购买单位集资房购房指标有什么风险
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购买单位集资房法律观点合成
一、问题的由来：
在房价居高不下的背景下，部分单位职工向市场发布信息出售集资房，这类集资房是单位利用自用存量划拨用地，自行集资建设，按成本价销售的住房。目前这类集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。衷震律师现将相关法律观点合成如下：
二、指标房转让典型案例
2011年，被告王某所在的某国企公司为发文通知员工可以按低于市场价百分之30购买集资房。王某在网上发布信息出售此购房指标。原告郭某见信息后联系王某表示愿意购买。经双方协商，于同年12月签订《转让购房协议》一份，主要内容为：王某（甲方）将集资建房指标转让，郭某（乙方）购买此房享受张某购房同样价格；前期手续以甲方名义办理，后期甲方协助乙方办理产权证手续；乙方另付10万元作为对甲方的指标转让费。
协议签订后，郭某按约定分三期全额支付了购房款，并给付王某补偿金50000元，后张某认为补偿金太少，不愿将该房转让给原告。房屋建成后，王某反悔，在依照单位的规定能够取得集资房所有权的情况下，故意不到单位办理房屋产权的相关手续，也未按照双方的约定将钥匙交付给郭某及协助郭某办理产权证、土地使用证及其他证件，致使双方产生纠纷。郭某遂诉至法院，要求王某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。
某法院经审理认为，单位在集资建房中与职工的有关约定只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。被告关于其无权处分他人财产、单位禁止职工转卖故而双方所签协议无效的主张，因其未提供充分证据证实，故不予采信。遂判决：被告王某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项费用，办理有关上房手续及产权证等手续，王某履行协助义务。
三、法律人的观点
（一）南昌东湖区法院张法官对于转让购房指标的观点
定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。
这种指标所对应的房屋一般被称为“定向商品房”，指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴，未被法律所禁止。因为，定向购买商品房指标合同应属有效，且应得到全面履行。
（二）江西省高级法院胡法官对于转让购房指标的观点
从鼓励诚信行为原则的角度出发，将来立法很可能会对此类案件进行一个十分明确的指向。
附：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”）。
购房指标或房屋购买权不属于夫妻的共同财产范畴，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定。这种转让指标行为，属于合同之债，非物权转让。通常情况下，并不需要必须征得夫妻另外一方同意。
三、衷震律师观点：
《城市房地产管理法》虽规定了无产权证房产不得转让，这仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖有两个程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。《城市房地产管理法》第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。&&&&
因此本案中，双方当事人的房屋买卖行为作为债权行为是成立的，该合同合法有效。
根据《民法通则》与《合同法》的有关规定，对单位在集资建房中与职工作出不得转卖的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力，不能约束第三人，并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此，对出卖人以其与单位之间有限制性约定为由主张合同无效，法院不应支持。
法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。
四、怎样防范指标转让协议中的风险：
（一）查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中，很大的原因就在于房产权属上的限制，例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致无效。因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。
（二）聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏，草拟的合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据，为此建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免法律风险。
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海航集团内部发行信托投资门槛仅1万 内部集资风险大
16:00:27来源：21世纪经济报道编辑：fangbiao
摘要：记者获取的此款信托计划说明书显示，上述信托计划总规模5亿元，用于受让海南交管控股有限公司、洋浦建运投资有限公司持有的海航集团股权的收益权。
对于一直以高负债运行模式著称的海航系来说，关于融资总有说不完的故事。近日，一款海航集团股权收益权受让信托计划，因收益率高达13%，而认购金额门槛仅为1万元引发了市场的强烈关注。据了解，这款信托计划实际为定向针对海航集团内部员工发行的产品，由员工出资，再汇总以工会等机构的名义参与信托计划认购，为集团股东提供流动资金。
而担任本次信托计划发行管理角色的机构渤海信[微博]托，也是海航旗下子公司。可以显见，版图庞大的海航系已可在集团封闭的产业和金融链条内，利用信托财务杠杆，完成单个项目的融资和运作。而事实上，这样的模式已在其内部运行多年，并成为海航系重要的资金来源之一。
内部发行信托投资门槛仅1万
记者获取的此款信托计划说明书显示，上述信托计划总规模5亿元，用于受让海南交管控股有限公司、洋浦建运投资有限公司持有的海航集团股权的收益权。
产品预期年收益率13%，按年付息，到期一次性还本。信托发行期为日至日，期限24个月，发行范围仅限海航集团内部正式员工，认购起点金额1万元，以1000的整数倍增加。
信托期满，海南交管控股有限公司和洋浦建运投资有限公司回购股权收益权，渤海信托将资金交付委托人，委托人将回购本金及回购溢价款支付给员工。而此处充当&委托人&角色的并非员工本人，而是所在企业或工会。说明书中明确提出，信托的认购方式为，由员工直接向所在单位交款，并与所在单位(企业或工会)签订《委托信托协议书》。
说明书称成立此信托计划的目的在于&充分利用集团内部金融平台优势，让广大员工充分分享集团发展成果&，&鼓励员工支持集团发展，分享企业成长，提高员工闲置资金的收益率&。其实早在两年多前，这一模式的融资安排便有了如出一辙的操作。
2010年，同样由渤海信托操刀，海航集团工会委员会单一资金信托推出。信托资金同样受让海南交管控股、洋浦建运投资持有的海航集团股权的收益权，信托期满，两家公司回购股权收益权，渤海信托将资金交付海航集团工会，海航集团工会将回购本金及回购溢价款支付给员工。而在这笔融资项目的说明书中也明确表示，海南交管控股有限公司和洋浦建运投资有限公司将募集资金用于向海航集团增资。
但与今年推出的集合信托计划不同的是，当年的操作，设立的是指定用途的单一资金信托。而信托募资规模也比今年略少一点，为3亿元，年化收益基本持平为12.5%，期限同为2年。而在2010年版本的内部信托计划中还特别提出，海航集团为海南交管控股有限公司和洋浦建运投资有限公司回购股权收益权的义务出具承诺函，若两家公司未能如约还本付息，则海航集团根据《承诺函》代为履行义务。
借道信托内部集资模式不鲜见
据记者调查了解到，类似这样的内部融资计划海航集团年年都会推出，自愿原则，动辄10%以上的预期收益率也被看做员工的福利之一，而据公司内部人士透露，此前也从未出现过未能足额收回本息的情况。
早在2009年底，海航集团还曾通过渤海信托向员工内部发行&广州中央海航酒店集合资金信托计划（查询信托产品）&，规模近7亿元，以信托资金向广东兴华实业有限公司增资，期限20个月，该信托计划于日终止。清算报告中显示，信托计划向银行支付手续费321.50元后，可供受益人分配的信托收益为1.39亿元，年收益率达到预期12%。
事实上，这样的融资手法在不少大型集团内都早已不鲜见，大多认购起点5万-10万元，预期收益在10%～15%，基本模式为，第一步先以工会名义与职工签订《授权委托协议书》，完成资金从职工向工会的交付。第二步由工会与信托公司签订合同，完成资金从工会向信托专户的划转交付，信托公司再把募集资金发放给公司。约定的还本付息日到来时，信托公司将资金划拨至工会指定账户，再由工会按协议书约定向职工分配收益。
为了扩大融资来源，中铁五局曾委托兴业信托设立规模三亿元的单一资金信托，并制定了详细的集团内部募资计划，多次召开动员大会，号召内部员工出资，认购门槛仅为5000元。
而在贷款诸多受限的时日里，不少房地产企业也频繁借助发行信托内部认购的方式来补充资金，或用于开发新项目，或用来偿还此前贷款。据北京一位信托业务部人士透露，他所在的公司便曾为一家中型房地产企业操刀了类似产品，因为内部员工对企业的情况更为熟悉，募集资金十分快速顺利，甚至有不少外部人士想参与都只能托关系借助内部员工的名义认购。
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我的意见：股权投资领域的非法集资风险|投资|管理人_凤凰资讯
股权投资领域的非法集资风险
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股权投资是指企业（或者个人）通过购买其他企业（准备上市、未上市公司）的股份或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他企业以获得该企业的利润或股利的经济行为。非法集资类型的股权投资主要有以下特征：
原标题：股权投资领域的非法集资风险股权投资是指企业（或者个人）通过购买其他企业（准备上市、未上市公司）的股份或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他企业以获得该企业的利润或股利的经济行为。非法集资类型的股权投资主要有以下特征：1.投资主体不特定私募股权投资只能面向特定对象，而且有人数限制（股份公司制股权基金不超过200人，合伙制和有限责任公司制股权基金不超过50人），向社会公众即社会不特定对象吸收资金，涉及人数众多通常就会涉嫌非法集资。2.私募股权公开吸引投资私募股权投资只能以非公开方式进行，通常由基金管理人私下与投资者进行协商。通过媒体、推介会、传单、手机短信、传销等方式进行公开宣传，以吸收公众资金，涉嫌非法集资。3.承诺回报快私募股权投资通常是长期持有一个公司的股票或长期的投资一个公司，属于长线投资方式，投资期限一般为5-7年；非法集资一般承诺投资期限较短，通常以月、季、半年、一年或两年为期来承诺回报，即投资时间短、回报快。4.承诺高回报按照法律规定，私募股权投资不得承诺保本或固定回报；非法集资通常以高息、返点等作为诱饵，承诺在一定期限内还本付息或给予固定的回报。5.虚构项目涉及非法集资的项目管理人虚构项目，搞“庞氏骗局”和“自融”，或者实际投资过程中“明股实债”。
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