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实录：恒大地产2010年6月销售业绩发布会
【主持人】：各位新闻界的朋友大家下午好，欢迎大家出席恒大地产集团有限公司2010年6月销售业绩发布会，现在让我介绍公司发布会的代表：
董事局副主席、总裁夏海钧博士
执行董事、首席财务官谢惠华先生
执行董事、副总裁赖立新先生
以下的时间交给赖总介绍6月份的销售情况。&&&
赖立新：下面我为大家各位介绍恒大集团2010年6月销售额的情况。&&&
2010年6月集团实现合约销售额48亿元，创下2010年以来单月最高纪录，合约销售面积80.6万平方米，合约销售均价5952元/平方米，集团6月合约销售额较2009年同期增长26.6%，销售面积同比增长1.9%，销售均价同比增长24.2%。
在严厉的宏观调控环境下，集团2010年6月较5月合约销售额环比增长18.5%，合约销售面积环比增长25.9%，销售均价环比5月降低5.9%。均价变化主要受到高价盘本月可售货量减少及销量降低的影响，如剔除此因素，集团总体成交均价环比上月基本持平。
2010年6月合约销售额占比较高的地区包括：重庆、长沙、太原、广东、成都、沈阳、天津、武汉、西安等，由于新项目开盘及有利的促销政策，合约销售额相比6月增长较大的地区包括：天津、长沙、重庆、太原、西安、沈阳等。
月集团累计实现合约销售额209.8亿元，累计合约销售面积333.9万平方米，合约销售均价6282元/平方米。集团月合约销售额较2009年同期增104.9%，销售面积同比增长54.7%，销售均价同比增长32.5%。累计完成原计划全年合约销售额360亿元的58%以上。
销售均价基本稳定的情况下，销售额呈现逐月上升的良好趋势，特别是6月份，延续了五月的销售政策，在宏观调控的波动的情况下，再次实现了单月的最高销售额。
集团一贯坚持稳健经营策略，尤其是上市后一直保持充足的现金流，截止日，集团现金余额达港币210.4亿元，相比上月净增长港币10.5亿元，环比增幅5.3%，创下集团上市以来的最高水平。现金流得益于企业的前瞻性和年初准确的预测到国际资本市场走势和中国宏观调控银根收紧的趋势，两次抓住机会成功发债，坚持现金为王的策略，坚持高性价比的产品策略，加大策略营销，上半年达到209.8亿元的合约销售额销售，完成全年目标的58%，继续保持较好的销售势头，综合未来多方面的因素，决定上调2010年全年的合约销售目标，由原定同比亿元增长20%以上，调整为比2009年增长30%，即是达到400亿元人民币，凭借二三线的布局，通过集中招标采购降低成本和质量控制体系，一定可以实现这一目标。
最后为大家简单介绍6月新开盘的情况，6月份公司新开四个项目，包括长沙恒大雅苑、太原恒大绿洲、天津恒大绿洲、成都恒大山水城。四个盘当天开盘的合约销售金额超过10.6亿元，其中：
长沙恒大雅苑项目开盘销售321套，销售均价6232元/平方米，当月累计达到3.03亿元。
太原恒大绿洲合约销售267套，成交金额2.45亿元，销售均价6284元/平方米。
天津恒大绿洲销售152套，销售均价9537元/平方米，当月成交金额累计近3亿元。
成都恒大山水城，开盘当天合约销售114套，累计2.11亿元，均价6818元/平方米。
在当前低迷的市场情况下，公司在不同地域不同档次的产品继续获得一致的认可，销售价格较为理想，产品性价比高，得益于公司深入二三线城市等前瞻性的战略，谢谢大家。
主持人：以下是答问时间，请记者提问。
媒体：我的问题是，之前恒大采取了降价的策略，取得了不错的销售成绩，下半年判断房价走势是怎样的？恒大是否会进一步的采取降价的策略？谢谢。
夏海钧：你讲的很对，因为恒大超前的判断国家房地产形势的走势，所以在5月6日首先调整了全国的销售价，因为价格的调整，使得恒大在5月和6月继续呈现销量增长的势头，这跟公司的战略决策是分不开的，下半年的走势，我具体是这样看待的：
从目前来看，6月份中国的几个大开发商，应该说采取了局部的价格调整策略，因此可以看得到6月份的销售业绩是呈现比较好的局面，这跟价格调整是有关系的。对于下半年的走势，从目前来看，房地产的态势短期内看不到调整的趋势，宏观政策是影响价格的重要因素，如果全国的发展商，尤其是全国性的开发商采取积极面对市场的定价策略的话，可以保持房地产市场维持现有的局面。
如果房价的下调局面暂时出现不了，不排除国家会出台进一步的政策，当然这种政策的调整，从长远来说，对于国家的宏观经济是有影响的，我想这是中央考虑的因素之一。
媒体：恒大的战略布局一直是在二三线城市，以后的战略布局是否也是这样？二三线城市是否会成为房地产商竞争的重点？是否意味着今后房地产发展的趋势？
6月份的销售非常之好，已经超越了万科，是否得益于8.5折的销售策略？如果没有8.5折的策略是否可以达到这样的目标？
对今年出台的宏观调控政策，您认为哪些是有利于房地产的健康发展，哪些政策使供需矛盾加剧，您的评价是怎样的？
夏海钧：恒大这几年发展的比较快，跟公司的战略布局有重要的关系，应该说公司在上市之前，即2006年之前公司的竞争实力跟中国其他的大开发商有一定的差距。实事求是的讲，我们的起步比较晚，1996年才在广州发展。如果将战略目标定位一线城市的话，用100亿元只能在北京、上海投一、二个项目，但是我们将有限的资金布局在中国刚性需求强烈的二三线城市，实现了公司这几年跨越的发展。因为第一，中国的二三线城市土地的价格比较便宜；第二，老百姓的居住面积和居住质量非常低，这些城市应该是中国房地产发展未来的主战场和方向，我相信未来全国性的开发商会将二三线城市作为主战场竞争。
作为一线城市，始终不会被大开发商抛弃的，因为一线城市的人口需求，城市发展规模决定了一线城市也是未来房地产必经之地。如果一个开发商想成为全国性的开发商或者是在房地产的波动期表现比较稳定的话，必须要实现二三线城市的布局，恒大的成功也在于此。
第二个问题，上半年的销售业绩比较好，是否跟8.5折有关。我在合肥谈过一个观点，8.5折是一个因素，但不是绝对的因素，因为老百姓需要的商品房是高性价比的产品，也就是说物美价廉。
恒大采取的是标准化的运营模式，也就是说通过总部对全国老百姓的需求系统的调研后，制定了五大产品线，三大系列，高端的是恒大华府，中高端是恒大绿洲、恒大名都、恒大雅苑、恒大城，旅游地产是恒大金碧天下。这几个产品线，共同的特点是户型设计，产品的品质都达到了中国老百姓的基本需求，这是我们在户型上做的研究，如何保证品质，恒大采用了跟中国其他房地产企业不同的集约化管理模式。我们在施工方面跟中国的中铁、广夏等全国前十强的建筑施工企业建立广泛的战略联盟，跟金螳螂等全国前十强的装修公司建立战略联盟，保证施工质量；我们通过集约化的招投标将一个城市和一个区域给到施工企业，因为我们的量比较大，从建筑方面有效的降低了我们的成本，装修方面有效的降低了我们的成本，同时在全国的商品房实现了标准化的运营，集约化的采购，所有的产品设计实现了标准化，原材料包括精装修的设备都使用了中国乃至全球的名优产品，因为是标准化和集约化的采购，这方面的成本大幅度的降低，我们使用的电梯，全部是奥的斯，一般是用在酒店的，为什么用在住宅，就是因为全国性的，别人是几百条，我们是上千条，我们使用了最好的材料，同时控制了成本，加上我们的价格比较优惠，也就实现了恒大的高性价比，因此说中国的老百姓之所以恒大的产品，我认为恒大主要的特点是高性价比而不是价格。
宏观调控我自己认为，中国本轮的调整和有利的政策是将廉租房、经济适用住房纳入了中国房地产改革的重要环节，应该说中国老百姓住不起商品房的人很多，商品房和经济适用房是不同的体系，商品房市场继续降价的话，大部分的基层的老百姓和工薪阶层是买不起房屋的，因此要扩大廉租房和经济适用房的建设，也就是保障房的建设，中央看到了这一点，我认为改革是好的，有利于未来商品房市场的发展，也有利于解决中国低下收入老百姓的住房问题。
政策不好谈，我认为房地产市场是市场化的产物，还是要按照市场经济来运作，过多的硬性政策会扭曲行业的发展，最终也会伤害国民经济，让房地产市场健康的发展，第一是要加大经济适用房和保障性住房，第二是加大土地的供应，现在国家的宏观调控主要是限制需求，通过银根紧缩，通过限制二、三套房的购买，包括跨区域购买住房的认证，在需求上限制市场的购买行为。除了限制需求外，供给是非常重要的，如果土地量供应上来的话，住房价格会有效的调整，这是我对政策的看法。
媒体：您也提到了最近的宏观调控措施，最近内地房地产调控有松动的迹象，有的城市第三套房贷已经放松了，您对此怎么看，同时对下半年的走势有怎样的看法？
夏海钧：刚才已经说了，目前的房地产市场是非常敏感的，一会儿说放松，一会儿说收紧，开发商和老百姓都很困惑。如果中国的房地产市场价格可以稳定下来或者是略有下降，包括整体的房地产市场进行价格的调整，新一轮的宏观政策就不会再出台，这是我的判断。
如果商品房市场价格，特别是热点城市价格还是居高不下的话，目前国家放松调控政策的可能性不大，我看还会有更严厉的政策出台。中央这一次调控的目的是使商品房价格回归到理性的增长幅度，当然这也是发展商希望的，但是我们也希望政策保持连续性和需求的扩大。只有在保障性住房和土地供应两个根本性政策解决后，中国的房地产市场才可以健康的发展，老百姓才会买到物有所值的房屋。如果纯粹靠限制需求，这是单向的操作或者是阶段性的操作，未来必然会伤害到国家的宏观经济，因为房地产的关联性非常大，包括工业、钢铁行业、建筑装修行业。长远来说，对于房地产市场需求的压抑会对国家宏观经济造成影响，中央已经看到这一点，在房地产价格回归理性增长后，我相信会有连续性的政策，不会一段时间就出台一些政策进行打压。
媒体：有三个问题，第一，根据上半年的均价和销售的价格，是否意味着今年上半年的毛利润比去年有很大的提高，目前预计毛利润达到多少？
第二个问题，2010年6月恒大上海项目开始动工，上海项目目前的状况是怎样的?
第三个问题，夏总说8.5折对上半年起到了正面的作用，接下来8.5折的政策会持续多久，下半年是否会有积极的营销策略会出台？谢谢。
夏海钧：第一个问题是利润的问题，请CFO回答，后面的问题我来回答。
谢惠华：公司目前正在审计阶段，因此不想太多的评论，我们的毛利维持在合理的水平。
夏海钧：第二个问题我想谈一下上海的项目，我们在招股书和公司上市的时候曾经进行了披露，目前项目正在前期准备阶段。因为世博会的原因，目前项目不具备动工的条件。我相信随着世博会的结束，项目会在合适的时间启动，启动后也会第一时间告诉记者，我们看到很多记者对公司在上海的项目比较关心，也提出了一些观点。二三线是主战场，但是一、二线城市，尤其是北京、上海、广州等地，从长远来说还是房地产发展非常良好的区域，因此公司未来的目标还是会选择适当的机会进入到一线城市中。
目前，一线城市中的天津、北京、上海、广州四地，广州、上海、天津已经进入了，北京如果有恰当的时机也会进入的，公司就完成了全国的布局。目前来说，公司已经布局20多个省会城市，基本上经济发达的省会城市都有恒大的项目。
第三个问题，恒大战略很清晰，就是随行就市。市场怎么调整，我们是在市场的发展规律中找到老百姓可以接受的价格。为什么要按照市场规律调整我们的价格，这跟公司的战略布局和公司的总体实力分不开的，由于有庞大的土地储备，有在中国二三线城市广泛的布局，公司增加了抗风险的能力。
公司战略目标是每年的净利润总额要增长20%&30%。如何实现总额利润的增长，就要在房地产高峰和低谷中扩大我们的总量，如果市场涨的比较快，这一年的开发量小一些，保证利润增长量，如果国家进行宏观调控就会加大销售、扩大销售额和市场份额，保证利润总额的增长。公司上市后，对投资者的回报保证每年有20%&30%的回报，规模会随着市场进行调节，市场价格高了，销量小一些就达到目标；市场价格低了，就放大销售量，同样保证利润额的增长，这是公司整体的战略。为什么可以得到这一点，就是因为有雄厚的土地储备和二三线城市布局的基础，我们看到全国性的开发商，之所以在严峻的市场情况下敢于调整价格，就是因为有未来的预期，即使调整了价格，利润率略有下降，但因为量的上升同样可以保证利润。房地产市场增长后，还有大量的土地储备，保证公司利润总额的实现，因此公司不会在乎牺牲眼前的利益，从而保证现金流，这是公司重要的指标。
媒体：您刚才提到了下半年房价如果未回归理性的话，中央会出台一些新的调控政策，目前的房价是否已经回归理性了？
新闻稿说，今年的原定目标是360亿元，半年已经超过了58%，公司是否会调整全年的目标？之前有说国资委觉得土地市场很冷静，可能会授权央企买地托市，您是否有听说这样的说法，下半年公司买地的策略是怎样的？
夏海钧：今年年初公司对联交所的公告，全年的销售目标是在去年的基础上调20%，当时制订的目标是360亿元。从目前来说，随着公司高性价比产品全面推向市场，公司有信心将今年20%的目标调整到30%，也就是达到400亿元。如果说国家不再出台新的宏观调控政策，公司下半年的销售会比上半年更好，如果有更加严厉的政策出台，最低的目标也是要保证全年实现400亿元的销售额，这已经比年初制订的360亿元调高了40亿元。
土地方面，最近的土地市场比较冷清，包括国资委授权央企等等都是记者的猜想，从总体上来讲，我看国资委第一不会有这样的授权，国资委也不会管到如此细的拿地策略。第二，目前从中央来看，有些城市的价格调整的比较好，有些城市还未调整到位，有的企业可能认为价格调整还未达到国家宏观政策的要求。
目前来看，短期内看不到政策的放松。下半年房地产价格调整如果回归到理性，新的宏观调控就不会出台，目前的趋势很明显，包括全国性的开发商已调整了价格，或明或暗的在价格上进行大幅度的调整，从而保证上半年的业绩，我相信下半年的房地产价格会回归理性。
每一家企业有不同的战略目标和特点，为什么有的企业调整价格，因为它有充足的土地储备，第一期价格调整，还有第二期的土地，可以将这一轮的价格调整补回来。如果企业土地储备不足，就不具备调整价格的条件，只能在现金流满足的情况下等待下一轮的高潮。每一家企业如何制订自己的战略目标，不可能出台的策略是一样的，有降价的道理，也有不降价的道理。所有的策略都是为了企业适应市场的发展。全国性的开发商如果土地充足的话，会在价格上进行调整，以便应对市场。
今年5月6日调整价格的时候，很多的媒体都说恒大的资金链出现了问题。恒大做任何事情都有战略眼光的，比如我们之所以在年初1&4月份两次融资，就是我们看到了国家宏观调控要调整的趋势，因此1月份从国际上融资7.5亿美元，此后国际资本市场就关闭了，很多企业发债发不出去。之后在香港向刘銮雄募集了6亿美元，星期五到帐后，星期六国家新的宏观调控政策就出台了。
通过房地产价格的调整，积累了充足的现金一定会在目前的市场情况下吸收和储备土地，此时不抓住土地储备的话就失去了发展商千载难逢的机会，我认为2010年是有资金的房地产拓展土地的良好时机，到了2011年就没有这么好的机会，公司通过国际市场的募资和价格的调整获得发展的机会。我们到6月份现金余额是210亿元，连续三个月达到200亿元以上，如此大规模的现金就是为了公司保持稳健运营的基础上，保持优质的土地，并以二三线城市为主进行开发，具体的土地储备和项目情况将在半年报的时候向媒体透露。
媒体：夏总您说到今年的宏观调控中加大了保障房、经济适用房和廉租房的力度，今年5&7月份的时候，万科、绿地、中国建设都宣布进行大规模的保障房的建设，恒大如何评价房企进军保障房建设，你们是否有这方面的打算。
夏海钧：保障房的建设和相关保障政策是很好的，可以保障中低收入老百姓的住房需求，但是保障房建设和发展主要依靠政府的财力。作为以商品房发展为主的企业，公司未来还是以商品房作为主要的发展方向，保障房和经济适用房有合理的利润，我们也会介入市场。
我相信，同时也希望保障房和经济适用房的利润不要太高，这样就保证了中低老百姓的需求。而如果利润非常低的话，无法保障我们的需求，我们也不会介入，未来是否会介入要看市场的情况。
如果政府要求发展商协助国家建设廉租房和经济适用房的话，恒大非常愿意承担起社会责任，帮助政府在廉租房、经济适用房、保障房方面加大建设力度。如果国家需要的话，就可以保障中国老百姓居者有其屋的政策目标。
媒体：之前有消息说你们在三亚有商业项目，是否准备在商业项目方面加大力度，三亚的项目目前的进展怎样？
夏海钧：商业地产是房地产商保持稳定现金流的重要手段，随着企业经济实力的逐渐增强，一定会逐步的增加商业地产的比例。作为我们来说，未来肯定会进入商业地产的市场，但是会比较慎重，会在做好现有商品房开发建设的同时，逐步的扩大商业住宅持有量，这是一个过程。至于说三亚和全国其他城市，商业比例的增加会逐步进行，会在非常有效且保证现金流的前提下来做，我们从2010年就进入了海南市场，未来会在海南继续扩大我们的影响。
媒体：目前开发商在二三线城市竞争激烈，是否想过到四、五线城市发展，是为时过早还是已经有所准备。
夏海钧：目前二三线城市的竞争还不是很激烈，目前中国大的开发商，主要局限于中国的经济发达的二线城市，例如武汉、南京、杭州、苏州、厦门，次发达的二线城市竞争不是太激烈，次发达就不举例了，大家可以想像的，就是一些省会城市。三线城市就更少了，目前次发达的二线城市和三线城市的开发商不多，但是这些城市的刚性需求比较多，我相信恒大完成了二三线城市的布局后，后面会有很多的开发商跟进，但是我们已经在这些城市站稳脚跟，至于说四、五线城市，中国大的开发商还未考虑这个问题，地区性的小开发商已经在当地进行了发展。
主持人：今天的记者发布会到此结束。
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查看: 15838|回复: 54
性别男&UID572661&帖子3129&主题191&精华0&龙晶-2 &龙威0 &积分-1&阅读权限0&好友0&注册时间&最后登录&
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什么时候转古龙向了？
好久没有去纵横找书了，刚才瞄了一眼排行榜。周大神的还在连载，不知道有没有进入大学走入社会……
夏花娘走进系统了……但是新书的前两章是肿么了？
一种古龙小说开头式既视感……
其实还是二次重生流
总评分:&龙币 + 1&
性别男&UID572661&帖子3129&主题191&精华0&龙晶-2 &龙威0 &积分-1&阅读权限0&好友0&注册时间&最后登录&
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任何奢华的场景都少不了美丽的女人，仿佛没有这种生物的点缀，一切都会黯淡许多。
漂亮的女人，都要有成为花瓶的自觉，无论她本身拥有什么样的资本……仲怀瑜无意间听到这样一句话，在游轮上转了一圈，感觉有点累，和王少一起走进了晚宴现场。
性别男&UID445867&帖子22225&主题112&精华9&龙晶11 &龙威0 &积分89&阅读权限150&好友2&注册时间&最后登录&
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他又开新书了？还是姐姐被和谐后重生复仇的那本？
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楼主，那是粗鲁的瞎话爷，
不是曾经温柔可人的夏花娘！！！
可恶的二十七男。。。
她说我是好人…
你妹的好人卡。
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本帖最后由 曲江太平 于
07:57 编辑
当时我看他第一本书的时候，看到主角禽兽安对他大嫂下手，当时心里就觉得纳闷，怎么这作者这么没节操呢？不知道看他书的大多数是中学生吗？虽然时不时有人给作者解释，说那是女人家的细腻，暖暖的、满满的、溢出来的爱，而故事梗概还来源于一个朋友的现实生活。
但我就觉得别扭心想我要是他朋友，知道他这么编（wai）排（qu）人，立马拿刀砍了他，让他知道怎么叫两肋插刀！
然后我就没看他的书了，后来终于知道，原来作者是个扣脚大汉，我不由哈哈大笑
性别男&UID407423&帖子3797&主题358&精华2&龙晶2 &龙威0 &积分19&阅读权限100&好友0&注册时间&最后登录&
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还在夏花娘啊。。。
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谁规定李逵不能写红楼梦？谁规定西门吹雪不能是秃顶？哈哈
性别男&UID452046&帖子1950&主题148&精华0&龙晶2 &龙威0 &积分8&阅读权限90&好友2&注册时间&最后登录&
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不点击不评论不关注
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暖暖的，涨涨的
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谁规定李逵不能写红楼梦？谁规定西门吹雪不能是秃顶？哈哈
嗯嗯，同意！大汗也可以娘炮，秃子也是很酷的
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夏花现在更新实在是太慢，估计要慢慢养。
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本帖最后由 曲江太平 于
07:57 编辑& && & & && &当时我看他第一本书的时候，看到主角禽兽安对他大嫂下手，当时心里就觉得纳闷，怎么 ...是“暖暖的，涨涨的”
性别男&UID699332&帖子972&主题8&精华0&龙晶0 &龙威0 &积分1&阅读权限50&好友0&注册时间&最后登录&
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上本高富帅还没看爽呢突然就变到这本的普通人，落差太大了。
作者毕竟爷们，更新态度算是拿口碑消耗了
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“暖暖的，涨涨的”+10086.。
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更新要命的很
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被恶心后，不怎么关注了
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“抱娃求月票”
这个人很懒，什么也没留下
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夏花是男的？不是带着孩子的女人嘛？
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那是很久很久以前的了
确定夏花娘是个大叔
性别男&UID694713&帖子535&主题54&精华1&龙晶1 &龙威0 &积分8&阅读权限90&好友0&注册时间&最后登录&
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任何奢华的场景都少不了美丽的女人，仿佛没有这种生物的点缀，一切都会黯淡许多。
漂亮的女人，都要有成为花瓶的自觉，无论她本身拥有什么 ...
那个是姐姐爱上我的额外章节，不是这本的开篇
龙空站务公告
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