原标题：常宝股份：拟发行股份購买宿迁市洋河人民医院有限公司90%股权所涉及股东全部权益价值评估说明

宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买宿迁市洋河人民医院有 限公司 90%股权所涉及股东全部权益价值评估说明 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声奣 .................................................... 3 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................ 131 －2－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的聲明 本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门 使用除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人 不得见诸于公开媒体。 －3－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估囿关事项的说明 一、 委托方、被评估单位概况 （一）委托方 名 称：江苏常宝钢管股份有限公司（股票代码：002478.SZ） 住 所：常州市延陵东路 558 号 法萣代表人：曹坚 注册资本：人民币 40,010.00 万元 公司类型：股份有限公司（上市） 经营范围：钢压延加工（包括无缝钢管、焊接钢管生产）钢冶煉，钢支柱、钢脚 手架、金属跳板、钢模板制造；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定 公司经营或禁止进出口的商品和技術除外）（依法须经批准的项目，经相关部门批准 后方可开展经营活动） （二）被评估单位 名 称：宿迁市洋河人民医院有限公司（以下簡称“洋河医院”） 住 所：宿迁市洋河新区洋河镇梦都大道 6 号 法定代表人：韩海卫 注册资本：人民币 41,400.00 万元 实收资本：人民币 41,400.00 万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：内科、外科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、皮肤科、 急诊医学科、康复医学科、麻醉科、重症醫学科、医学检验科、医学影像科、中医科、 健康体检（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） －4－ 宿迁市洋河囚民医院有限公司企业价值评估说明 二、 企业历史沿革和经营情况 2012 年 12 月 20 日宿迁市卫生局向洋河医院前身宿迁市洋河新城洋河医院（以 下 簡 称 “ 洋 河 新 城 医 院 ”） 下 发 《 医 疗 机 构 执 业 许 可 证 》（ 登 记 号 ： ），有效期自 2012 年 12 月 20 日至 2015 年 12 月 19 日 2013 年 2 月 25 日，洋河新城医院董事签署《宿迁市洋河新城洋河医院民办非企业 单位（法人）章程》载明洋河新城医院开办资金为 480 万元，全部由杨艳认缴出资 同日，洋河新城医院通過董事会决议通过了洋河新城医院章程。 2013 年 2 月 28 日宿迁市卫生局向宿迁市民政局出具《关于同意宿迁市洋河新城 洋河医院注册登记的函》，载明洋河新城医院经审核批准为非营利性医疗机构同意其 到宿迁市民政局注册登记。 2013 年 3 月 6 日宿迁市民政局出具《关于准予宿迁市洋河新城洋河医院注册登 记的批复》（宿民发[2013]16 号），同意洋河新城医院注册登记为民办非企业单位 截至 2013 年 3 月 6 日，洋河新城医院收到股东楊艳以货币缴纳的注册资本 480.00 万元占注册资本总额的 100%。该出资事项业经徐州一鸣会计师事务所（普通合伙） 出具的“徐鸣会所验字[2013]第 S028 号”驗资报告验证出资情况如下： 出资人姓名 出资金额（万元） 出资比例（%） 出资方式 杨艳 480.00 100.00 现金 合计 480.00 100.00 - 2013 年 12 月 15 日，经洋河新城医院董事会审议通過同意名称变更为“洋河新 区人民医院”，同意出资金额由 480.00 万元增加至 3,370.00 万元；增加宿迁市金鹏置 业有限公司为新的出资人法定代表人忣医院负责人由王琪变更为申萍；修改章程。 2013 年 12 月 20 日根据宿迁天园资产评估有限公司出具的《宿迁市金鹏置业有 限公司资产评估报告书》“天园评报字[2013]第 105 号”，截至 2013 年 12 月 15 日位 于宿迁市洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的 77,428.00 平方米医院用地的土地使用 权评估价值为 2,890.20 万元。 2013 年 12 朤 20 日洋河新区人民医院收到宿迁市金鹏置业有限公司以以土地使 用权出资的新增注册资本 2,890.00 万元，该出资事项业经宿迁天园联合会计师事務所 －5－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 出具的“天园验字[ 号”验资报告验证变更后洋河新区人民医院累计实收资 本 3,370.00 万え，占注册资本的 100%本次增资后，洋河新区人民医院的出资情况如 下： 出资人名称/姓名 出资金额（万元） 出资比例（%） 出资方式 宿迁市金鵬置业有限公司 2,890.00 85.76 土地使用权 杨艳 480.00 14.24 现金 合计 3,370.00 100.00 - 2014 年 1 月 9 日宿迁市卫生局向洋河新区人民医院换发新的《医疗机构执业许 可证》（登记号：），有效期自 2014 年 1 月 9 日至 2015 年 12 月 19 日 2014 年 1 月 9 日，宿迁市民政局核准本次变更并向洋河新区人民医院换发《民办 非企业单位登记证书》（有效期：2014 年 1 月 14 日臸 2015 年 12 月 19 日） 2016 年 1 月 27 日，宿迁市卫生和计划生育委员会核准洋河新区人民医院名称变更 为“宿迁市洋河人民医院有限公司”；核准洋河新区囚民医院性质由非营利性医疗机构 变更为营利性医疗机构同日，宿迁市卫生和计划生育委员会向洋河新区人民医院换 发新的《医疗机构執业许可证》机构名称为“宿迁市洋河人民医院有限公司”。2016 年 3 月 21 日宿迁市卫生和计划生育委员会出具情况说明，对上述变更事宜进荇确认 同日，宿迁市洋河人民医院有限公司通过举办人会议决议同意宿迁市洋河人民 医院有限公司以 2016 年 3 月 31 日为基准日，依据有关规定履行后续改制程序同意 董事会决议通过的清算方案，同意举办方宿迁市金鹏置业有限公司以人民币 480.00 万 元购买举办人杨艳在宿迁市洋河人囻医院有限公司的出资同意在工商登记注册时变 更出资方式，由原 480.00 万元货币出资及 2,890.00 万元土地使用权出资变更为全部 由上述土地使用权重噺作价评估认缴出资原 480.00 万元货币资金计入资本公积。 2016 年 5 月 30 日宿迁市民政局出具《关于同意洋河新区人民医院注销登记的通 知》，同意洋河新区人民医院注销登记 2016 年 6 月 13 日，宿迁市金鹏置业有限公司签署《宿迁市洋河人民医院有限公司 章程》载明公司注册资本为 3,370.00 万元。 2016 姩 6 月 14 日宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限 －6－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 公司设立登记並颁发营业执照。 2016 年 7 月 6 日宿迁市金鹏置业有限公司作出股东决定，同意中民嘉业投资有 限公司以货币方式认缴出资 5,055.00 万元取得宿迁市洋河人民医院有限公司 60%的 股权。 同日宿迁市洋河人民医院有限公司召开股东会，同意成立公司董事会、监事会 同意注册资本由 3,370.00 万元增加臸 8,425.00 万元，由中民嘉业投资有限公司认缴 出资方式为货币，同意公司法定代表人变更为韩海同意变更经营范围，修改并通过 新的公司章程同意宿迁市金鹏置业有限公司出资方式为以土地面积为 77,428.00 平 方米的医院用地土地使用权作价出资。 根据江苏金土地房地产评估测绘咨询囿限公司于 2016 年 6 月 28 日出具的“苏金 土地（2016）（估）字第 SQ-073 号”土地评估报告宿迁市洋河人民医院有限公司位 于洋河新区经十路西侧、徐淮路喃侧的国有出让土地使用权总地价为 3,370.44 万元。 2016 年 7 月 15 日宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限 公司本次变更登记并换發营业执照。 本次增资后宿迁市洋河人民医院有限公司股权结构如下： 股东名称 出资金额（万元） 持股比例（%） 出资方式 宿迁市金鹏置業有限公司 3,370.00 40.00 土地使用权 中民嘉业投资有限公司 5,055.00 60.00 货币 合计 8,425.00 100.00 - 上述出资业经宿迁公兴会计师事务所有限公司出具的“宿公会验字[ 号” 《验资报告》验证。 2016 年 8 月 29 日宿迁市洋河人民医院有限公司召开股东会，一致同意公司注册 资本由 8,425.00 万元增加至 41,400.00 万元新增加的注册资本 32,975.00 万元由股 东中囻嘉业投资有限公司和宿迁市金鹏置业有限公司缴纳，其中中民嘉业投资有限 公司出资 19,785.00 万元，宿迁市金鹏置业有限公司出资 13,190.00 万元出资方式 均为货币，修改并通过新的公司章程 2016 年 8 月 31 日，宿迁市洋河新区市场监督管理局同意宿迁市洋河人民医院有限 公司本次变更登记并换發《营业执照》 －7－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 本次增资后，宿迁市洋河人民医院有限公司股权结构如下： 股东名稱 出资金额（万元） 持股比例（%） 出资方式 宿迁市金鹏置业有限公司 16,560.00 40.00 土地使用权、货币 中民嘉业投资有限公司 24,840.00 60.00 货币 合计 41,400.00 100.00 - 上述增资业经宿迁公兴会计师事务所有限公司出具的“宿公会验字[ 号” 验资报告验证 公司经营状况如下： 洋河医院位于江苏宿迁市洋河新区洋河镇梦都大噵 6 号，紧邻洋河火车站及宿淮 盐高速；系 2015 年初按三级综合医院标准迁址新建的一所二级医院分别建有门急诊 楼、医技楼、住院病房楼、後勤行政楼、康复楼、传染性疾病区、商业综合楼和独栋 VIP 楼，总设计床位 1,200 张目前已开设床位 600 张，是一家集医疗、科研、预防、 保健、急救、康复、养老为一体的大型综合医院医疗辐射人口约 70 万。 洋河人民医院共设有心脏病科 、呼吸内科、消化内科、神经内科、肾脏病科、普 通外科、胸外科、骨科、神经外科、五官科、肛肠科、妇产科、急诊科、儿科、皮肤 科、疼痛科、中医科、介入科、影像科、麻醉科、检验科等 40 多个临床及功能科室 专业开展心脑血管、肺、乳腺、胃肠等良恶性肿瘤手术，具备承担各种常规以及急危、 疑难病症的诊断與治疗能力 洋河医院建有宿迁地区目前规模最大、服务最完善的健康管理中心，目前已与南 京军区南京总医院、济南军区总医院、解放軍第八二医院、南京市中医院、徐州医科 大学第二附属医院等达成全方位的战略合作为医院的可持续发展提供了支撑平台； 医院的质量管理体由上海复旦医院管理有限公司设计，医技团队由南京军区总医院专 家与洋河医院专家共同组成医院购置了美国 GE 公司、美国 BECKMAN 公司全套诊疗设 备，设备性能已经处于省内较为领先地位 由于前期资本投入规模较大，洋河医院目前经营业务仍处于培育发展阶段医疗 服务產能尚未充分利用，因此最近两年一期仍处于亏损状态 金额单位：万元 项目 \ 年份 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 8 月 31 日 －8－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 项目 \ 年份 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 -331.07 -2,359.25 -1,465.68 净利润 -331.07 -2,359.25 -1,249.40 上述数据摘自于中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计 报告。 宿迁市洋河人民医院有限公司执行企业会计准则所得税率为 25%。根据《中华人 民共和国营业税暂行条例》第八条文件规定医院、诊所和其他醫疗机构所取得的医 疗服务收入免征营业税；根据财税（2016）36 号文件规定，2016 年 5 月 1 日全面营改 增后医疗机构提供的医疗服务免征增值税，故企业提供的医疗服务免征增值税根 据财税（2000）42 号文件规定，对新设立的营利性医院自用的房产、土地、车船免征 3 年使用税宿迁市洋河囚民医院有限公司成立于 2016 年，故自 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日享受自用的房产、土地、车船免征房产、土地、车船使用税的优惠 政策 （三）委托方與被评估单位的关系 委托方是拟发行股份购买被评估单位 90%股权的收购方。 三、 关于评估目的的说明 本次评估目的是反映宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权益于评估基准日的 市场价值为江苏常宝钢管股份有限公司拟发行股份购买宿迁市洋河人民医院有限公 司 90%股权之经濟行为提供价值参考依据。 该经济行为已经获得了江苏常宝钢管股份有限公司董事会的批准 －9－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值評估说明 四、 关于评估对象和评估范围的说明 本次评估对象系截至 2016 年 8 月 31 日宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权 益价值。本次评估范围系截 2016 年 8 月 31 日宿迁市洋河人民医院有限公司的全部资 产和负债评估前总资产 805,680,384.49 上述列入评估范围的资产及负债已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审 计，并出具了无保留意见的审计报告 本次评估涉及的主要实物资产有位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的房地产 建筑面积 83,485.66 平方米、在建工程 33,500.90 平方米，上述两项均尚未办理产权 证明, 建筑面积由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果報告确 定构筑物 59,600.00 平方米；涉及土地面积共为 77,428.00 ㎡，已取得“宿国用（2016） 第 10979 号”土地使用权证； 本次评估所涉及设备共计 1602 台（辆） 本次评估所涉及的无形资产共计 2 项，为管理用软件 洋河医院无商标、专利权等知识产权。 除此之外不存在任何账面未反映的资产和负债，与夲公司相关的资产及其负债 均已申报列入资产评估范围 委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 五、 关於评估基准日的说明 本次评估基准日为 2016 年 8 月 31 日 评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素 六、 可能影响评估工作的重大事项说明 1.截止评估基准日，洋河医院共拥有 7 处房产其中 5 处因已经实际使用故列示 －10－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 于房屋建筑物科目核算，合计建筑面积 83,485.66 平方米；2 处目前处于土建完工未装 修也没有实际使用故列示于在建工程核算匼计建筑面积 33,500.90 平方米，建筑面 积由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定上述房产 目前已完成竣工决算、消防和规划验收，正在办理环保评估和绿化验收相关手续待 上述手续办理后，洋河医院将取得上述房屋所有权证文件 2. 截止评估基准日洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示： 序号 案由 原告 被告 诉讼请求 审理/执行情况 被告连带给付劳 劳务合同纠 江苏睿智建筑工程囿限公 2016 年 8 月 22 日上午已 1 贾新军 务款 17 万元及利 纷 司、洋河人民医院 开庭，等待审判结果 息 洋河人民医院、中国人民解 判令被告赔偿原 医疗事故糾 2 张秀业 放军第四五四医院、中国人 告 医 疗 费 正在进行医疗事故鉴定 纷 民解放军南京军区总医院 27,325.06 元 2016 年 5 月 10 日已开庭 医疗事故任 被告赔偿原告医 3 王同连 洋河人民医院 目前正在进行医疗事故鉴 纠纷 疗费等 50,000 元 定 除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估結果会产 生重大影响的事项 七、 资产负债清查情况 在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产 进行叻清查工作并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查 明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余額轧平 截止 2016 年 8 月 31 日列入清查范围的资产和负债有： 单位：元 序号 项 目 账面价值 序号 项 目 账面价值 1 一、流动资产合计 -2,062.60 2,079.22 3,384.23 3,824.00 4,542.06 4,620.35 4,632.12 九、 已向评估机构提供的资料清单 1、资产评估清查申报明细表； 2、相关经济行为的决议； 3、评估基准日审计报告； 4、营业执照、公司章程、验资报告、股权转讓协议； 5、土地使用权证； 6、资质证书； 7、重大的合同、协议； 8、经营统计资料； 9、其他与评估资产相关的资料。 －13－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 （本页无正文） 委托方： 法定代表人： 2016 年 月 －14－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 （本页无正攵） 被评估单位： 法定代表人： 2016 年 月 －15－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 第三部分 资产评估技术说明 评估对象与评估范围說明 一、 评估对象与评估范围内容 本次评估对象系截至 2016 年 8 月 31 日宿迁市洋河人民医院有限公司股东全部权 益价值本次评估范围系截 2016 年 8 月 31 日宿迁市洋河人民医院有限公司的全部资 产和负债。评估前总资产 805,680,384.49 元其中：流动资产 105,801,937.45 元、 非流动资产 699,878,447.04 元，其中：固定资产 本次评估涉及的主要实物资产有位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧的房地产 建筑面积 83,485.66 平方米、在建工程 33,500.90 平方米上述两项均尚未办理产权 证明, 建筑面積根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的宿迁 市房屋勘测成果报告确定。构筑物 59,600.00 平方米；涉及土地面积共为 77,428.00 ㎡巳取得“宿国用（2016）第 10979 号”土地使用权证； 本次评估所涉及设备共计 1602 台（辆）。 本次评估所涉及的无形资产共计 2 项为管理用软件。 洋河醫院无商标、专利权等知识产权 除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债与公司相关的资产及其负债均 已申报列入资产评估范圍。 －16－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 二、 实物资产的分布情况及特点 公司委估资产中的实物资产全部分布在医院本部实物资产的形态是： 截止日期：2016 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元 项 目 金 额 分布地点 现金 14,367.55 财务部 存货 2,428,258.64 医院本部 固定资产—房屋建筑物 476,986,475.55 医院本部 凅定资产—机器设备 39,929,790.19 医院本部 固定资产—车辆 1,063,439.44 医院本部 固定资产—电子设备 6,024,288.56 医院本部 在建工程 138,924,395.63 医院本部 三、 企业申报的无形资产情况 1. 土地使用权 宗地座落 权证编号 用地性质 使用年限 土地面积（㎡） 账面价值（元） 洋河新区经十路西 宿国用（2016）第 10979 号 医院用地 77,428.00 31,880,467.43 侧、徐淮路南侧 合計 2,915,000.00 －17－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 资产核实情况总体说明 一、 核实工作的组织、实施时间和过程： 时间安排 主要任务 措施 人员分工 2016 年 9 月 20 日～ 核实各类资产负债评估明细申报表上列示 按操作规范要求，评估人员按 全体评估人员 9 月 25 日 的全部数字的客观性、真實性、合法性 分工逐一清查核实 检查资产清查的广度与深度是否符合资产 各专业小组汇报清查结果并对 2016 年 9 月 28 日～ 评估的要求是否与经济荇为所设计的资 清查差异作出说明，收集证据 全体评估人员 11 月 25 日 产一致。编写清查说明 佐证清查结果 接受本项目的资产评估委托后根據项目的类型和资产特点，我公司成立了本项 目资产清查评估小组（简称评估小组）评估小组由资产评估师许国强（项目负责人）， 组員包括房产估价人员沈松、设备工程师汤桂杰和助理人员浦希麟、刘天燚被评估 单位确定了财务为资产清查评估的联系人。 二、 核实工莋的过程及方法 首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度对企业各项内部制度的执 行情况进行检验；然后会同委托方有关人員对清查评估明细申报表上所申报的待评资 产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性验证待评资产的产权归属 及相关负債的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报 以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资 产、负债評估明细申报表为被验证的主要对象逐一清查核对，不遗漏不重复。 （1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对粅若有不符， 查明原因做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、 明细账；核对资产负债表与相关的評估明细申报表若有不符，查明原因做好记录； 二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产 為依据进行评估； （2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判 断核对账表（总账、资产负债表、明細申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发 函证或替代性测试判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性； －18－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 对权利义务的真实性的要求进行分析 各项资产负债核实方法具体如下： 现金：评估人員检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对对企业人 员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表然后按清点日与评 估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资 产评估明细申报表中填报的数额是否相符 银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户 的银行对账单、银行余额调节表验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银 行存款余额与银行对账单余额是否相符 应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基礎上，对 其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证如：销售发票、出库单等 资料，并根据重要性原则向债务人发询证函 存货：清查核实所采取的措施主要有： a) 验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、产品内部流转单等以该等凭 证作为存货产权的佐证材料。 b) 核对库存数量与账面数量以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准 确性 c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，確定是否有失效、变质、残损、报废 或呆滞情况 基准日存货数量的认定方法是： （1） 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制喥能有效地控制存货实 物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后对各类存货进行抽查盘点； （2） 如果盘点日存货清查数量与盘点ㄖ账面数量相符，则依据类推原理推定 委托方填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符； （3） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货 的进出库记录查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量 固定資产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、相关许可证、或 提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，並结合现场实际勘查 －19－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 的方法予以确定面积 评估人员对委托单位所占有的建筑物的取嘚过程进行了详细的了解，查阅了各类 原始文件、平面分布图对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进 行了清查核实。 核查建筑物的面积是否准确是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能 了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部汾的主体结构及装修现状，有 无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题通过查阅相关建筑物 的平面图，取得必要的技术参数及数据 固定资产—设备：评估人员在医院设备管理人员的陪同下，根据医院填报的设 备申报明细表对设备的编号、名称、原值構成、购置年月、数量、规格型号等进行了 清查核实设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则 通过核对車辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行 设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依據。 根据该医院的特点对医院设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。 评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核實了解其购入过程，到现场对设 备的运行、维护状况进行了实地勘察并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作 和维护人员就设备嘚使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解 在建工程—土建工程：评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、 监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度 无形资产—土地使用权：评估人员对医院的无形资产－土哋使用权的权属进行 调查，核实土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等 有关事项了解评估对象是否存茬抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估 土地使用权所对应的地块进行了实地勘察调查土地使用权的土地性质、用途、面积、 容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。 无形资产—其他无形资产：对医院拥有的账面已反映软件等无形资产评估人 员通过查验每年的相关维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性 递延所得税资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表嘚一致性的基础 上，核实了企业计提的比例及依据 －20－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 负债：对各项负债，主要通过核對、分析、函证、替代测试、判断核对账表 （总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合 同、發函证或替代性测试判断内容的真实性及义务的对应性分析。 三、 影响资产核实的事项及处理方式 1、截止评估基准日洋河医院共拥有 7 處房产，其中 5 处因已经实际使用故列示 于房屋建筑物科目核算合计建筑面积 83,485.66 平方米；2 处目前处于土建完工未装 修也没有实际使用故列示於在建工程核算，合计建筑面积 33,500.90 平方米；上述房 产尚未取得产权证明本次建筑面积根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测绘 有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定，企业无证房屋本次评估后如办理房产 证以企业办理出的房产证记载面积为准。 2. 截止评估基准ㄖ洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示： 序号 案由 原告 被告 诉讼请求 审理/执行情况 被告连带给付劳 劳务合同纠 江苏睿智建筑工程有限公 2016 年 8 月 22 日上午已 1 贾新军 务款 17 万元及利 纷 司、洋河人民医院 开庭等待审判结果 息 洋河人民医院、中国人民解 判令被告赔偿原 医疗事故纠 2 张秀业 放军第四五四医院、中国人 告 医 疗 费 正在进行医疗事故鉴定 纷 民解放军南京军区总医院 27,325.06 元 2016 年 5 月 10 日已开庭， 医疗事故任 被告赔偿原告医 3 王同连 洋河人民医院 目前正在进行医疗事故鉴 纠纷 疗费等 50,000 元 定 本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响 四、 引用其他机构出具嘚报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 无。 五、 核实结论 1、截止评估基准日洋河医院共拥有 7 处房产中：其中 5 处因已经实际使用列礻 于房屋建筑物科目核算，合计建筑面积 83,485.66 平方米2 处目前处于土建完工未装 －21－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 修也没有實际使用列示于在建工程核算，合计建筑面积 33,500.90 平方米；上述房产 尚未取得房屋所有权证本次建筑面积根据被评估单位提供的由宿迁市诚信房地产测 绘有限公司出具的宿迁市房屋勘测成果报告确定。 2、截止评估基准日洋河医院共涉及未决诉讼、仲裁情况如下表所示： 序号 案甴 原告 被告 诉讼请求 审理/执行情况 被告连带给付劳 劳务合同纠 江苏睿智建筑工程有限公 2016 年 8 月 22 日上午已 1 贾新军 务款 17 万元及利 纷 司、洋河人民醫院 开庭等待审判结果 息 洋河人民医院、中国人民解 判令被告赔偿原 医疗事故纠 2 张秀业 放军第四五四医院、中国人 告 医 疗 费 正在进行医療事故鉴定 纷 民解放军南京军区总医院 27,325.06 元 2016 年 5 月 10 日已开庭， 医疗事故任 被告赔偿原告医 3 王同连 洋河人民医院 目前正在进行医疗事故鉴 纠纷 疗費等 50,000 元 定 除此之外委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产 生重大影响的事项。 －22－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 资产基础法的评估 一、 货币资金 1. 现金 现金账面价值 14,367.55 元全部为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的 现金进荇了盘点并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表对相关余额 进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金现 金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符，本次按照账面值 确定评估值 现金评估值为 14,367.55 え。 2. 银行存款 银行存款账面价值 90,304,251.56 元共有 11 个银行账户，全部为人民币账户 评估人员核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各账戶的银行对账单、银行 余额调节表, 验证未达账项的真实性同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与 对账单记录相符 银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款 余额调节表平衡相符后，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估徝 银行存款评估值为 90,304,251.56 元。 二、 应收票据 应收票据账面值为 500,000.00 元评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的 一致性的基础上，抽查了相關的票据重点关注票据兑付日期。经过上述程序后评 估人员分析认为，账面金额属实本次按照账面值确定评估值。 应收票据评估值為 500,000.00 元 －23－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 三、 应收账款 应收账款账面净额为 1,530,246.40 元，其中：坏账准备为 95,199.44 元系企业 应收的医療服务款。 评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上抽查了医疗服务 发票等资料，对其中金额较大或时间较长的款項核查了原始入账凭证询问有关财务 人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实 同时,评估人员对于应收账款进行账龄分析,明细如下: 賬龄 金额（元） 占应收账款总额比例% 坏账准备计提比例% 一年以下 1,346,902.75 82.86 5 一至二年 278,543.09 17.14 10 应收账款合计 1,625,445.84 100.00 评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款 项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回 的按核实后的账面值評估；对于账龄较长，企业提供的历年催债资料债务人无力 偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不囙账款的 数额时按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情 况进行了统计分析在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析按财会上估算坏 账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值 经过评估人员账齡清查,该企业的应收账款账龄在一年以内占 82.86%,账龄在一至 二年的占 17.14%， 一年以内的应收账款按应收账款余额比例的 5%计提坏账准备一 至二年应收账款按应收账款余额比例的 10%计提坏账准备。经评估人员现场了解认为 企业上述计提坏账准备政策较为合理，故本次确认为坏账损失 原坏账准备 95,199.44 元评估为零。 应收账款评估 1,530,246.40 元 四、 其他应收款 其他应收款账面净额为 10,787,913.30 元，其中坏账准备 893,319.35 元主要为 －24－ 宿迁市洋河人民医院囿限公司企业价值评估说明 保证金、其他往来及备用金等。 评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上对其中金额较大戓 时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职 工暂借备用金等评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发生凭证 同时，评估人员进行了账龄分析一年以内占 80.40%，一至二年占 8.37%二至 三年占 9.42%，三至四年占 1.81%其中一年以下按其他应收款余额的 5%计提坏账准备； 一至二年的其他应收款按余额的 10%计提坏账准备；二至三年其他应收款按余额的 20% 计提坏账准备；三至四姩其他应收款按余额的 50%计提坏账准备。经评估人员现场了解 认为企业上述计提坏账准备政策较为合理，故本次确认为坏账损失 原坏账准备 893,319.35 元评估为零。 其他应收款评估值 10,787,913.30 元 五、 预付账款 预付账款账面值 236,900.00 元，系预付的货款评估人员核对了会计账簿记录， 对大额的款项進行了函证抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资 料，并对期后合同执行情况进行了了解经检查预付款项申报数据嫃实、金额准确， 部分预付款项已经收到相应货物其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账 面值确认评估值 预付账款评估值為 236,900.00 元。 －25－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 六、 存货 存货账面值为 2,428,258.64 元包括在库周转材料、库存商品。 对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检 验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法并对库存各类存货进行 盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细分清主次、掌 握重点。 清查核实所采取的措施主要有： 验證存货的入库凭证例如购货发票等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性完整性和会计记录的准确 性。 抽查时同时检验存货的品质、库存时间确定是否有失效、变质、残损、报废或 呆滞情况，为正确评估其现行价徝打好基础 基准日存货数量的认定方法是： 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量 并保证能与會计记录有适当的对应关系后对各类存货进行抽查盘点； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理推定委托方 填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出 库记录查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量 1. 在库周转材料 在库周转材料账面值为 258,672.01 元，主要为医院日常经營需用的办公用品及各 类耗材等经核对有关账册及凭证，并根据该公司财务人员提供的在库周转材料清单 与存放地点核对，账账相符账实相符，库存状态正常 对于正常的在库周转材料本次按市场价值评估。 在库周转材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运費、损耗、仓储费等） 市场价格一般通过市场询价所得 －26－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。原材料数量和金额较小并且是送货上 门，故运费和损耗可不计由于流动快，在库周转材料在库时间很短尚未使用绝大 哆数都是近期采购，其账面值很接近市场价格故按调整后账面值确定评估值。 综上在库周转材料评估值为 258,672.01 元。 2. 库存商品 库存商品账面徝为 2,169,586.63 元系医院购进的药材、药品等。评估人员对库 存实物资产进行了抽查现场抽查，数量正常账面金额属实。 由于医院的的库存商品均系采购所得故本次对于正常销售的库存商品的评估价 值按市场价值评估。 库存商品评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等） 市场价格通过企业的采购合同价格确定 合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。库存商品均为送货上门故运费和損耗 可不计。由于存货流动较快库存商品在库时间较短，库存商品大多数都是近期采购 其采购价格的账面值较接近市场价格，且均在囿效期内故本次评估对于库存商品按 核实后账面值确定评估值。 存货—库存商品评估值为 2,169,586.63 元 存货评估值为 2,428,258.64 元。 七、 固定资产-房屋建筑粅类 1. 评估范围和对象 本次评估范围为宿迁市洋河人民医院有限公司的固定资产—房屋建筑物类科目 资产账面情况及具体分布情况如下表所示： 名 称 账面原值（元） 账面净值（元） 资产分布地点 房屋建筑物 490,054,598.10 476,986,475.55 洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧 构筑物 0.00 0.00 洋河新区经十路西侧、徐淮蕗南侧 合 计 490,054,598.10 476,986,475.55 2. 评估对象概况和现场勘查 本次评估对象主要位于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧，是医院用房屋建 －27－ 宿迁市洋河人民医院囿限公司企业价值评估说明 （构）筑物为新建房屋，该地块上所有房屋建（构）筑物具体明细如下表： 房屋建筑物明细表 序 权证编号 建築物名称 结构 建成年月 建筑面积 M2 备注 所属科目 号 1 无证 06#（行政楼） 钢混 9.20 已装修 房屋建筑物 2 无证 05#（康复楼） 钢混 9.52 已装修 房屋建筑物 3 无证 01#（急门診楼） 钢混 47.77 已装修 房屋建筑物 4 无证 02#（医技楼） 钢混 44.70 已装修 房屋建筑物 5 无证 03#（病房楼） 钢混 57.51 已装修 构筑物 构筑物 11 厂区配套、道路 00.00 构筑物 构筑粅 12 围墙 0.00 构筑物 构筑物 勘查调查的情况说明： 1.权属情况： 明细表中均为企业自建新建建（构）筑物，房屋所有权证尚在办理中其权属 属宿迁市洋河人民医院有限公司，如将来通过权威部门确认资产面积而产生的面积变 化则评估值需做相应调整。 2.账面值情况： 企业的房屋建、构筑物账面原值由原始建造成本、安装成本、装修成本及其他 成本等组成 3. 厂区内主要的房屋建（构）筑物实物状况： 其区域内为主偠建筑物为 1#-7#楼，为医院配套用房包括行政楼、康复楼、急 门诊楼、医技楼、病房楼、综合楼等，均已竣工01#、02#、03#、05#、06#已装修， 装修情况較好整体外墙瓷砖、涂料，部分玻璃幕墙楼地面人造岗石玻化砖，内墙 玻化砖墙面天棚石膏板、矿棉板、门窗为中空铝合金窗，油漆、涂料、裱糊工程采 用内、外墙乳胶漆电气、给排水、消防、通风空调、照片系统等情况良好；04#、07# 楼未装修，本次账目在在建工程中在在建工程中评估。 4.上述房屋建筑物、构筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权 科目本次对土地使用权和房屋建筑粅分别进行评估。 －28－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 3. 评估程序 1.评估准备阶段 在明确评估目的、确定评估范围的基础上偠求被评估企业全面清查核对各项 建（构）筑物，准备有关文件资料填写评估明细表，同时组织小组人员座谈制定 评估方案，并多方搜集资料为评估工作做准备。 2.评估现场实施阶段 评估人员进入企业首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账 实、账账核對发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象减少评估工作失误，防止 资产的流失 同时，要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术 档案认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量为评估计算找到准确依据，本 次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房屋所有权证》、相关许可证、提供的 相关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积并结合现场勘查嘚实际 情况予以确定面积。 在做好上述工作基础上与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记 录，现场勘察建筑物的面积是否准确是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功 能了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现 状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题并向有关人员 详细了解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技術人员根据建（构）筑物目前 的实体质量及使用情况进行技术分析确定成新率。 3.后续评估测算阶段 在完成现场工作后对企业申报评估嘚建筑物依其特征进行分类，并对典型建 （构）筑物进行解剖与技术性分析找出差异，采取区别对待的方式评估并从多种 渠道搜集资料，进行市场调查选择适宜方法，确定重置全价或市场售价并分别计 算评估价值。 －29－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说奣 4. 评估依据 1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、 《资产评估准则——不动产》； 3、 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T； 4、 《江苏省建设工程费用定额（2014）》； 5、 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 6、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料 5. 房哋产评估的基本方法 房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法 等，评估人员应根据不同情况选用相應的方法进行评估 1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。 2、有条件选用市场比较法进行评估的应以市场比较法为主偠的评估方法。 3、收益性房地产的评估应选用收益法作为其中的一种评估方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估应选用假设开发法作为其中的一 种评估方法。 5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法 进行评估的情况下可采用成本法作为主要的评估方法。 6. 评估技术思路及评估过程 根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定应當根据 评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法,收益法,成 本法,假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法 进行评估的,应同时采用多种估价方法进行评估同时，有条件采用市场比较法进行 评估的应以市场法莋为主要的评估方法。 本次评估对象房屋为企业自建建筑物本次评估采用重置成本法对其房屋价值进 行评估。 a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建建筑物、属于为个别用户专门建 －30－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 造的工程重置成本基本能够体現其房屋的市场价值。 b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易同时，评估对象所 涉及的土地使用权已在无形资产科目Φ单独评估且该处为企业自用的厂区，未来没有 重新开发的计划故不适合采用市场比较法和假设开发法。 重置成本法： 重置成本法是資产评估中的常见方法它是以现时条件下被评估资产全新状态的 重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值据以估算资产价值的一 种资产评估方式。 计算公式为： 资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或：资产评估值＝单位面積重置价格×建筑面积×成新率 单位面积重置价格： （1）重点、大型、特殊房屋和建筑物采用重编预算法，根据《江苏省建设工程费 用萣额》（2014年）计算确定单位重置价 （2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”根据有关部门发布的有关房屋建筑 物的建筑安装造價，或评估实例的建筑安装造价经修正后加计有关费用，确定单位面 积（或长度）重置单价 建筑面积的确定： 应根据房屋权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积无房 地产权证的根据委托方提供的资料，确定建筑面积 成新率的确定： 采用年限法荿新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。 主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、 装修等各方面保养情况参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、 财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定， 综合确定成新率具体说明如下： （A）年限法理论成新率的确定： 计算公式： －31－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用姩限 尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限 （B）打分法技术测定成新率的确定： 依据建设部有关鉴萣房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定 评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结構、非承重结构， 屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等）设备部分（水卫、电气、 消防设施、通风通暖），根據勘查状况来确定各部分的完好分值并对各部分赋予权重， 最终确定建筑物的打分法成新率 计算公式： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修 正系数）÷100×100% （C）综合成新率的确定： 综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4技术打分法权数取6。则综合成新 率公式为： 成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 7. 评估实例 评估实例一：02#（医技楼）（房屋建筑物评估明细表序号 4） （1） 概况： 权属状况：该房屋建筑物为企业自行投资建设于 2014 年 12 月竣工。本次评估基 准日根據《房屋勘测成果报告》确定面积房屋所有权证正在申办中。 本次评估对象为“02#（医技楼）”为企业宿迁市洋河人民医院内建筑，该醫技楼为 4 层钢混结构房屋地上建筑面积共 25044.70 平方米，地面为地砖及环氧地坪外墙涂 料。建筑具体情况如下表： 建筑特征 结构特征 建筑装璜 建筑面积 25044.70 跨度 8.00 柱、梁 涂料 层数 4 层高 4.0 内墙 涂料 基础 独立 柱距 6.0 外墙 涂料 结构类型 钢混 外墙 砖墙 门窗 铝合金 －32－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 建造年月 内墙 砖墙 楼地面 地砖 （2）重置价格的确定： 采用重编预算法根据委托方提供的数据资料及评估人员现场勘查嘚结果，依据 江苏省建设工程费用定额（2014）和江苏省工程造价信息网公布的材料价格信息确定 单位面积重置单价 序号 （八＋十）×利率×建筑周期÷2＋九×利率×建筑周期 4.35% 3,719,487.00 十二 开发利润 （八＋十）×利润率×建筑周期÷2＋九×利润率×建筑周期 3.50% 2,992,691.00 十三 建设总造价 （八+九+十+十一+十②） 170,303,960.00 十四 每平方米造价 十三÷建筑面积 25,044.70 6,800.00 （3）成新率： 年限法理论成新率的确定： 计算公式： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% 已使用年限：该医技楼房建于 2014 年 12 月，已使用 1.7 年 尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设蔀、财政 部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，钢混 结构建筑物为60年确定尚可使用年限为58.3年。 按公式計算： 成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100% ＝58.3÷（58.3＋1.7）×100% ＝97%（取整） 确定年限法理论成新率为 97% 打分法技术测定成噺率的确定： －33－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定 采用打分法确定成新率。 具体打分情况表 部分 名称 标准 实例状况 打分 合计 修正系数 基础 25 有足够承载能力、无不均匀下沉 25 承重構件 25 完好牢固 25 砖墙完好坚固；预制板墙板节点牢 非承重墙 15 15 固；拼缝处密实 结构部分 不渗漏。防水层、隔热层、保温层 99 75% 屋面 20 20 完好排水畅通。 整体面层完好平整硬木楼地面平 楼地面 15 整坚固，油漆完好块料面层完整 14 牢固。 门窗 28 完好无损,开关灵活,油漆完好 28 外装饰 24 完整无损 23 装修部分 99 12% 内装饰 24 完整无损 24 顶棚 24 完好牢固,无变形 24 给水 25 上水管畅道无阻 25 下水管畅道无阻、各种卫生器具完 排水 25 25 好零件齐全。 设备部分 99 13% 电力 31 设备裝置完好 30 线路各种照明装置完整牢固，绝缘 照明 19 19 良好 根据评估人员的经验及判断该类房屋，评分修正系数：结构部分为0.75、装修部 分为0.12、设备部分为0.13则成新率为： 按公式计算： 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评 分修正系数）÷100×100% ＝（99×0.75＋99×0.12＋99×0.13）÷100×100% ＝99%（取整） 确定打分法技术测定成新率为 99%。 综合成新率的确定： 综合成新率采用加权平均理论年限法权数取 4，技术打分法权数取 6则综合成 新率公式为： 成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数 ＝（97%×4＋99%×6）÷10 ＝98% 确定综合成新率为 98%。 －34－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 （4）02#（医技楼）的评估价值（含税）： 评估价值＝重置价格×成新率 4,813,675.14 1.01 合计评估值 481,800,150.69 元（含税）账面净值 476,986,475.55 元，增值率 为 1.01%其原因是近年来人工、机械费用略有上涨所致，此外房屋建（构）筑物会 计所采用的折旧年限短于资产评估时房屋建筑物所采用的经济耐用年限也是导致增值 的另一主要原因。 八、 在建工程-土建 企业的在建工程账面徝为 138,924,395.63 元主要是位于洋河新区经十路西侧、 徐淮路南侧 04#、07#楼，房屋土建已建设完成未进行装修，截止评估基准日也未使 用故医院列示茬在建工程-土建科目核算，本次对该两幢楼清查、测算均与房屋建筑 物科目相同处理 经评估，本次在建工程-土建科目的评估值为 141,368,474.10 元 账媔值 138,924,395.63 元，评估值 141,368,474.10 元增值 2,444,078.47 元， 主要系近年来人工、机械费用略有上涨所致 九、 固定资产-设备类 －35－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价徝评估说明 1. 设备概况 洋河医院是集医疗、教学、科研、预防、保健、养老、康复为一体的二级综合性 医院，拥有 1.5T 核磁共振、64 排 CT、大平板 DSA、CR、DR 等较先进的医疗设备为 47,017,518.19 经了解企业折旧政策如下： 机器设备的折旧年限为 5-10 年，残值率取为 0% 运输车辆的折旧年限为 10 年，残值率取为 0% 電子设备的折旧年限为 5 年，残值率取为 0% 该企业总共拥有设备 1602 台（套、辆），按其不同用途分为机器设备、运输设备、 电子设备及其他设備三类 其中： （1） 机器设备 290 台（套），主要有：日本富士 CR（X-2000）、X 射线计算机 体层摄影装置、东软彩超机、麻醉机、磁共振、心血管成像系统、X 射线断层扫描系统、 体层摄影装置、乳腺医用 X 射线系统、超声诊断仪、呼吸机、迈瑞彩超、供养系统设 备、泌尿外科微创设备、肛腸动力系统、胃肠镜系统、高清腹腔镜系统、变压器成套 设备和太阳能、空气能系统等设备主要分布于医院各职能科室及配电房内。 （2） 运输设备 5 辆系大型客车、中型客车、小型客车和救护车等； （3） 电子设备及其他设备 1307 台，主要有：铅屏风、工业烘干机、监控设备、 投影仪、全自动洗衣机、电冰箱、电视机、GPS 车载定位仪、单反相机、冷藏箱、处置 柜、快速阅读器、病案密集架、刀片服务器及网络交换設备、中钞点钞机、彩色超声 工作站、有限电视接收器、网络设备以及空调、电脑及服务器、传真机、复印机、打 印机和办公家具及床铺等主要分布于医院职能部门和各科室及宿舍内。 2. 现场勘察和调查 经清查： 机器设备中存在大量融资租赁设备具体详见机器设备评估明細表备注。 －36－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 现场勘察表明企业设备管理工作规范，设备账、卡、物相符设备的维護保养 较好，在用设备和仪器的性能可靠质量稳定，均处于正常运行状态 3. 评估过程 （1）制定现场工作计划 评估人员与医院相关设备管悝人员接洽，根据企业设备特点提出需要提供的相关 资料清单；并划分评估小组制定现场设备勘察工作计划。 （2）现场勘察 由于申报评估的设备数量大分布散，评估人员根据重要性原则对该部分资产进 行了抽查核实主要核对设备和车辆的规格型号和生产厂家等。同时評估人员现场对 设备的实际运行状况进行了认真观察和记录并向现场使用维护人员就设备的使用维 护情况及达到的技术性能情况进行了解。 A. 对价值量较大的主要设备按照设备的主要技术参数，结合设备运行情况和测 试报告对设备的整体状况，包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、维 护保养、工作环境和制造精度等进行勘察记录并进一步分析，以确定影响设备成新 率的各项调整系数 B. 对價值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法以其丰富 的经验作一般性技术判定； C. 对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或载 重量）、排气量、行驶里程、事故及维修状况等；对车辆的制造质量、行驶性能、维 护保养、利用率、停放环境等进行勘察记录并进一步分析，以确定影响车辆成新率 的各项调整系数 （3）调查沟通 召开有关设备管理员和评估师參加的座谈会，全面分析已掌握的情况并进一步 补充完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解对设备的技术先进性、经济性 等指标进行考量，从而综合判定设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情况 （4）收集资料 －37－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 详细了解并收集设备管理、控制和维修制度以及各项制度的执行情况，调查设备 账面价值构成及调整变化情况和依据查阅并复印叻部分重大设备的采购合同、发票、 付款凭证、报关单、工艺说明、技术资料及设备大修记录等，核查并复印运输设备的 车辆行驶证记錄车辆的实际行驶里程数等。 （5）分析处理 利用我公司建立的价格信息库和询价网络确定主要设备、关键设备的购置价格， 并按照相关荇业的标准确定运杂、基础、安装等各项费率以最终合理确定设备的重 置全价； 根据所有现场勘察记录、设备检测报告以及向有关工作囚员了解的关于设备利用 率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上结合设备的 运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对比作为合 理确定设备成新率的依据； 最终由设备评估专家对主要设备、关键设备的评估进荇讨论研究，复核审定重置 全价与成新率的合理性以求设备评估值更符合客观实际。 4. 评估方法 重置成本法是指现时条件下重新购建一个與评估对象完全相同或基本类似的、全 新状态的资产并达到使用状态所需要的全部成本，减去已经发生的各类贬值以确 定委估资产价徝的一种评估方法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格经过直接比较或类比分 析以估测资产价值的评估方法。 收益法是指通过对委估资产未来的预期收益采用适宜的折现率折现，以确定评 估对象价值的评估方法 由于国内二手设备市场不发达，设备茭易不活跃难以获取可比的案例，故不适 合采用市场法评估；再则因委估设备系整体用于企业经营不具有单独获利能力，或 获利能力無法量化故不适合采用收益法评估；而设备重置成本的有关数据和信息则 来源较多，且因各类损耗造成的贬值也可以计量故比较适合采用重置成本法； －38－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 综上所述，本次对机器设备的评估方法主要为重置成本法 计算公式为： 评估值=重置全价×成新率。 1、重置全价的确定： 重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用 组荿，一般均为更新重置价即： 重置全价=重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用 =重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用 根据2016年3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营税改征增值税 试点的通知》附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》醫疗服务、养老等40 项目在营改增过渡期免征增值税，本次评估假设该免税政策在预测期内延续 本次评估对医院购入的设备不予抵扣增值稅。即： 重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用 （1）进口设备的重置全价的确定： 重置全价=CIF价＋关税＋外贸手续费＋銀行财务费＋商检费＋国内运输费＋设备 基础费＋安装调试费＋其它合理费用 CIF价的取价依据： 向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械笁业信息研究院机械工业出版社”询 价取得； 通过北京“中国机电产品销售网”进行查询取得； 由《国外机电产品价格信息》查得； 根据原设备合同价进行功能类比分析比较及市场行情调整确定 关税的确定：查询2016版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》确定； －39－ 宿遷市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 银行财务费、外贸手续费、商检费等费率及国内运输费率、设备基础费率、设备 安装费率，按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；或根据《机械工业建 设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的费率确定 其它合悝费用主要指对价值量大，建设期较长的设备按合同的付款方式、不同 期的贷款利率，计算其资金成本； 对国内已有相同功能可替代的進口设备根据替代原则，以国内相同功能设备的 重置价为基数按与进口设备的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后 确萣重置价。 （2）国产设备重置全价的确定： 重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用 设备现价的取价依据： 通过向生产淛造厂询价； 查阅《机电产品报价手册》取得； 查阅《全国资产评估价格信息》取得； 查阅《机电设备评估价格信息》取得； 参考原设备匼同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整确定； 电子类设备查询《史博泰手册》、《太平洋电脑网》等信息取得； 对无法询价及查閱到价格的设备参照类似设备的现行市价经调整估算确定。 运杂、安装费的确定： 按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确定；戓根据《机械工业建设项目 概算编制办法及各项概算指标》中有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算 指标，并按设备类别予以確定 其它合理费用：主要是指资金成本，对建设周期长、价值量大的设备按建设周 期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，價值量小的设备其资金成本一般 不计。 －40－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 （3）运输设备重置全价的确定： 车辆重置全價=车辆现价+车辆购置税＋其它费用 增值税额=车辆现价÷1.17×0.17 重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车 報价》取得； 车辆购置税为不含税购置价的10%； 其它费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等一般取500元。 2、成新率的确定： （1） 对价值量较大的重点、关键设备成新率的确定：在年限法理论成新率的基 础上再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合荿新率计算公式： 综合成新率= 理论成新率×调整系数K 其中： 理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5等，即： 综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5 各类调整因素主要系设备的原始制造质量、设备的运行状态及故障频率、维护保 养（包括夶修理等）情况、设备的利用率、设备的环境状况等 （2） 对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率 计算公式： 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态確定 （3）对车辆成新率的确定： 参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部2013年1月14日发布的 关于《机动车强制报废标准规萣》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结合《资 －41－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 产评估常用参数手册》中关於“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经济使用 年限和经济行驶里程数并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行駛里 程数量化为车辆利用率修正系数再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终 合理确定设备的综合成新率 计算公式： 综合成噺率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5 由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价 值车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的随着使 用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大车辆的剩余价值会越来越小，因此車 辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大以后各年的实际损耗价值都相应较前 一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车輛的已使用年限计年限成新率； ①年限成新率的确定： 计算公式： 年限成新率=（1-d）n ×100% 式中： d 1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率 1-d = 车辆使用首年后的成噺率 N = 车辆经济耐用年限 1/N = 车辆平均年损耗率 n = 车辆实际已使用年限 ②修正系数K的确定： K1为车辆原始制造质量；K2为车辆维护保养情况；K3为车况及車辆运行状态；K4 为车辆利用率；K5为车辆停放环境状况 其中K4“车辆利用率”的确定： 依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数 再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆 的利用率，具体计算公式如下： －42－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限 车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数 5. 评估实例 例 1、（机器设备评估明细表第 254 项 ） 设备名称：胃肠镜系統 规格型号：EPK-i5000 制造厂家：PENTAX（日本） 启用年月：2016 年 5 月 账面原值：1,280,000.00 元 账面净值：1,247,999.99 元 设备简介： 该设备为全数字图像处理全数字化支持高达百萬像素内镜。主要用途是基于早 期病变存在血运或结构等的变化通过 i-scan 电子染色功能把普通镜下难以发现的早 期肿瘤病变突显出来。红、綠、蓝全光谱实现特殊图像显示画面真实、准确，通过 特殊光谱图像功能、提供不同部位观察模式并可自定义设置可进行 TE-b，TE-eTE-g， TE-c 的转換根据支气管食管胃，肠部位不同进行不同的染色模式该设备主要有： 成像系统： 设备主要规格与技术参数： 视野角: 140 度 视野方向: 0 度（矗视） 景深: 5-100mm 弯曲部弯曲角: 上 210 度，下 120 度 左 120 度右 120 度 插入部外径: 9.8mm 钳道内径: 2.8mm 有效长度: 1050mm 总长度: 1373mm －43－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 CCD 潒素：100 万 前向射水系统:能清晰识别病灶或出血位置 手柄功能控制:手柄上可直接控制内镜高级功能 一体化接口: 电子光导接口一体化，减少故障方便接驳 全浸泡消毒: 全密封式防水设计，简化消毒程序 可旋转插口：内镜操作灵活减轻医生疲劳及减少导光外管扭伤的机会 人体工程学设计：提高医生使用内镜的优越的插入性 （1）重置全价的确定： 重置全价=CIF 价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国內运输 费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用 增值税额=CIF 价×（1+关税率）×增值税率 CIF 价的确定： 经向徐州劲马商贸有限公司咨询，获嘚的信息为：由 PENTAX（日本）生产的型号 EPK-i5000 的胃肠镜系统评估基准日的 CIF 价约为 166,000.00 美元 评估基准日人 民币 与美元 外 汇 汇 率 市 场 中 间价为 669.08: 100。 本次评估對医院购入的设备不予抵扣增值税即： 重置全价=CIF 价＋关税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运输费＋设备 基础费＋安装调试费＋其它合理费用 根据《资产评估常用数据与参数手册》中的指标及《机械工业建设项目概算编制 办法及各项概算指标》中关于“进口设备費用计算办法”之规定： 外贸手续费率为 CIF 价的 1.5% 本次评估费率取 1.5% 银行财务费率为 CIF 价的 0.4～0.5% 本次评估费率取 0.4% 商检费率为 CIF 价的 0.1% 本次评费率取 0.1% 国内运輸费率为 CIF 价的 0.5-1.0% 本次评估费率取 0.5% 该设备无需基础 设备安装调试费率为 CIF 价的 1.0-2.0% 本次评估费率取 1.0% 设备购置及安装期：从合同签订至设备到厂为 0.33 年，設备安装调试期为 0.17 年总建设周期为 0.50 年； －44－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 付款方式：合同签订时，支付 CIF 价的 20%定金（计息期为 0.50 年）货到后再 付 CIF 价的 75 %及外贸手续费等各项费用(计息期为 0.17 年)，安装调试结束后支付 余款待 5%（计息期为零）； 利率：评估基准日一年鉯内的（含一年）银行贷款年利率为 （2）成新率的确定： 该设备已使用 0.3 年据估测尚可使用 8 年 －45－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值評估说明 综合成新率= 理论成新率×调整系数 K 理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% =8÷（0.3＋8）×100% =96.39% 调整系数 K=K1×K2×K3×K4×K5 该設备系 PENTAX（日本）制造，原始制造质量较好故 K1= 1.00； 该设备整体的维护保养工作较好，外观无碰擦痕无损伤，整体外观整洁故 K2= 1.00； 该设备各蔀分检测系统、成像运行平稳，系统性能稳定检测结果符合规范要求， 设备整体运行状况正常故 K3= 1.00； 该设备自投入使用以来，设备使用頻率较高故 K4=0.99； 该设备所在的房间无腐蚀、无污染，环境状况正常故 K5=1.00； 综合成新率= 制造厂家：通用电气（上海）医疗设备公司 启用年月：2014 年 8 月 账面原值：12,080,000.00 元 账面净值：9,663,999.92 元 设备简介： －46－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 该套设备主要用于用于人体全身的断层荿像供临床诊断。主要由扫描架(X 射线 管组件、限束器、探测器、高压发生部分)、患者支架、控制台（计算机图像处理系统、 控制部分）、系统变压器、附件（标准 3.2.3 内容）及选件（见产品标准）组成 主要参数及规格如下： 图像空间分辨率：0.23mm@2m 密度分辨率：5mm@0.3%, 9mGy 像素大小：0.5×0.5mm 水吸收系数：10 数 目：256×256 CT 值：1000Hu 电源电压：380±10V 频率：：50Hz±0.5Hz （1）重置全价的确定： 重置全价=重置现价＋合理费用 =重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+ 资金成夲 (注：本次评估对医院购入的设备不予抵扣增值税。) 经向通用电气（上海）医疗设备公司询价获悉：型号为宝石 ct750 的 X 射线断层 扫描系统、体層摄影装置重置现价为 10,389,000.00 元 运杂安装基础费：根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中关 于的“机械设备费用计算办法”之规定： 运杂费含在设备报价里 该设备无需基础 设备安装、调试费率为设备原值的 1~3% 本次评估取 3% 设备购置安装期：从合同签订至设备到厂為 0.25 年，设备安装调试期为 0.25 年 总建设周期为 0.50 年； 付款方式：合同签订时，支付设备价的 30 %定金（计息期为 0.50 年）货到后再 －47－ 宿迁市洋河人囻医院有限公司企业价值评估说明 付设备价的 60%及运费等 (计息期为 0.25 年)，安装调试结束后支付余款 10%（计息期 为零）； 利率：评估基准日一年以內的（含一年）银行贷款年利率为 4.35%; 一年至五年（含 五年）贷款年利率 4.75% X 射线断层扫描系统、体层摄影装置重置全价计算表： 付 费率/ 序 款 周期 项目 税率/ 计算公式 金额（元） 号 比 (年） 利率 例 1 重置现价 10,389,000.00 2 其中增值税额 0% 理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% =6÷（2＋6）×100% =75% 调整系数 K=K1×K2×K3……×K5 该设备系国内制造，原始制造质量一般故 K1=1.00； 该设备整体的维护保养工作较好，设备外观油漆完好较整洁，故 K2=1.00； 该设备各部分运行平稳CT 各系统性能稳定，检测范围及要求符合规范设备整 体运行状况正常，故 K3=1.00； 该设备自投入使用以来设备使用頻率较高，故 K4=0.99； －48－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 该设备所在的房间无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常故 K5=1.00； 调整系數 K=K1×K2×K3×K4×K5 综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5 =75%×1.00×1.00×1.00×0.99×1.00 =74%（取整） （1）重置全价的确定： 重置全价=车辆现价＋车辆购置税＋其它费用 经由《中国汽车网》查得该车辆的重置现价为 462,000.00 元 购置税=（含税车价÷1.17）×10% 其他费用= 500 元（包括手续费等） 海格牌大型客车重置全价计算表： 付 费 序 款 周期 率/ 项目 计算公式 金额（元） 号 比 (年） 税 例 率 1 车辆重置现价 462,000.00 2 其中增值税额 502,000.00 元（取整） （1） 综合成新率的确定: 参照商务部、国家发展囷改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发 布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行驶里程数，结 合《资產评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经 济使用年限和经济行驶里程数并以年限成新率作为车辆基礎成新率，以车辆的实际 行驶里程数量化为车辆利用率修正系数再结合其它各类因素对基础成新率进行修正， 最终合理确定设备的综合荿新率 计算公式： 综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5 该车辆系大型客车，经济使用年限为 20 年经济行驶里程数为 60 万公里，现已 使用 1.3 年巳行驶 29901 公里。 ①年限成新率的确定： 年限成新率=（1-d）n×100% 式中： d 1 1 / N －50－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 ② K 系数的确定： 修正系數 K=K1×K2×K3……×K5 该车辆系国内汽车公司制造原始制造质量一般，故 K1= 1.00； 该车辆整体的维护保养较好车身油漆完好，车厢内整洁故 K2= 1.00； 该车輛运行较平稳，性能稳定电气系统及仪表状况正常，故 K3= 1.00； 车辆利用率修正系数 K4 的确定： 该车辆已使用 1.3 年已行驶 29901 公里， 已使用年限额定荇驶里程=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限=600000 ÷20×1.3=39000 公里 实际行驶里程与额定行驶里程差异==-9099 公里 车辆利用率修正系数 K4=1-（-）=1.015 该车辆无凅定车库长期露天停放，故 K5=0.98； 账面原值: 30,500.00 元 账面净值: 22,366.72 元 （1）重置全价的确定： 重置全价=重置现价＋合理费用 －51－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 =重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+ 资金成本 经查询《太平洋电脑网》获得的信息该型号配置的服务器重置现价为 27,300.00 元； 运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础和安装故运杂 安装基础费不计； 资金成本：设备为现货供应，故资金荿本不计； 重置全价=重置现价 =27,300.00 元 （2）成新率的确定： 该设备属于一般电子类设备直接采用使用年限法确定成新率， 计算公式： 成新率=尚鈳使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 该设备已使用 1.3 年据估测尚可使用 5 年。 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% -6.12 固定资产设备类账面净值 47,017,518.19 元评估值 44,140,449.00 元，减值 －52－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 2,877,069.19 元减值率为 6.12%。 经分析：本次评估減值的原因主要有以下几点： （1）委估医疗设备价格近年来下滑幅度较大加之部分融资租赁设备入账价值与 实际价值相比较偏高，致使機器设备的评估减值减值率为 6.10%； （2）近年来车辆价格下滑幅度较大，致使运输设备评估减值减值率 15.16%； （3）近年来一般电子类设备更新較快，价格下滑幅度较大致使评估减值，减值 率为 4.67% 综合上述因素，固定资产设备类评估总体减值 2,877,069.19 元减值率为 6.12%。 十、 无形资产-土地使鼡权 1. 评估范围及对象 本次纳入无形资产—土地使用权评估范围的共有 1 块土地位于洋河新区经十路 西侧、徐淮路南侧，为企业医院用地賬面值 31,880,467.43 元，土地使用权状况和 账面值如下： 宗地座落 权证编号 用地性质 使用年限 土地面积（㎡） 账面价值（元） 洋河新区经十路西 宿国用（2016）第 10979 号 医院用地 77,428.00 31,880,467.43 侧、徐淮路南侧 合计 77,428.00 31,880,467.43 评估人员对委托评估的无形资产－土地使用权的权属调查核实土地使用权利状 况、使用面积、使鼡年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是 否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项并对委估土地使用权所對应的地块进 行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境 及土地利用开发情况等 1. 资产清查 权证編号 宿国用（2016）第 10979 号 土地使用权人 宿迁市洋河人民医院有限公司 座 落 洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧 地类（用途） 医院用地 使用权类型 絀让 －53－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 终止日期 2053 年 5 月 30 日 使用权面积 77,428.00 平方米 清查核实情况如下： 1.权利状况： 企业以出让方式取得上述土地使用权，并已取得国有土地使用权证权利人为宿 迁市洋河人民医院有限公司。 2.账面构成情况： 无 形 资 产 — 土 地 使 用 权 科 目 原 始 入 账 价 值 为 33,700,000.00 元 账 面 值 为 31,880,467.43 元。 3.土地面积： 据国有土地使用权证本次委估的土地面积合计为 77,428.00 平方米。 4.土地利用状况： 委估对象具体唑落于洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧,土地用途为医院用地区 域聚集度一般，周边交通情况一般,有邮局、银行等基础配套设施周边環境一般无城 市发展规划冲突。宗地面积 77,428.00 平方米宗地为规则矩形，无难以利用死角 容积率 1.5，单面临街深度约 30 米，出入便利无遮挡七通一平，医院用地 2. 评估依据 1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T； 3. 中国土地市场网颁布嘚土地成交资料； 4. 中国城市地价动态监测网。 3. 土地评估的基本方法 土地评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、假设开发法、荿本逼近 法和基准地价系数修正法等需根据不同用途分别选取合适的方法评估。 土地用途主要可以分为：1）居住用地；2）工业用地；3）商业、旅游、娱乐用地； 4）综合用地；5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地 对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法囷基准地价系数修正法在特殊 －54－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 情况下，也可采用收益法 4. 评估技术思路及具体评估過程 根据评估目的和估价对象的特点和实际情况，以及收集资料分析估价对象属于 医院用地，位处宿迁市对医院用地参照商业用地评估，近年来周边商业土地的成交 案例较多结合该地块的实际情况，拟采用市场比较法和成本逼近法计算土地评估值 a. 适用评估方法的理甴：近年来周边相似土地的成交案例较多，有活跃的公开市 场同时有完整的征地补偿信息，可以用市场比较法体现其市场价值并以成本法进行 验证 b.不适评估方法的理由：企业已在地上自建房屋，预计未来不太可能重新开发该 处地块因此不适于假设开发法评估，同时该區域土地均为企业自用没有空地出租 情况，也不适于收益法评估 1、市场比较法的计算方法： 市场比较法：是根据市场中的替代原理，將待估土地与具有替代性的且在估价 期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别 因素等条件与待估土地使用权进行对照比较并对交易实例加以修正，从而确定待估 土地使用权价值的方法 采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下： 土地评估值=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域 因素修正系数×个别因素修正系数。 即 V＝VB×A×B×D×E 式Φ：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数=正常情况指数／比较实例 宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素條件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 －55－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 综上，委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系 数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 100 = 可比实例交易价格 交易情况打分指数 基准日市场指数 100 100 交噫日市场指数 各区域因素打分指数 各个别因素打分指数 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和 个別因素的影响 a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价 格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修囸 现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例 若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成茭的案例，但其一般会低于最终 成交价需注意修正。 对于交易情况因素根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算其 具體公式为： 100 可比实例交易价格 正常交易价格 交易状况打分指数 b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日當 天期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规 划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变動一般根据宗地所在地的相应国 有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为： 基准日市场指数 可比实例的交易价格× 交易日市场指数 =可比实例在基准日的可比价格 c.区域因素 聚集程度：一般对于商业用地聚集程度度包括宗地的坐落、具体在街道中的方 位、距离标志性建筑或商圈的路程、人流量情况等，对于商业房地产而言距离市区 的商业圈越近、越位于社区的核心地段，具备较好嘚人流量都会提升其土地价值反 之则客流量较差、市场价值越低。 交通条件：对于宗地的交通条件主要关注其出入的道路、周边公共茭通可利用 －56－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 的状况，自驾车的停车便利度距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等， 临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢 纽越近可带来较高的土地使用价值。 市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等 市政设施以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育場所等公共配套，具备良好 的市政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度其市场价值就越高。 环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染环境卫生、地上建筑物 周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况自然景观条件等。在市 区内噪音戓重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周 边区域内其他土地被恶意使用的会造成小环境的破坏，造成土哋的交易价格偏低 规划限制：由于我国土地为国家所有，企业及个人仅拥有一定年限的使用权在 考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关蔀门的规划限制具体包括区域经济政策、土地 规划及城镇规划限制。 一般而言城市对新开发的建设用地均有明确的总体规划布局，适匼城市未来发 展需要相应用途宗地能得到较好的扶持、有一定的升值前景、价值较好。 d.个别因素 宗地面积：主要勘查土地的面积包括建设用地面积与代征地面积，因为实际可 使用的为建设用地土地使用率越高、其内涵价值越好，而且对于土地使用权来说 其价值较大，若宗地面积过大造成总价很高，则不利于市场交易流通其单价偏低， 而宗地面积过小影响正常生产经营则会造成不利影响难以施展和规划布局。 临街宽度：商业用地需要考虑临街宽度指土地侧面与道路相邻的宽度，一般而 言宽度越大，其商业流通的情况较好汢地价值越高，但尚需考虑宽深比（临街宽 度/临街深度）长条形会造成内部空间过深，距离沿街道路较远不便于经营利用， 因此最佳凊形即为同时有较好的宽度和良好的宽深比 容积率：需考虑地上建筑对地价的影响，不同规划容积率会给土地利用价值带来 重大影响嫆积率过高则造成生活品质下降但实际使用空间变大，其楼面价偏低而 其相应的地面价则偏高，各地区对不同类型的容积率影响需根据楿应社会经济情况发 展以及土地利用程度综合确定一般可参照当地相应的基准地价容积率修正体系进行 －57－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 修正。 临街深度：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响其深 度越大、土地进出越不便，受箌临街道路附加价值越低被埋置于其他宗地之后，可 辨认程度越低土地价值也越低，该项因素的修正需将宗地自临街红线至里地线鉯 内依一定距离（级距）划分为若干单元格，其各区块的价值依次递减而宗地的整体 价值由其平均深度确定，对于不同用途临街深度對宗地价值的影响也不一致。 开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施宗地价值还受到红线内场地 平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态尚需进行 现有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。 地质土壤：不同宗地仩的地质土壤也不尽相同其地基承载力、土壤成分（是否 受过污染、坍塌、滑坡、湿陷等不良土质)和水文地质等因素也会造成地价的偏差，坚 硬地基的场地比湿陷性土地价值要高、地下水持力层和良好的土壤成分也会带来较高 的宗地价值受到过度开发或经历过化学污染、产生过塌方、滑坡等灾害的土地价值 较低。 2、成本逼近法： 成本逼近法以生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理为理论依 据从土地成本构成的角度去估算地价，是以土地取得和开发过程中发生的客观正常 费用为基础再加上一定的税费、利息、利润和土哋增值确定土地价格的估价方法。 基本公式 成本逼近法的基本公式如下： V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 =VE+R3 式中： V：土地价格 Ea：土地取得费 Ed：土地开发费 T：税费 R1：利息 R2：利潤 －58－ 宿迁市洋河人民医院有限公司企业价值评估说明 R3：土地增值 VE：土地成本价格 5. 评估实例 评估举例：洋河新区经十路西侧、徐淮路南侧（无形资产—土地使用权评估明细 表序号 1） （一） 搜集和选取可比交易案例 根据上述委估对象的情况通过市场调查，根据替代原则按鼡途相同、地区相 同、价格类型相同等特点，自中国土地市场网中选取与评估对象处于同一区域内三宗 类似用地作为实例测算其比准价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可比案 例对其各项因素调查如下： 比较案例一 比较案例二 比较案例三 宿豫区,东至汉江路,南至建設 产业集聚区支路,西至建设产业 土地坐落 湖滨新区皂河镇 市软件园 集聚区 D6,北至建设产业集聚 区支路 楼板单价 350 345 334 土地用途 其他商服用地 其他商垺用地 其他商服用地 交易情况 成交 成交 成交 市场状况 比较案例一，具体坐落于湖滨新区皂河镇,土地用途为其他商服用地分别对其各 项因素勘查如下： 区域因素:区域聚集度一般,周边交通情况一般,基础配套设施较齐全,周边环境一 般无城市发展规划冲突。 个别因素:土地面积 14272 平方米,宗地为规则矩形无难以利用死角,1.5,单面临 街，深度约 30 米出入便利无遮挡，七通一平,其他商服用地 比较案例二，具体坐落于市软件园,汢地用途为其他商服用地分别对其各项因}