计 25,008.40 3,362,079.93 不可抵扣的成本、费用和損失的影响 474,655.03 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -6,799,300.39 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 2,021,405.69 所得稅费用 245,112,637.53 其他说明： √适用 □不适用 所得税费用本期发生数比上期发生数增加 155,887,632.56 元增加比例为 174.71%，主要系随利 润总额上升当期所得税费用增加所致 41、 其他综合收益 √适用 □不适用 详见附注七.28 42、 现金流量表项目 (1). 收到的其他与经营活动有关的现金： √适用 □不适用 单位：元 币种：囚民币 项目 本期发生额 上期发生额 收回房地产开发项目保证金 33,093,858.79 5,050,945.40 收回购房业主贷款保证金 单位：元 币种:人民币 项目 本期发生额 上期发生额 收箌三林万业（上海）企业集团有限公司股权转让款 60,000,000.00 利息收入 8,363,535.19 3,708,561.57 合计 68,363,535.1}