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法定权利之外合法利益的民事司法保护
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法定权利之外合法利益的民事司法保护
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法定权利之外合法利益的民事司法保护
官方公共微信法定权利之外合法利益的民事司法保护--《南京师范大学》2012年硕士论文
法定权利之外合法利益的民事司法保护
【摘要】：随着社会的不断发展,正当权利的需求不断上升,然而和其他国家相比而言在法定权利之外合法利益的保护方面我国的法律建设却相对滞后,因为社会发展产生但还没有上升为法律条文的合法利益同样需要通过法院获得司法保护,但在实践当中对于这类愈来愈广泛的合法利益诉求,则会陷入一种尴尬的境地。例如我国民事诉讼法对受案范围仅规定了人身权利和财产权利两类,这显然与当今社会日益增多的权利诉求有着矛盾。同时法官对案件的判决依然相对保守,这使得合法利益无法有效及时地获得司法救济。本文主要是通过扩大法院的受案范围和法官的司法能动性入手,以诉的利益作为价值标准探讨能够让法定权利之外的合法利益得到保护途径。
本文认为法定权利之外的合法利益的司法保护确定的标准应该是以诉的利益为核心,并通过受案范围的扩大和法官司法能动性这两个途径来实现。合法利益司法保护的必要性与社会实践是相符合的,但盲目的将所有合法权利包涵在内却并不可取。符合社会实践的合法利益只是超过法定权利但却小于应然权利的那一部分,因此就法律资源的合理利用来说,保护这一部分的合法利益可以最大化的达到解决纠纷保护权利的目的。
【关键词】：
【学位授予单位】：南京师范大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2012【分类号】：D921;D923【目录】：
摘要3-4Abstract4-6引言6-7一、法定权利以外合法利益的含义7-10 (一) 法定权利以外合法利益的概念界定7-8 (二) 确立合法利益的考量因素8-10二、合法利益司法保护的必要性10-13 (一) 促进实体法发展的需要10-11 (二) 人权保障的基本要求11-12 (三) 拉近应然权利与实然权利之间距离的需要12-13三、两大法系对法定民事权利以外的合法利益保护的比较分析13-17 (一) 大陆法系相关制度考察13-14 (二) 英美法系相关制度考察14-15 (三) 两大法系相关制度比较15-17四、我国对法定民事权利以外的合法利益保护的现状17-21 (一) 立法的现状17-18 (二) 司法现状18-21五、对我国法定权利以外合法利益民事司法保护的思考21-25 (一) 确立诉的利益21-22 (二) 扩大受案范围22-23 (三) 加强能动司法23-25结语25-26参考文献26-29致谢29
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当惠州旧改撞上司法困境 钉子户如何获取合理的利益
-& 07:44:18 来源：南方都市报 古优裕 詹燕燕 张锐宣 罗强
[摘要]今年惠州“两会”，三旧改造作为今年政府的工作重点，引发代表、委员热议，许多人对三旧改造表达出悲观与忧虑。随后3月下旬，惠州政府主导的代表性旧改项目水北新村二期，遭遇回迁失约的业主陆续在惠州市政府网络问政平台投诉，逾期接近两年。...
　　有人&钉子户&，有人&被钉子户&个体如何获得公平、公正、公开的利益分配?
　　今年惠州&两会&，三旧改造作为今年政府的工作重点，引发代表、委员热议，许多人对三旧改造表达出悲观与忧虑。随后3月下旬，惠州政府主导的代表性旧改项目水北新村二期，遭遇回迁失约的业主陆续在惠州市政府网络问政平台投诉，逾期接近两年，他们都未能回迁，追问政府究竟何时才能回迁?
　　城市更新中的拆迁难、回迁慢、拆赔比高企是三大难症。一个城市更新项目的启动到落成入市，至少需要5- 6年，甚至是10年左右的时间。中国式拆迁的难题几乎无解，每个项目都有几个钉子户。
　　当下的城市更新案例中，矛盾不仅仅限于政府、开发商与拆迁户三者之间，钉子户与签约户的对立同样令人寒心。乡里乡亲同室操戈，村集体状告钉子户的案例，有广州猎德村、深圳大冲村，而惠州的水北新村、和胜面粉厂则成为回迁慢和&被钉子户&的旧改之痛。
　　2012 年5月，广东省高院发出《关于依法稳妥处理涉&三旧&改造纠纷案件的通知》明确指出，当事人未达成拆迁补偿协议的，人民法院不能作为民事案件受理。此后，广东对城市更新中纠纷中的钉子户案例，各级人民法院不再予以立案。从现有的解决案例看，最终只能协商解决。
　　但在现有协商案例中，城市更新、开发商利益、公众利益、拆迁户利益四者之间通常难以寻求一个平衡点，旧改项目往往因此被拖入谈判的泥潭。
　　而在如今强拆被推至舆论风口浪尖的局面之下，城市更新、旧改过程中是否该抛弃简单粗暴野蛮拆迁和完全按领导意志推倒重来的思路，如何在保护历史文脉和尊重公众利益框架下进行城市更新的呼吁日益高涨。
　　有专家提醒，城市更新不简单地等同于大拆大建，城市更新更重要的环节是在于通过各种措施，使城市能够重新拥有活力。城市更新不仅在于如何在城市上面创造深度的城市化，更重要的是在制度创新上给居住者对这个城市更多的信心，这个信心就在于每一个主体能够获得一个公平、公正、公开的利益分配的可能性。
　　简单的拆迁关系图 隐藏着复杂的博弈
　　旧住宅小区改造
　　旧住宅小区因为产权更加细化，每个权利主体都拥有明确的产权，且大多地理位置较好，因此在利益分配中，也会要求更高的拆赔比，其推进过程也较城中村更为复杂。如第一个由政府主导的住宅小区鹿丹村，利益博弈13年，目前终于从&纸面&进入了实质性的拆迁补偿协议签约阶段。而在2010年3月就被列入第一批城市更新单元计划的首个商品房小区益田木头龙小区，目前仍有约100户业主未签约。
　　根据相关规定，属于以旧住宅区改造为主的改造项目，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方能形成单一主体，实施改造。
　　城中村改造
　　城中村是指在城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。城中村改造也称旧村改造，是城市更新中重要板块之一。在深圳，据调查统计，全市有320个城中村(行政村)。其中特区内91个，特区外229个。而这些城中村，迟早都将纳入旧改规划中。
　　由于一些历史遗留问题存在，城中村改造也成为利益关系比较复杂的一类城市更新类型。其中不仅涉及村集体股份公司成员与开发商之间关于拆迁补偿方案的利益分成，已签约村民与未签约村民之间的矛盾更是令人唏嘘。同室操戈，村集体状告&硬骨头&的案例多有可见，名列在册的典型就有广州猎德村、杨箕村，深圳大冲村等等。
　　与此同时，上世纪七十、八十、九十年代非村民与村民以一方出钱一方出地合作建房，或者非村民租用村民的宅基地建房，现出资人(非村民)也会要求拆迁赔偿权益。更间接地看，租约未到期的承租人也会要求赔偿装修、搬迁损失等。
　　旧工业区、商业区改造
　　与前两类旧改相比，旧工业区、商业区因为产权相对单一，推进更快一些。个别物业甚至是自我物业的自我更新，并不涉及产权所有人权益转移问题。只是相对而言， &工改工&的项目要比&工改商&的项目在审批规定上更为繁琐。即使是有多个权利主体，市场实施主体也可通过收购、协议等方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体。
　　政府：左边是开发商右边是钉子户，我夹在中间很为难
　　城市更新VS司法尴尬&困境
　　惠州旧改
　　一场三方利益的&囚徒困境&
　　像国内许多城市一样，在实施&三旧&改造的近4年时间里，惠州也难以交出一份漂亮的成绩单。这个正在酝酿发生巨大变化的新兴城市，土地资源所涉及的政府、开发商、居民之间的利益矛盾局部已经陷入到一个三方&囚徒困境&之中，只要任何一方不顾及其他两方的利益，旧改项目便会陷入到纠纷、停滞、冲突之中，更遑论 &促进城市形象提升和功能完善，优化城市投资和生态环境，统筹城乡均衡发展。&在今年惠州&两会&现场，&三旧&改造作为今年政府的工作重点，引发代表、委员热议，许多人对&三旧&改造表达出悲观与忧虑。
　　拆迁户
　　缺乏有效协调机制
　　有人提出，在惠州&三旧&改造中，开发商与拆迁户始终站在自己的角度上想问题，久而久之导致了这样的惯性思维：开发商觉得拆迁户要讹钱，拆迁户觉得开发商要自己流离失所，开发商与拆迁户始终缺乏一个明确有效的协调机制，导致旧改频繁引发冲突或停滞。
　　东湖花园九区之所以在几年内三次转手，被认为原因正在于此。由于之前的企业被拆迁拖致无法开工，资金投进去了没法运营，即便亏钱也只能转手脱身。
　　而东平大道附近一个旧改项目，需要拆迁的74户中有73户接受了补偿协议，最后一户有一个30多平方米的档口和2套小住房，市场价最乐观也不过400万元，却要价1600多万元，导致项目搁置至今。
　　但惠州政府在旧改工作中主要是对旧改项目定性，根据旧改项目所处区域的周边环境作出相应的地块规划和限制，对于旧改项目开发前期与&旧城镇、旧厂房、旧村庄&的原居民拆迁协商和补偿问题上，政府不会过多参与，也缺乏相应协调机制和补偿标准，这也就直接出现了江北水北村的长达四年的&钉子户&和日N昌&天誉项目高档豪宅与老旧职工楼同在一个小区的状况。
　　开发商
　　政策不到位手续繁杂
　　一些开发商反映，品牌实力型房企对参与惠州&三旧&改造项目的积极性并不高，这主要是因为政策不明，手续繁琐，前期拆迁纠纷多，补偿投入大，后期开发周期不可预料，投资风险高，投资回报率有限。
　　一些房企负责人在接受媒体采访时表示，惠州在2009年底成立了&三旧&改造工作领导小组只是一个统筹机构，改造过程中需要办理的各个证件仍需找不同部门，完全可以画一幅&人在证途&，&有的项目在报批过程中负责人都换了几个。&
　　夹在开发商和拆迁户之间难做人
　　斡旋于拆迁户和开发商之间，政府始终处于两难的境地。在开发商前期与&旧城镇、旧厂房、旧村庄&的原居民拆迁协商和补偿问题陷入僵局时，惠州政府管理部门同样遭遇尴尬。如果参与处理，与市场运作的原则相悖;不参与处理的话，项目推进缓慢，谋求城市挺进&第二梯队&的计划也将延迟。
　　在由惠州市政府直接牵头参与的桥东水东街改造项目和水北旧村改造项目中，也仍然不能避免出现了钉子户和强拆的局面，水东街项目在政府反复解释政策之后顺利启动;然而目前水北村二期改造项目却仍然&深陷泥沼&，20多户未签约居民该何去何从，而签约户迟迟没有等到政府承诺中的安置房，都将考验着政府的耐心和智慧。
　　水北村弥漫着强拆和漫长等待的改造
　　今年3月下旬，惠州政府主导的代表性旧改项目水北新村二期，遭遇回迁失约的业主陆续在惠州市政府网络问政平台投诉，逾期接近两年，他们都未能回迁，追问政府究竟何时才能回迁?而江北街道办4月3日给出的答复是：&分房工作一直在筹备中，安置区应水北居委会要求对有关配套设施进一步完善，为公平公正，分房事宜将定在合理时间展开，请各位乡亲耐心等待通知。&
　　水北新村旧改过程一直不顺利，从2005年11月被列入&两江四岸&整治算起，位于惠州江北菊花二路与东江之间的水北村地块进入旧城改造项目已有近10个年头。日9点30分左右，水北村二期旧房清拆正式启动，四台冲击机犹如冲进瓷器店的大象，当天即将2万平方米的建筑物夷为平地。
　　而早在日，在没有具体安置方案的情况下，百和公司原职工钟子生、杨年新、张贵定等3户人家所居住的水北村职工宿舍被司法强制拆除。据钟子生等人介绍，强拆时，杨年新家人已外出，3间宿舍内，尚在睡觉的钟子生出门查看&响声&后，被法警强制带走。而张贵定则在家门口也被法警强制带走至江北派出所。
　　除了弥漫着强拆的戾气之外，如今已经签约的300多户村民又陷入到漫长的等待安置房的困局之中。据现仍居住在水北村的彭先生介绍，拆迁指挥部在签约时口头承诺，媒体也曾经报道，在2013年春节前后他们就能入住安置房。可是至今为止，眼看着安置房已经施工完毕，村民仍然未分配到安置房。更奇怪的是，签约的有300多户，拆迁进行到一半左右，就没有继续拆了，现在的情况是没有人在跟进这个事情，签约后的12元/平方米的生活补助也从去年9月份开始停止发放，旧改项目仿佛陷入到停滞阶段。
　　惠城区江北街道办副主任曾繁明在接受南都记者采访时表示，安置房目前还没有验收完毕，导致现在无法分配，&具体问题和解决办法只能去找区里面，区里怎么定就怎么定。&
　　和胜面粉厂只改造旧厂房，不理会职工宿舍
　　按照惠州&三旧&改造实施意见，规划要求应遵循&政府主导、成片改造&原则。但是从目前的改造情况看，能够顺利按照&成片改造&原则实施的项目乏善可陈，参与旧改的开发商避重就轻，对于依附于旧厂房的职工楼的改造&绕道而行&。
　　2013年3月，原江北和胜面粉厂旧改项目日N昌&天誉正式开始动工，该项目总占地面积47952平方米，总建筑面积282550平方米，号称将打造惠州第一豪宅，并预计今年6月入市。
　　南都记者实地走访了解到，正在施工的日N昌&天誉项目正在进行紧张的施工，而两处工地中间的高地上仍然孤零零地矗立着两栋旧楼，据居住于此原面粉厂职工邱先生介绍，这两栋楼是修建于上个世纪八十年代的原面粉厂职工宿舍，而目前令人难以忍受的施工噪音和大量施工粉尘已经对他们的生活环境造成巨大影响，&工地是干得热火朝天，开发商拆了面粉厂厂房后马上动工了，对于给我们造成的影响丝毫没有考虑。&
　　据南都记者调查，目前仍然有76户原和胜面粉厂职工居住在这两栋老旧的宿舍楼中，项目开发商也并没有与职工接触协商拆迁事项，&开发商说不要我们的房子。&邱先生说。
　　开发商若避重就轻，留下老旧的宿舍楼，项目竣工之后势必出现高档豪宅与老旧职工楼同在一个小区的状况，三旧改造也就丧失了&成片改造&的原则。
　　律师：政府不能只管批准，不管解决矛盾
　　旧改出路司法讨论
　　司法拆迁程序繁杂易影响工程进度，建议确立协商机制
　　胡海良，广东尚典律师事务所律师
　　国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了以往行政强制拆迁的模式，通过司法程序实现强制搬迁，由具有中立地位的第三方决定是否应当强制搬迁。
　　根据条例规定，如被征收人对于征收决定、补偿决定不服的，既可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼;当被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼时，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
　　此政策目的是为了改变以往政府部门既做运动员又做裁判员的状况，保证拆迁工作的公平有序。但该方案在实践操作中出现了诸多问题，主要集中在行政复议和行政诉讼程序繁杂，动辄以年计，影响改造工程进度;执行法院受地方政府政策干扰严重，作出不利于政府的裁决压力极大，影响司法公正。
　　欲解决旧改中的钉子户问题，从深圳、广州等地区摸索出的经验来看，首先要确立&协商机制&，改造前公布方案，采取座谈会、听证会等方式发动业主讨论，加强业主参与度，倡导公开、公平、公正，树立少数服从多数原则;其次可参照广州&猎德村&案，通过村集体起诉钉子户民事诉讼手段为集体土地改造纠纷提供解决途径。再次对舆论加以正确引导，客观公正地报道事实，使得谈判回归理性。
　　政府不能只批准拆迁，然后将所有问题抛给市场
　　汪玉玲，广东伟伦律师事务所律师
　　对于旧城改造的法律适用问题，首先要从改造项目的类别上区分为两种不同的类型：第一种是为了&公共利益&的征收改造，另一种是纯粹市场化的&商业改造&。两种类型的改造项目适用的法律规定不一样，实施征收或拆迁的主体不一样，程序也不一样，补偿的标准不完全一样，法律规定的救济途径也不一样。前者适用的是 日国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》;后者对于项目改造审批适用的是广东省人民政府2009年颁布的《关于推进&三旧&改造促进节约集约用地的若干意见》以及各地级市出台的《关于推进&三旧&改造促进节约用地的实施意见》等地方性政策，在&三旧&改造项目推进的过程当中，拆迁人(开发商)与被拆迁人(拆迁户)之间的法律关系适用的是《物权法》、《民法通则》和《合同法》等民事法律规定。前者是公法的范畴，后者更多是私法的范畴。
　　涉及&三旧&改造相关法律点，目前珠三角是&三旧&改造的试点区域，&三旧&改造是指&旧城镇、旧厂房、旧村庄&的改造工作，惠州市已经在2010年审定了第一批41个改造项目，共占地约83.78万平方米。目前，部分项目已经在逐步推进。在推进的过程中，遇到多起纠纷，拆迁安置补偿的纠纷是其中的焦点。
　　由于&三旧&改造只是一些政策性规定，而且除了项目审批之外都是民事行为，所以现在推进当中难免出现一些有争议而又无法可依的困境，比较突出的是政府批准改造但是开发商无法与所有拆迁户达成拆迁补偿协议，个别&钉子户&没有达成补偿政府就不会批准动工，甚至遇到&钉子户&后开发商很难借助公法的救济手段等。其他还有衍生的矛盾就是开发商开发计划受阻后对已经签订补偿协议的拆迁户无法兑现安置和回迁的承诺引发的新一轮纠纷，也不在少数。
　　对于频发的&三旧&改造中出现的拆迁矛盾，建议从以下几个方面解决：
　　1.对于开发商已经跟拆迁户达成《拆迁补偿协议》而开发商不履行、到期不交楼或者不支付过渡费和违约金的，拆迁户完全可以依照《合同法》和《民事诉讼法》等有关规定起诉开发商，保护自己的权利。
　　2. 省人民政府应尽快出台相应配套政策，解决改造中突出的政府审批与市场脱节的矛盾。比如根据《物权法》第七十六条第(六)项&改建、重建建筑物及其附属设施&&应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意&的规定，政府可以制定与上述规定相符的指导意见，让开发商在全体拆迁人中&经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意&时可以获得动工许可;同时，为了妥善保护还没有达成补偿协议的部分业主的合法利益，政府可以引入评估鉴定等中介机构的参与，要求开发商在动工拆除之前先要对未达成拆迁补偿的业主的房屋情况进行评估和鉴定，以便固定证据，并监督开发商落实周转期的安置工作;对于完善了上述程序仍未解决的争议，应当允许进入公法救济;至于如何裁判安置补偿标准，个人认为可以优先回迁，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的补偿核定方法。
　　当然，商业拆迁要尊重民事主体的意愿，政府只能是开辟一个公正合法的解决矛盾的机制。不能只批准拆迁，然后就将所有的问题抛给市场，将所有的风险都丢给开发商或者拆迁户。
　　开发商
　　政府主导，应摒弃土地财政思维让利于民
　　余鹤皋，广东金宝集团营销总监
　　城市更新已经成为当今社会发展的瓶颈问题，如果一定要在保持城市历史文脉、业主利益、公众利益、开发商利益四者之间找到利益均衡，个人认为似乎很难。不只是旧改这一块，各行各业在涉及利益平均时，都很难做到。
　　&三旧改造&效率一直不高，一方面是资金难题，另一方面是政府主导性不足。通过引入企业这一传统方式固然可以解决资金来源，但为何还是成本太高而效率不高?因为&三旧改造&与商品房开发不同，后者有钱就行，而&三旧改造&主要还是依靠政府拉动，比如政府主管单位在城建规划上能够更加清晰，把改造区的基础配套设施明确出来，提高土地的利用效率等等;&旧改&不是新鲜课题，不能再摸着石头过河，要让改造前的老百姓&走得放心&，也让来改造的开发企业&来得安心&。政府在这一点上还要多下工夫。
　　谈到政府主导性，政府还要有让利为民的博大胸怀，应该在涉及利益的以上四者当中扮演雷锋的角色。城市更新是社会经济发展的民生大事，首先要摒弃土地财政的老思维，而应该实实在在为城市发展有所奉献;第二，拆迁补偿应由市场决定，政府既要提供指导性参考意见，还要加大力度宣扬城市更新的正能量，在业主和开发商之间起到协调作用，摆出政府&高大上&的姿态，比如说对相关税费进行一些减免、多下基层走访群众诉求等等;第三，充分发挥政府机构的权利作用，比如在土地性质变更等三方都认为敏感的问题，最好是在政策范围内进行明确，比如说城中村等同类旧改项目中，大方地将安置土地转为国有土地能够得到老百姓的欢迎，因为只有国有土地才能获得房产证，才能上市交易，如果保留为集体用地，只能居住，不能抵押、买卖，市场价值将被最小化。所以，当利益不能平均的时候，城市更新首先要充分保障业主的利益。
　　在目前的条件下，解决资金问题还是要依赖企业，要吸引更多的企业参与&三旧改造&，第一桶金十分重要。卖地筹钱不失为一种办法，政府应鼓励原物业持有人或村集体将地权置换为物业。
　　对开发企业来讲，还需要政府提供一个透明、规范的政策法规，对拆迁的费用、补偿有一个明确的标准去指引企业和开发商参与，以便开发企业评估相关风险。旧改项目通常开发周期很长，作为开发企业，一方面普通的商品房周期效应来得更明显，而旧改费时、费力、费钱，对开发商的资金链和忍耐力是重大考验。
　　另一方面，老百姓对拆迁补偿普遍要求较高，而政府方面往往一刀切，造成开发商利润较低或没有利润，开发企业的旧改意愿会受此影响。所以，在保障业主的利益基础上，还要重点考虑开发商的利益。
　　至于保护城市历史文脉，这应该是一个城市长远发展必须通盘考虑的大方向，一旦确立，就应该成为不可逾越的规划红线，这也是公众比较关注的利益所在。
　　钉子户：希望这个世界不再有强拆
　　城市更新V S司法尴尬&案例
　　大冲村改造是司法强拆的最后一例
　　&神秘&拆完最后的一个钉子户
　　南山区大冲村旧村改造在2009年3月开始拆迁。曾有媒体报道：&这里是以两台挖土机轰隆隆地运作，在漫天尘土中以不到1小时推倒一栋旧厂房的速度在向前推进。&据资料显示，整体改造面积为68.5万平方米，项目总建设开发量为280万平方米，其中回迁物业110多万平方米，政府保障性住房5.36万平方米，公共配套设施6 .45万平方米，预计总投资将超过200亿元。
　　关于补充协议，有报道称：大冲村的拆迁补偿标准分为3种方式：住房补偿、货币补偿以及混合补偿。第一种是按照现有住宅的面积，补偿拆迁后住房的面积，补偿比例是1：1;第二种是每平方米补偿11000元，赔偿比例也是1：1;第三种是村民按自己意愿，选择住房补偿和货币补偿的比例，简单地说是一部分换房子一部分换钱。另外，在拆迁重建的过渡期，本地人虽然不能收租，但也不吃亏。开发商按他们拥有房产面积每月每平方米补偿30元，商铺补偿60元。有一位吴姓的老太没有透露在村子里具体有多少房产，但她对媒体说：他们家在村外租房子住的过渡期里，每个月能有54万元人民币的补偿。
　　不过，两年过去拆迁仍未全部完成。20 11年4月，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平方米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。在大冲旧改项目中，这10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。
　　不愿拆迁的村民认为&1.1万元补偿价不划算&，有的是将&旧改&签约与获得股份公司分红问题进行捆绑，咬住股权问题不退让;有的以&旧改&为要挟，提出必须解决家人的工作问题;有的提出拆一赔二的物业补偿或4-5万元/平方米的货币补偿要求等等。但这些在大冲股份公司看来，这是村民&漫天要价&。大冲公司称，如果拆迁因1%的村民干扰，拖延一年完成改造，村集体和村民每天将损失106.7万元。
　　日，由原大冲村委改制而来的深圳大冲股份公司64名村民股东召开全体股东代表大会，全票通过提请采取民事诉讼，以司法强拆措施解决10家&钉子户&的问题，以解决旧城改造受阻的问题。直到日，各大媒体刊出&华润大冲旧村整体改造正式奠基&，称其拆迁完成99.4%。
　　但是，所有的公开消息似乎都在此愕然截止，至今外界仍不清楚，大冲村是如何通过司法程序，依据哪款法律依据，达到&强拆&的目的。其中细节十分神秘。有外界律师分析，大冲村是赶上了最后一班车，&在广东省高院出台明确的指导意见&&&以宅基地属集体所有为由收回宅基地的做法来处理钉子户，法院不再受理。&之前的最后一例成功强拆案例，在大冲村之后，再也没有类似案例出现。
　　开发商收购小区8 0 %物业产权后，可向法院起诉要求强制搬迁
　　香港特区政府于2000年发布了《市区重建局条例》。该条例规定了市区重建任务的承担者、重建资金来源、重建程序、对业主的补贴等具体事宜，指导市区重建的有序开展。在香港，市区重建局在财政司司长批准该业务纲领及业务计划的当天，需致信重建计划项目涉及的所有业主，就具体事宜(如收楼价格等)向其征求意见，要求其限期回复。一旦达成协议，市区重建即可展开拆除、改建、重建等工程。
　　自日起，《土地(为重新发展而强制售卖)(指明较低百分比)条例》(香港法例第545章)降低以下三类地段申请强制售卖的门槛，由90%业权降至80%业权：地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上;地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上;及地段并非坐落于工业地带，而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。即开发商最低收购到小区80%物业产权后，如出现钉子户，开发商基于小区共同利益，以钉子户侵犯总体利益向法院起诉，要求强制搬迁。
　　政府主导不必权利人同意，民间主导只需大多数人同意
　　在台湾，城市更新被称作&都市更新&，不仅启动得很早，而且已经有了非常完备的&法规&建设。早在1964年通过的所谓《都市计划法》就增列了&旧市区之改造&一项。到1977年，台北市专门成立都市更新科，并在1983年订定&《台北市都市更新实施办法》&，开启由政府主导推动的都市更新模式之先河，主要是针对一些旧村落的改造。
　　在1998年台湾出台了&《都市更新条例》&，建立多数决、权利变换制度、容积率转移和奖励制度，以及税赋减免等充分协调各方的利益，对推动后续都市更新产生深远影响。其中，多数决，即指在政府所划定的都市更新范围内，如果是政府主导的，不必取得权利人同意，如果是民间主导的，只要大多数人同意即可实施。但2012年3月，台北文林苑，作为台湾首个强拆案，引发社会对&多数决&质疑，也引起了修法的讨论，认为政府在程序涉及上应更加严谨。而台北市政府近期也拟定出台新的相关规定，如购买土地三年以下的地主不计入&多数决&的计算范围，以避免一些职业钉子户阻碍都市更新进程。但该规定仍在讨论阶段。
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责任编辑：严贵利
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