买房遭遇霸王条款如何处理 买房砍价要懂的小技巧
买房遭遇霸王条款如何处理
日前，福州林先生看中一套房子，没多想就交了定金10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。
林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿;如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择退房。合同中要求购房者在30天内办理完成贷款手续，否则每天支付违约金万分之五，而开发商逾期交房的违约金是每日10元。
林先生合同还没签，那么他如果协商不成，可以要求退定金10万元吗?遭遇霸王条款，购房者应要求开发商退还定金。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，&因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立&的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于&因不可归责于当事人双方的事由&，开发商应该退还定金。
专家提醒：为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。
买房砍价要懂的小技巧
楼市回暖，房价持续上升。这时候如果还相信房价会跌、持币观望，就显得过于相信空口承诺了。如果你有购房需求，建议抓住机会，迅速出手，否则可能再也买不起房了。虽然房价上涨预期下议价的空间和余地变小了，但是只要讲究买房砍价的技巧和原则，还是会剩下点资金的。
不必一步到位
有一部分人买不起房子是人为造成的。比如他手上的钱本可以买个60至70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子&&诸如此类，在条件不具备的时候，贪大求全，自然望房兴叹。普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子是个相对的概念，方便实用才是最实在的。所以，买房前应定好自己的目标，多比多看，满足个人所需，量力支出，这样才是宜居幸福的居住理念。跟没有自己的房，终日饱受房东残酷剥削比起来，有自己的房子比什么都重要。所以自己心态要调整好，无论如何都要买上房子，省钱不是目的而是手段。
把握好卖主的心理特征
如果卖房人看空楼市急于求售，想要在高端逃顶或者急需资金，这种情况下让利的可能性较大，而且他比购房者更急于成交主动权更多的倾向于买方。
货比三家，区别对待不同报价的房源
由于目前楼市仍旧处于房价的动荡期看涨看跌的人都大有人在，因此即使是同一个小区的楼盘报价也会出现较大的差异，至于相似的楼盘报价差异达到百分之十以上的，也不少面对这种情况就要货比三家多方面收集楼盘和二手房的信息，然后比对找出性价比相对比较合理的房源，然后再想办法去砍价若是中意的房源，报价明显偏高那就多砍一点，若是中意的房源本来就是该类房源中的低价房源了，那就砍得差不多就可以了，不必斤斤计较，防止买房砍价反被他人横刀夺爱，到时候后悔莫及，通过报价比较采取区别对待的措施自然就能找到性价比较高的房源。
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补充协议藏猫腻 解密购房合同中的“霸王条款”
主持人：在前两期的节目中，我们介绍了商品房质量纠纷。同样，在购房时，购房者需要签订商品房预售合同，这本是用来维护购房者合法权益的法律文件，却产生了新的问题。当发现合同中出现大量不合理的条款时，购房者该怎么办？今天我们演播室请到了两位律师，共同探讨这个问题。我们想知道，商品房买卖合同中，会有哪些霸王条款出现呢？廖建勋（广东省房地产研究会研究员、律师）：应该说商品房的质量问题和霸王条款是广大购房者反映最激烈的两个问题。所不同的是，前者是看得见摸得着的，后者则是看不见摸不着的，很多购房者在遭遇霸王条款之后，还不一定知道。开发商在商品房的预购合同和预售合同等合同文本中，往往会设置一些限制消费者权利，和减免减轻自身责任的条款，我们把这些条款统称为霸王条款。主持人：业主李小姐在购房时，同样遭遇了霸王条款，她拒绝在合同上签字。在经历了长达数月的维权后，李小姐终于讨回了说法。（当事人采访）李小姐：最开始是看了几次以后，去到售楼部，他们告诉我先交3万块订金，合同的话对方说是阳光家缘上的，我知道阳光家缘其实是政府网站，如果是标准性合同，那大家都是一样的，那没太大所谓，就把订金交了。过了大概一个星期，我把五十万左右的首付也交了。（旁白）让李小姐不解的是，缴纳三万块订金时，开发商并没有出示任何合同，而是向她提供了一份认购书予以参考，紧接着开发商给出一份缩印本的合同让她进行草签，合同被压缩成了小册子当中的内容难以辨认，在开发商的催促之下，李小姐签了字缴纳了近50万元的首付款，然而就在她准备签正式合同的时候，合同当中的内容让她惊呆了。李小姐向记者透露了一个细节，开发商在售楼部并没有展示任何合同文本。而在她后来得到的正式合同当中并无写明具体的交房时间，合同中规定不管房子是否达到交付标准都视为收楼，如果违约李小姐需要支付首付款30%的违约金。在拿到正式合同时，李小姐留了一个心眼，她将合同带回家找律师鉴别合同是否合理合法，在律师的帮助之下，李小姐找到工商部门、房管局进行投诉，一方面也在寻求媒体的帮忙，终于有了一个可以和开发商平等对话的机会。最后在多方的援助下开发商全额退款并赔付了她3万元，但经历这样坎坷的买房过程后李小姐表示，遇到这类问题的业主不止她一个，但能圆满解决的却在少数，她也以自己的经历告诉广大购房者，理因用正确的方式来维护自己的合法权益。（演播厅）主持人：这种情况不仅仅发生在李小姐身上，近年来，开发商以补充协议，大量取代合同文本的情况屡见不鲜。那除以上案例之外，开发商还有哪些条例是属于霸王条款？陈亮（广东省房地产研究会研究员、律师）：我们总结了一下，日常生活中商品房合同买卖的霸王条款，大致分为五类。第一类是排除买房人的权利。就像本案李小姐在商品房买卖合同中，就存在以下具体的排除买房人权利的情形。比如说合同里，明显提到开发商对于房屋的外立面、屋顶等拥有使用、收益的权利，这是排除了买房人对房屋公有部分的公有权。又比如合同里约定，如果房屋质量存在问题，那么买房在收楼时不能以质量问题拒绝收楼，实际上是剥夺了买房人对于房屋质量的利益权。第二类是免除开发商应当承担的责任。合同约定了买房人应该知道在办理相关产权的时候所需要的一切资料，否则造成产权证逾期的责任由买房人承担，显然这是开发商免除了自己的通知义务。第三类是不当的加重买房人的违约责任，而减轻开发商的违约责任。比如在合同中，对于同样的解除合同的约定，如果是因为开发商责任导致合同解除，仅仅只需向买房人缴纳已付房款1%的违约责任，而如果是因为购房人的责任导致合同解除，那么购房人需要缴纳20%楼款的违约责任。所以这是一个严重的违约责任的不对等。第四类是明显违反法律规定。比如这份合同规定，房屋的专项维修基金应当向开发商自己设立的账户缴纳，这明显违反了国家关于房屋专项维修基金管理办法的规定。因为国家规定，这项基金是专项基金，应当向政府设立的账户缴纳。第五类是没有包含在前面四类的霸王条款。比如合同里规定，这份合同是经过双方协商一致，是真实意思的表示。实际上我们认为这是带有欺诈性质的霸王条款。因为一旦买房人签订了这个协议，那么也就是说买房人也同意了这个霸王条款是自己的真实意思表示，对于买房人日后维权将会造成很多不必要的被动。主持人：很多购房者反映，在签订合同时，开发商以合同附件文本中的条款，大量取代了主合同条款，这种情况普遍存在于双合同和补充协议中，双合同和补充协议中的霸王条款是否具有法律效应呢？廖建勋：我们看到，广大购房者在签订的合同中一般包括两部分，一部分是由当地房屋主管部门自定的格式文本，充分考虑了买卖双方的利益，也顾及到了公平公正的原则，因此这些内容对消费者是相对合情合理的、有利的。但开发商对于双方没有约定的事宜，往往会通过补充协议的方法进行约定，这些补充协议是开发商单方面设置的格式条款，充分考虑了开发商的利益，所以我们所说的霸王条款往往藏身于附加协议中。至于的法律效力，我们要明白，霸王条款包含两层意思，第一，它是违法的，具有违法性，第二，它是无效的，具有无效性。所以说，只要我们把这些条款认定为无效条款的话，那么它就是霸王条款。主持人：我们知道，大部分情况下购房者是不能够更改购房合同的，无奈之下只能被动的选择签字，如果拒绝接受，购房者可以通过哪些法律手段来维护自身的合法权益？廖建勋：我建议广大购房者可以通过以下三个途径来维护自身的合法权益。首先，消费者在购买房产的时候，仔细阅读合同的所有条款，条件允许的话邀请专业的律师陪同购房，针对开发商合同中的霸王条款及时提出异议，要求修改。第二，如果开发商对消费者的要求不予理睬，消费者可以将这类霸王条款向工商行政管理部门和房地产管理部门提出申诉、举报，要求相关部门进行调查和处理。第三，如果消费者非常想买这个房子，但是对于这类霸王条款无法忍受，我建议消费者可以先签订合同，将房子买下来，如果在今后发现这类条款对自身严重不利，可以向法院提出起诉，要求确认这类霸王条款无效，并追究开发商的违约责任。主持人：为了维护购房者的，我国现有哪些法律法规对商品房合同作出了规定？陈亮：对于合同中霸王条款的法律规定，我们首先有《合同法》第四十条明确规定，如果格式条款中有不合理的免除或减轻自身责任，或不合理的加重对方的责任，或者排除买房人主要权利等条款，那么这些条款是属于无效条款。第二十六条也规定，类似于商品房买卖合同等交易合同中，如果还存在以利用优势地位，通过强制交易的方式来签订的条款内容或者交易条件，都是属于无效的霸王条款。另外我们也看到，的政府示范文本，也就是2014版的商品房买卖合同的示范文本，已经对2009年的商品房买卖示范文本，作了重大的修改，最重要的一条是在新的示范文本二十五条明确规定，如果开发商在合同之外设定的补充条款里，设定了不合理的减轻或者免除开发商的责任，加重买房人的责任，排除买房人主要权利的格式条款的话，那么仍然以主合同为准，这些格式条款是无效的。
【延伸阅读】
均价 : 待定
位置 : 许由路与许繁路交汇处西南角
热线 : 400-869-1111 转 88375
均价 : 5000元/㎡
位置 : 前进路与魏文路交叉口西南侧
热线 : 400-869-1111 转 95506
均价 : 4100元/㎡
位置 : 许昌市延安路与许由路交汇处西200米路北
热线 : 400-869-1111 转 88360
均价 : 5200元/㎡
位置 : 东城区魏武大道与八一路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 95482
均价 : 4800元/㎡
位置 : 魏武大道与天宝路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 88345
均价 : 4300元/㎡
位置 : 仓库路与瑞贝卡大道交叉口向南200米
热线 : 400-869-1111 转 84378
均价 : 5500元/㎡
位置 : 文峰路中段三鼎华悦大酒店对面
热线 : 400-869-1111 转 95502
均价 : 6800元/㎡
位置 : 许昌县梨园转盘万里汽车站南邻
热线 : 400-869-1111 转 95510
均价 : 8000元/㎡
位置 : 许昌东311国道五女店镇政府对面
热线 : 400-869-1111 转 88298
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收房遭遇霸王条款延期交房能否索赔
&&昨日9时至11时，本报与石家庄市司法局联合创立的&百人法律服务团&举行了第66期接听读者热线活动。活动期间，30余名读者通过电话和当面咨询的形式&问法&。&&河北东方光明律师事务所律师董励锋和河北典范律师事务所律师尹雷做客本报热线，为读者们一一解疑答惑。&&收房遭遇霸王条款延期交房能否索赔 &&&■读者张女士：2010年我买了一套房子，当时合同约定日交付房屋，逾期承担违约责任。&&直到今年5月份，开发商才交房，但屋里水电暖等房屋设施没装好，所以我就拒绝收房，要求开发商给违约金。开发商提醒我仔细看合同，这时我才发现，上面写着&因水电暖引起的逾期交房开发商不承担违约责任&。现在我该如何维权？&&董励锋律师：首先，您与开发商签订的购房合同系双方真实意思表示，合同条款对双方均有约束力。开发商逾期交房已构成严重违约，应该按合同约定承担违约责任。&&其次，合同中约定的&因水电暖引起的逾期交房不承担违约责任&条款系格式条款，属于开发商的免责条款，与合同约定的&逾期交房承担违约责任&相矛盾，构成合同欺诈，属于无效条款，您可以追究开发商的违约责任。&&但要注意的是，开发商自日开始违约，两年的诉讼时效也应该从此时算起，现在显然已经超过这个时效。如果您现在需要维权，还应该有开发商曾通知延期交房等证据证明诉讼时效曾中断。&&父亲生前宅基地 儿子是否能继承 &&&■读者柳先生：我父亲一直在农村生活，我住在县城。父亲名下有两处宅基地，一处是单身的大伯去世后过户到我父亲名下的，另一处是我们家一直住着的。现在父亲去世了，我可以继承他的房子和宅基地吗？&&尹雷律师：按照我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权属于集体，农村居民只有使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以，宅基地不能单独作为遗产进行继承。但是，宅基地上所建造的房屋属于您父亲个人所有，可以继承。&&按照我国法律规定的&地随房走&原则，继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。所以，您不能单独继承您父亲的宅基地，但如果宅基地上有房产，您可以继承宅基地上的房产房屋并且继续使用这块宅基地。&&需要指出的是，如果您父亲的房屋灭失后，您就不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地了。如果房子以后拆迁，也只有房屋补偿，不会给买宅基地的钱。
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省消协：购房若遇霸王条款 购房者可起诉维权
14:47 & &来源:生活报
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日前，大庆市李先生向省消协反映，他购买了一套商品房，开发商在销售时承诺是“双卫”，签合同时却变成了“单卫”，而且要求他必须签订内含诸多“霸王条款”的补充协议，否则视为主动放弃购买，认购款及定金不予退还。对此，省消协认为该补充协议是明显的“霸王条款”，侵害了消费者公平交易权，是属于无效条款。
省消协：购房若遇霸王条款 购房者可起诉维权
　　日前，大庆市李先生向省消协反映，他购买了一套商品房，开发商在销售时承诺是&双卫&，签合同时却变成了&单卫&，而且要求他必须签订内含诸多&霸王条款&的补充协议，否则视为主动放弃购买，认购款及定金不予退还。对此，省消协认为，开发商的行为侵害了消费者公平交易权，补充协议应当认定为无效条款，消费者可向法院起诉维权。
　　想买房就得签
　　够霸道
　　补充协议架空购房主合同
　　去年6月，大庆市民李先生购买了某置业公司销售的一套使用面积95平方米的商品房，售价65万元，并缴纳了19万元认购款和定金。今年3月，当他签订《商品房买卖合同》时，发现开发商承诺的&双卫&变成了&单卫&，同时他和所有购房者还被要求必须签一份补充协议。他发现补充协议中的许多内容与主合同相违背，便投诉到省消协。
　　省消协发现，该合同中涉及房屋面积、违约责任、产权登记等问题，都注明&双方按照补充协议相关约定执行&，还标明&补充协议为合同附件，与合同正文相冲突，以补充协议为准。&多位消费者质疑：&这分明就是重新订立合同，主合同就是个空架子！&【相关阅读：】
　　够蛮横
　　不签补充协议
　　认购款和定金不退还
　　据李先生介绍，13条共70余项补充协议中，很多都是&霸王条款&。例如&因开发商自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方（开发商）30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。&再如&如果购房者逾期付款，按逾期时间分别要向开发商按购房款总额的千分之一、千分之三、千分之五、千分之八支付违约金。&而在主合同中规定的却是按差额计算，违约金的计算比例也仅为万分之几。
　　随后，李先生提出修改补充协议，但在得到&不能更改、不能删减&的答复后，李先生拒绝签字并要求退房，但开发商称，如果不签字就视为主动放弃购买，不退还认购款和定金。
　　省消协
　　补充协议无效
　　消费者可起诉维权
　　对此，省消协认为：合同双方的权利和义务应当是对等的，该补充协议强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者选择权利;有关违约金比例的约定，在加重购房者违约成本的同时却降低了开发商的违约惩罚，是明显的&霸王条款&，侵害了消费者公平交易权。
　　省消协提示消费者，补充协议一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。目前，省消协正在积极协调此事，如果开发商仍不愿更改&霸王条款&，消费者可向法院起诉，省消协会对消费者给予法律援助。
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