福田区&华强南 爱帮网为您找出67华强南商务会馆商户信息 爱帮网提示：商业信息变动频繁，如有需要，请先拨打电话确认。 手机客户端： 没有找到想要的商户，请 您对搜索结果是否满意： 提交成功，感谢您对爱帮网的支持！窗口5秒钟后自动关闭社区商业定位与招商万商俱乐部 杨泽轩1说在前面的话?目的导向?顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府 ?案例借鉴?他山之石?感悟应用 2目
录第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理第五部分 案例分享 3社区商业定义与特征分析?社区商业的定义?社区商业的特征?社区商业的角色?社区商业的问题4社区商业的定义何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施 （含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民 住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的 属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心5社区商业类型--按照商住比指标分类?辐射型：5％―11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 ?中间型：2％―5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. ?内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。6社区商业类型--人均商业面积比指标类型 案例 美丽365花园 招商海月花园 辐射型 锦绣江南 海滨广场 中间型 阳光棕榈园 蔚蓝海岸 祈福新 皇御苑 内向型 万科四季花城 风和日丽 户数 1,799 4,199 4,400 4,760 2,946 5,119 7,464 3,690 4,700 3,600 人口 6,297 14,697 15,400 16,660 10,311 17,917 26,124 12,915 16,450 12,600 商业总面积 （O） 16,000 28,000 25,000 18,000 9,000 15,500 19,800 5,940 6,000 1,980 人均商业面积 （O/人） 2.54 1.91 1.62 1.08 0.87 0.87 0.76 0.46 0.36 0.16星河湾10,33036,1555,0000.14上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0―2.5O之间，中间型及内向型社区商业的人均商 业面积在0.14－1O之间 。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料） 7社区商业类型--按照交通时间分类社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和 餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。8社区商业类型--按照服务的规模分类?便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺， 服务人口一般在3000人以下；?邻里级商业：面积一般在M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在人；?社区级商业：面积一般在M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在 人。9社区商业类型--按照载体建筑形式分类?底商型商业 ?裙房型商业 ?独立型商业10社区商业类型--按照布局分类?散点式商业 ?商业街型商业 ?购物中心型商业11社区商业类型--按照位置分类?内部型商业 ?外部型商业 ?兼有型商业12社区商业类型--按照社区规模分类小型社区：?? ?人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者 可考虑形成商业街区；?商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十 分钟内；?商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。13社区商业类型--按照社区规模分类中型社区：? 人口规模：户； ? 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； ? 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心 (交通条件优良者可考虑形成商业街区)； ? 商业交通时间：步行10分钟以内； ? 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合 部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。14社区商业类型--按照社区规模分类大型社区：?人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； ?人均商业面积：0.8-1.2平米/人； ?可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业 (邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成 商业街区； ?商业交通时间：步行15分钟以内； ?商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；15社区商业的特征??顾客属地性业种配套性?? ? ? ?日常便利性服务亲和性 赢利稳定性 需求依赖性 商圈扩展性社 区 商 业 的 特 性 决 定 了 它 的 角 色16社区商业的角色? 忽悠买房者？? 服务业主者？? 品牌支撑者？? 利润获取者？ ? 敷衍指标者？ ? 自我作品者？ ? 其它……间 的 关 系 究 竟 是 什 么 ？社 区 商 业 与 住 宅 开 发 者 之17社区商业的角色?局部服从整体优先原则 ?利益最大化的辅助原则 ?顾客需求导向产品原则忠告：玩社区商业的 不要让社区商业把你玩了！ 18社区商业与整体住宅区关系社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首 先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其 次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅 的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细 节也是体现事物本质的重要组成部分。19社区商业与整体住宅区关系楼盘名称万科四季花城主题风格欧洲小镇风情 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?表现形式建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一中海阳光棕榈园都市闲情+地中海生活情景波托菲诺意大利风情山海小镇桃源居世外桃源20社区商业与整体住宅区关系万科四季花城桃源居波托菲诺21社区商业与整体住宅区关系? 从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现 为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一； ? 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商 业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力； ? 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具 体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整 体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小 到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项 目自身的差异化优势； ? 除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业 采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业 特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社 区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。22社区商业的问题?鸡先还是蛋先 ?便民与扰民 ?出租与出售 ?一铺养三代与三代养一铺 ?放水养鱼还是杀鸡取卵 ?物业：管理还是经营 ?步行街还是不行街23小结?搞清楚社区商业是什么？ ?搞清楚你要什么？24目录第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理第五部分 案例分享 25社区商业定位与业态规划?社区商业市场分析?社区商业定位策划?社区商业业态组合?社区商业规划布局26社区商业市场分析―主要要素? ? ? ? 周边人口统计 周边消费群特征分析 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手） 周边人车流量统计分析?? ?周边商业业态的统计分析周边市政规划分析 商业物业条件分析27社区商业市场分析---调研模板1.项目周边环境调研分析1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:?? ?分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等） 项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢 纽与线路）?项目客流监测:平时\周末,（7：00―22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等） 3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等） 4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）28社区商业的定位策划?市场定位 ?顾客定位 ?规模定位 ?主题定位29社区商业市场定位市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：? 功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业； ? 业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；? 形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档； ? 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等 来确定）。30社区商业顾客定位?顾客是谁 ?顾客规模 ?顾客特征：肖像描绘31社区商业规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积 的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体 发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区 商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相 关的关系。规模定位中主要考虑的因素有： ? ? ? ? 区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型） 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）?? ?竞争性项目对项目规模的影响市政规划对项目片区商业规模的影响 项目自身条件对规模的影响等。32社区商业主题定位商业主题形象定位主要考虑的因素：? 住宅楼盘的整体风格? 项目片区的整体氛围? 主题营造的可实现性等33社区商业业态组合? 百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和 休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。? 业态组合规划原则：? 社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态； ? 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； ? 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；? 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；? 符合商铺建筑设计技术指标。34社区商业业态组合―租户角色定位租户特点人流贡献 型租户 租金贡献 型租户 提升形象 型租户 功能配套 型租户 一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影 院、电玩、冰场等 部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 各业态业种中的旗舰品牌，如 休闲运动服饰中的NIKE，快餐 中的必胜客 以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费租金承受能力通常承受租金能力相 对最低 承租能力相对最高租金模式以纯租金方式居多， 也有可 控租户采取扣率租金（有保底 营业额）的方式 零售类以扣率租金或两者取高 为主，而中西快餐则以纯租金 模式为主 以扣率租金为主承租能力相对一般， 视地段、客流、交通 等情况 除了个别租赁面积小 或银行、展示等机构 外，一般承租能力较 低以纯租金为主填空补漏 型租户以消化购物中心富裕楼层或面 积为考虑一般很低纯租金为主35社区商业业态组合-深圳23个社区名称 位置 规模（O）1 2 3 4 5 6 7 8家乐福 家乐福 万佳 万佳 沃尔玛 沃尔玛 人人乐 新一佳福田区福强路与新洲三街交汇处 福田区梅林一村一区 福田区华强北路华发大厦 福田区福中路福景大厦 福田区福星路福民楼 福田区上步路百花大厦裙楼 福田区金田南路银庄大厦 福田区彩田南路彩福大厦19,000 12,000 18,500 12,000 9,800 18,700 21,800 14,400910 11 12 13 14 15 16 17 18百佳百佳 沃尔玛 沃尔玛 万 佳 万佳 新一佳 人人乐 万佳 沃尔玛福田区福强路益田村中港城购物广场福田区华强北路群星广场 罗湖区洪湖路湖景花园 罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼 罗湖区春风路2021号长丰苑 罗湖区翠竹路华丽园大厦 罗湖区东门中路 宝安25区华丰商贸城 宝安5区新安湖商业城 宝安35区前进路安华工业区13,0006,000 16,800 12,500 20,000 12,500 20,000 13,500 24,000 16,5001920 21 22 23新一佳沃尔玛 新一佳 沃尔玛 人人乐 平均规模（O）宝安22区公园路龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁 龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城 南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处 南山区后海大道 15,87024,00017,000 23,000 20,000 6,300来 自 外 部 资 料36社区商业业态组合-深圳23个社区每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大 部分的经营面积，象旭飞花园（69.3%）、港 湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6%）等；某 些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺 （50.5%）、东海坊（70.1%），而一些商业规 模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以服饰精品 3% 休闲 15%23个典型社区商业业态面积比例地产中介 2%杂货/肉菜/五 金/证券 2% 其他 4% 超市 39%生活家居 2% 美容 5% 餐饮 18% 服务配套 9% 便利店 1%满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城 （20.6%），因服务配套类商家单体经营面积 较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该 社区商业的主力业态，发挥着主体作用。来 自 外 部 资 料超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券餐饮 美容 服饰精品 其他便利店 生活家居 地产中介37社区商业业态组合-深圳23个社区辐射型社区商业业态面积比例地产中介 0.7% 服饰精品 1.7% 休闲 22.7% 生活家居 0.4% 杂货/肉菜/五金/证 券 0.7% 其他 0.9%美容 2.2% 服务配套 6.1% 便利店 0.4% 餐饮 11.1%超市 53.1%来 自 外 部 资 料超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券餐饮 美容 服饰精品 其他便利店 生活家居 地产中介38社区商业业态组合-深圳23个社区中间型社区商业业态面积比例杂货/肉菜/五金/证 地产中介 3.19% 券 3.29% 服饰精品 4.47% 休闲 7.38% 生活家居 3.33% 美容 6.08% 服务配套 8.80% 便利店 1.79% 餐饮 25.36% 其他 5.88% 超市 30.42%来 自 外 部 资 料超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券餐饮 美容 服饰精品 其他便利店 生活家居 地产中介39社区商业业态组合-深圳23个社区内向型社区商业业态面积比例杂货/肉菜/五金 /证券 0.88% 地产中介 6.10% 服饰精品 4.03% 休闲 7.82% 生活家居 0.13% 美容 8.28% 服务配套 17.42% 餐饮 美容 服饰精品 其他 餐饮 15.79% 便利店 1.04%其他 10.11% 超市 28.40%超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券便利店 生活家居 地产中介来 自 外 部 资 料40社区商业业态组合-深圳23个社区社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。业态超市餐饮 服务配套 便利店 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 杂货/肉菜/五金/证券 其他 合计辐射型50.12%11.92% 6.14% 0.49% 2.57% 0.49% 23.96% 1.81% 0.73% 0.77% 0.99% 100.00%中间型30.41%24.84% 8.98% 1.84% 6.03% 3.43% 7.59% 4.60% 2.87% 3.38% 6.04% 100.00%内向型29.23%17.23% 14.4% 0.90% 8.58% 0.11% 6.79% 3.50% 7.18% 0.76% 8.80% 100.00%41来 自 外 部 资 料社区商业业态组合-深圳23个社区都市名园业态面积比例其他 0.1% 服饰精品 0.2% 百货/超市 30.5%万科城业态面积比例肉菜市场 2.2%服饰精品 3.6% 休闲 3.6% 美容 6.3% 生活家居 11.3%其他 7.1%超市 17.1%休闲 55.3% 地产中介 0.3%餐饮 5.2% 服务配套 6.0% 美容 0.3%便利店 0.9% 服务配套 11.2%餐饮 38.8%百货/超市餐饮服务配套美容休闲服饰精品地产中介其他肉菜市场超市餐饮服务配套便利店生活家居美容休闲服饰精品其他波托菲诺业态面积比例地产中介 休闲 8.0% 生活家居 11.1% 美容 2.6% 服务配套 6.6% 便利店 0.6% 餐饮 53.4% 2.57%蔚蓝海岸业态面积比例地产中介 0.6% 其他 2.7%其他 3.7% 百货/超市 11.4%服饰精品 21.4% 美容 2.5% 服务配套 8.1% 便利店 0.7%来 自 外 部 资 料百货/超市 57.4%餐饮 6.0%百货/超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲地产中介其他百货/超市餐饮便利店服务配套美容服饰精品地产中介其他42社区商业业态组合-星河湾示例43社区商业规划布局?社区商业布局类型 ?各业态布局特点 ?人流动线的规划 ?社区商铺铺位面积配比 ?社区商铺铺位开间/进深比例来 自 外 部 资 料44社区商业布局类型商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系， 而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：类型 案例 优点 商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高。 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大，易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。 商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。 缺点底商满布型美丽365花园、锦绣江南 招商海月花园、阳光棕榈园商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大 的负面影响。一定程度上限制了商业的规模 扩大，且展示面不长，可视性 不强。入口商街型风和日丽、万科四季花城 蔚蓝海岸入口集中型星河湾、凤凰城 祈福新、皇御苑商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居 民的购物消费。散点列布型海滨广场商业较分散，难以形成规模效 应。45社区商业布局类型―各类型示例底商满布型示例：锦绣江南入口商街型示例：万科四季花城来 自 外 部 资 料入口集中型示例：星河湾散点列布型示例：海滨广场46各业态布局特点根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：? 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务 配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙 头商家对其它小商家的带动作用； ? 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居 民的正常生活； ? 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容 一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。47各业态布局特点综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：业态 指标 经营面积（O） 6,000 －15,000 1,000 -5,000 100 -500 快餐类： 100 －500 ； 西餐咖啡： 200 －800 中式酒楼： 1,000 -3,000 美发： 50-100 美容： 200 -1,000 500 -1,000 50-200 30－60 100 -200 30－100 10－20 10－20 10－40 经营楼层 -1-3层 1层/2层 1层 1层/2层 位置 主干道 /主出入口 主出入口 /主干道 主出入口 偏好社区商业街两端位置，临主干道 综合超市 社区标超 便利超市 餐饮美容 /美发 休闲类 便利店 饼屋（蛋糕店） 生活家居 地产中介 干洗店 冲印店 其他1层/2层 1层/2层 1层 1层 1层/2层 1层 1层 1层 1层主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求 主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1、2层皆可新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 靠近主出入口，离居住区域较近 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 位置要求不高，可移动弹性较强48各业态布局特点―万科金色家园一层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主 力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 49来 自 外 部 资 料各业态布局特点―东海坊东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多O。商业属性为中间型，布局形式为入口商街型，与高 尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象 较好。餐饮是其配套商业最突出的特色， 占总经营面积的比重大，并且经营种类较 齐全，其分布也相对较合理，主要位于端 口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼 屋等均位于社区出入口附近，方便居民日 常消费。来 自 外 部 资 料50各业态布局特点―波托菲诺波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚 住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其 经营的一大特色。主力店百佳超市临展 示效果较好的香山街，7-11便利店位置 与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等 位于相对深入位置，因为有可依托的湖 水资源，并且可解决停车问题，展示面 则通过于香山街加设导视牌解决。服务 配套类业态位于以香山街分界的两边社 区的中间位置，兼顾了整体便利性。 51来 自 外 部 资 料人流动线规划在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以 并存多个，有效地提升人流流动频率。 在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、 万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。52人流动线规划来 自 外 部 资 料53人流动线规划来 自 外 部 资 料54人流动线规划来 自 外 部 资 料55人流动线规划以上6个社区中：? 西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；? 万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商 业分布较长，两者都能吸引人流经过大部分商业，仍是以主力店作为人流焦点。? 东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。 ? 波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点， 三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。56人流动线规划从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线端点型人流动线?人流集散中心具有唯一性；?人流集散中心为两个或多个；?能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；?两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。57人流动线规划综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使 人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。58铺位面积硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的 需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间 分为“30O以下、31O－80O、81O－200O、201O－500O、501O 以上”五种面积区间。59铺位面积23个社区商业商铺分类个数统计图例23个社区商业商铺分类面积统计图例201O－500O 5.0% 501O以上 3.9% 30O以下 30.1%30O以下 3.6%31O－80O 13.0% 81O－200O 9.3%81O－200O 12.7%501O以上 64.8%31O－80O 48.3%201O－500O 9.3%30O以下 31O－80O 81O－200O 201O－500O 501O以上来 自 外 部 资 料30O以下 31O－80O 81O－200O 201O－500O 501O以上 60铺位面积辐射型社区商业商铺分类面积统计图例30O以下 1.3% 31O－80O 2.8% 81O－200O 5.6% 201O－500O 7.2%辐射型社区商业商铺分类个数统计图例501O以上 8.1% 201O－500O 10.2% 30O以下 32.5%501O以上 83.2%81O－200O 19.5%31O－80O 29.7% 81O－200O 201O－500O 501O以上30O以下31O－80O81O－200O201O－500O501O以上30O以下31O－80O从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业 的特点：辐射面较广的业态――如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而 这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比 例上，“30O以下”和“31O－80O”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面 积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。来 自 外 部 资 料61铺位面积中间型社区商业商铺分类面积统计图例30O以下 5.2%中间型社区商业商铺分类个数统计图例201O－500O 501O以上 3.2% 3.8% 81O－200O 13.6%31O－80O 21.3%30O以下 27.5%501O以上 49.6%201O－500O 10.0%81O－200O 14.0%31O－80O 51.8%30O以下31O－80O81O－200O201O－500O501O以上30O以下31O－80O81O－200O201O－500O501O以上来 自 外 部 资 料中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501O以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在 缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。62铺位面积内向型社区商业商铺分类面积统计图例30O以下 8.3% 31O－80O 30.3%内向型社区商业商铺分类个数统计图例201O－500O 3.7% 501O以上 2.1% 81O－200O 5.5%501O以上 36.3%30O以下 33.6%201O－500O 15.2%81O－200O 9.8%31O－80O 55.0%30O以下31O－80O81O－200O201O－500O501O以上30O以下31O－80O81O－200O201O－500O501O以上内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由 于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的 业态比例会相应的较少。来 自 外 部 资 料63铺位面积比三种类型商业的铺位面积比：面积配比 类型 30O以下 内向型 中间型 辐射型 8.3％ 5.2％ 1.3％ 31O－80O 30.3％ 21.3％ 2.8％ 81O－200O 9.8％ 14.0％ 5.6％ 201O－500O 15.2％ 10.0％ 7.2％ 501O以上 36.3％ 49.6％ 83.2％三种类型商业的铺位个数比：类型 个数配比 30O以下 31O－80O 81O－200O 201O－500O 501O以上内向型中间型 辐射型33.6％27.5％ 32.5％55.0％51.8％ 29.7％5.5％13.6％ 19.5％3.7％3.8％ 10.2％2.1％3.2％ 8.1％来 自 外 部 资 料64铺位面积比―与业态之间关系经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：业态 超市 餐饮 便利店 服务配套30O及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 31O－80O 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 81O－200O 0.6% 29.7% 0.0% 18.4% 201O－500O 5.0% 46.7% 0.0% 15.0% 501O以上 40.4% 27.7% 0.0% 4.3%美容生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计5.7%3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4% 100.0%14.7%4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5% 100.0%18.4%7.6% 4.4% 4.4% 5.7% 10.8% 100.0%5.0%1.7% 20.0% 1.7% 0.0% 5.0% 100.0%4.3%0.0% 17.0% 0.0% 0.0% 6.4% 100.0%来 自 外 部 资 料65铺位开间/进深比社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：类别 开间 进深 3m以下 3m以下 3m－6m 3m－6m 6m－9m 6m－9m 区间 9m－18m 9m－15m 18m以上 15m－18m ―― 18m以上开间区间3m以下 3m－6m 6m－9m比例13.2% 51.2% 26.9%进深区间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m 15m－18m比例 4.5% 29.0% 30.8% 30.1% 1.6% 4.0% 100.0%9m－18m18m以上 合计4.0%4.8% 100.0%18m以上 合计66底商设计要点? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 客流量与面积大小正相关 客流量低，价值低，内街铺尽量不要 面宽进深〈1：3 面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平 以下； 餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放） 预留上下水,DN40/100 室内外高差〈100-300毫米 电量至少100W/平米 广告位预留 空调机位考虑，顶或立面（〉2.2米) 层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题 剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性 考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够 消火栓安装完成,但要暗装67北京某项目商业整体规划来 自 外 部 资 料68目录第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理第五部分 案例分享 69社区商业招商与销售管理?社区商业租售定位 ?社区商业租售比例 ?社区商业租赁管理 ?社区商业销售管理70社区商业租售定位租售定位原则：? 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；? 发展商的意图：? 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；? 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； ? 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较 高的街铺，而主力店及内铺只租。 ? 项目的租售前景预判。 71社区商业租售定位来 自 外 部 资 料72社区商业租售定位―租价定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位c、人流量b、商业氛围d、主力店e、交通条件g、规模主题f、发展商实力h、升值前景73社区商业租售定位―售价定位主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂 田项目（参考项目综合系数评估表） ：比较因素整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力权重%春华四季园 20 20 20 15 10 5 18 17 18 13 8 4 左庭右院 15 16 14 8 6 3可类比项目万科城毕加索大道商业 18 17 18 12 8 4 世纪华厦 19 19 19 14 9 3本项目13 13 12 8 6 4来 自 外 部 资 料规模主题升值前景 合计55 100%43 85%22 66%43 84%33 89%22 60%74社区商业租售定位―售价定位根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：可类比项目 指 标 春华 四季园 85% 左庭 右院 66% 万科城 毕加索大道商业 84% 本项目 世纪华厦 89% 60%合计权重值一层街铺销售均价 权重值比例 所占权重一层街铺权重均价9 20%26821 30%52503 30%32142 20%2697―― ―― ――13843来 自 外 部 资 料根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/O。75社区商业租售定位―售价定位售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万 科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。商业项目 租金水平 （元/O） 雅园路 四季花城 万科城毕加 索大道 70 华美丽苑 惠鑫公寓 四季春城4575-806060-6550-60来 自 外 部 资 料根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均 租金约50―60元/O。 76社区商业租售定位―售价定位收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金 与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％： 均价＝租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：60元/O÷6%×12月=12000元/O 来 自 外 部 资 料50元/O÷6%×12月=10000元/O根据收益还原法，项目售价在1元/O之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/ O左右。77社区商业租售比例? 无固定比例 ? 开发商战略是根本依据 ? 底商一般是销售 ? 大中商业（1000平米）原则上先租后售） ? 内部商铺原则不售78社区商业租赁管理―租赁策略总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等 79社区商业租赁管理―常用招商优惠形式优惠形式 扣率形式 其它形式 细分 内容 扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同 分享利润 年期 免租期 一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5―10年固定合 约，可商议 给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该 区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业 氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、 设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广 费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件 除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻 商场，为本项目带来口碑 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定 折扣 客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租 金折扣，管理费优惠等 商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金 中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算 可作为招商优惠的另一斟酌条件 80管理费装修 以客带客 特定时间签 约优惠 宣传推广费 用 社区商业租金模式?纯租金 ?保底+扣点租金 ?“保底+扣率租金”两者取高 ?纯扣率租金81社区商业租金模式82租金收取模式及计算依据影响租户应负多少租金因素：?经营的商品业种 ?店铺面积大小 ?店的面宽 ?店的位置 ?承租户在整体策略重点角色 ? 市场可参考类比租金83租金收取模式及计算依据?新开业 ?正常期 ?成熟期 ?……台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年 租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。 84社区购物中心费用收取类型?? ? ? ? ? ?管理费（空调费有的含在内）；宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）； 收银系统使用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时） 履约保证金； 租金押金； 水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金； 施工管理费；?? ? ? ?保险金；刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时） ； 合同相关律师费、税费； 店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）； 设备使用费（大型机电设备等）。85某项目租金预测楼层 /Floor B1 单元 /Unit B101 B102 B103 B104 Sub-total L101 L102 L103 L104 L105 L106 L107 Sub-total L201 L202 L203 L204 L205 L206 Sub-total L301 L302 L303 L304 L305 Sub-total 月租金水平 年租金水平 套内建筑面积 /Area(m2) 品类 /Trade Mix GYM 健身 餐饮(厨房) F&B(kitchen) SPA&Hair Salon 美容美发 SPA&Hair Salon 美容美发 0 银行 餐馆 餐馆 服务 邮政储蓄 服务 服务 餐馆 餐馆 服务 茶室 服务 服务 0 餐馆 餐馆 足疗中心 服务 服务 0 0 F&B-restaurant F&B-restaurant Foot Massage Service Service #DIV/0! #DIV/0! Bank F&B-restaurant F&B-restaurant Service Service Service Service #DIV/0! F&B-restaurant F&B-restaurant Service F&B-tea house Service Service #DIV/0! 保低租金 /rental (RMB/Day/sqm) 总租金/Total Rental(RMB/Month)#DIV/0!L10L2L3来 自 外 部 资 料Total86某项目前五年运营收入及费用预期来 自 外 部 资 料不包含前期投入费用1,912万元87社区商业租赁管理―各类型商家物业条件?生活百货类?超市类?餐饮类 ?便利店类 ?服务配套及服饰精品类 ?美容美发类?生活家居类?休闲娱乐类88各类型商家列表示意业态百货 超市 社区标超 大型餐饮 餐饮 西餐咖啡 中西式快餐 便利店 ―― 服务配套 华润万佳、苏果、各区域性超市 湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭 雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐 麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王 7-11、快客、好邻居 一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、 千百度花艺、三春晖书店、久美书店、一品轩、小白 兔、雪莉阿姨、正章 以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活（天 工坊）、圣骏水晶、风之谷精品 NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所 纯剪一派、出发点 瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰 避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心 生活百货 大型综合超市（大卖场）商家JUSCO、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高 沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美服务配套及服饰精品服饰精品 美容 美容及美发 美发 生活家居 休闲 ―― ――来 自 外 部 资 料89生活百货物业条件技术指标 需求面积（O） 单层面积（O） 经营楼层选择（层）具体要求25,000-30,000 6,000－8,000，长宽比一般大于10：7 －1-4结构层高要求（m）进深 楼板承重（Kg/O） 给排水 供配电 中央空调 店内垂直交通 电话线 燃气管道 排污≥5≥50 超市区≥500，其它楼层≥350 提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等 来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用 提供与否需与发展商沟通 每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部 提供配口 提供城市燃气管道配口 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位来 自 外 部 资 料卸货/理货区（O）停车位（个） 物业交付装修标准500-1,000500-800 毛坯/或按照装修要求提供90大型综合超市物业条件技术指标 需求面积（O） 单层面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 进深 楼板承重（Kg/O） 给排水 供配电 中央空调 店内垂直交通 电话线 燃气管道 排污 卸货/理货区（O） 停车位（个） 物业交付装修标准具体要求10,000-25,000 5,000－10,000 －1-3 ≥4.8 ≥50 ≥700-1000 提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等 提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000O，同时提供后备 发电机 提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位 每层设置自动扶梯，货梯两部*3T 提供配口 提供城市燃气管道配口 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 500-1,000 200-500 毛坯来 自 外 部 资 料91标准超市物业条件技术指标 需求面积（O）具体要求1,000-3,000单层面积（O）经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/O） 给排水 供配电 中央空调 电话线 燃气管道 排污 停车位（个） 物业交付装修标准1,000-3,0001～2 ≥4.5 ≥500 接驳到位，日供水量≥100吨； 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000O，并设置备用电源 提供与否需与发展商沟通 提供配口 配备管道煤气或瓶装煤气站 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-150 毛坯来 自 外 部 资 料92便利超市物业条件技术指标 需求面积（O） 单层面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/O） 给排水具体要求100-500 100-500 1 ≥4.5 ≥500 接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源来 自 外 部 资 料电话线 物业交付装修标准提供配口 毛坯93大型中式正餐物业条件技术指标 需求面积（O） 单层面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/O） 中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道 排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准具体要求1,000-3,000 500－1,000 1～3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装 2 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-200 简单装修/毛坯来 自 外 部 资 料94中式快餐物业条件技术指标具体要求150-400 100-200 1～2 ≥4 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯需求面积（O） 单层面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 步梯（部） 燃气管道 排污 物业交付装修标准来 自 外 部 资 料95西式快餐物业条件技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 单层面积（O）具体要求200-500 1～2 100-250结构层高要求（m）中央空调 电梯（部） 步梯（部） 排污 物业交付装修标准≥4需要，预留2-5个机位接口 不要求 1-2 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯来 自 外 部 资 料96西餐咖啡物业条件技术指标需求面积（O） 经营楼层选择（层） 单层面积（O） 结构层高要求（m） 步梯（部） 燃气管道 排污 停车位数量（个）具体要求200-500 1～2 200-500 ≥4 1-2 提供接口 排油井、隔油池及排油烟井道等设施 约20来 自 外 部 资 料物业交付装修标准简单装修/毛坯97便利店物业条件技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准 具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修来 自 外 部 资 料98服务配套物业条件技术指标 具体要求需求面积（O）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10来 自 外 部 资 料物业交付装修标准毛坯99美容美发物业条件美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强， 对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一 般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求：技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 给排水 燃气管道 排污 物业交付装修标准 具体要求 80-500 ≤3 ≥4 提供接口 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯来 自 外 部 资 料100美容美发物业条件美发类商家物业条件要求：技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 给排水 店前走道 燃气管道 排污 物业交付装修标准 具体要求 80－150 1 ≥4 4－8 10-20 提供接口，能保持稳定正常 裸露，最好不要有绿化带 不需要 提供接口，排污水管直径要宽 简单装修/毛坯来 自 外 部 资 料101生活家居类物业条件生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 物业交付装修标准 具体要求 50-200 ≤3 ≥3 3-5 10-15 简单装修/毛坯来 自 外 部 资 料可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对 大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。102生活娱乐类物业条件休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、 停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标 需求面积（O） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 给排水 供配电 排污 燃气管道 停车场车位 具体要求 ≥200-500 2～3 ≥4 提供接口 提供接口且符合国家标准 提供接口，排污水管直径要宽 需要 50左右来 自 外 部 资 料物业交付装修标准毛坯103商铺交房条件? 商铺编号： 1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?一、.商铺户内标准（安装部分） 1.电力配设： 40KW, 80A/3P 2.给水管径：DN 40 3.燃气：考虑 4.排水管径：DN 100 5.排污管径：DN 100 6.空调电力配设：未单独设置配 7.广告牌电力配设：未单独设置配 8.厨房：有 9.排烟道内径：mm 10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m2 11.商铺层高（风口以下）：5000mm 12.电话：五类双绞线一根到位 13.有线电视：一个点 14宽带网络：一个点 15.消防系统配设:消火栓等系统 16.门窗标准材质:铝合金 17.新风口配设: 18.消防排烟配设:无 二、商铺交房标准（建筑部分标准） １．墙体:空心砖 ２．地面：砼结构面 ３．墙面:水泥砂浆抹灰 ４．天棚：砼结构面 三、商铺交房标准（公共部分标准） 1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。 2.电梯内饰及载重量： 观光梯内饰：发纹不锈钢＋透明玻璃，载重1000Kg。 货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。 3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统 4.公共部分照明配设及供水：设置到位 5.公共卫生间内饰：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。来 自 外 部 资 料104社区商业销售管理?销售什么？ ?基础工作 ?投资者储备 ?宣传造势 ?租售策略105社区商业销售管理―销售策略目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作 策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八到十年返租106销售策略―纯销售模式优势：? 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；? 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：? 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； ? 无法规划经营业态及规范整体形象； ? 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； ? 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：? 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； ? 纯街铺销售； ? 商业体量极少或零星商业物业。 107销售策略―带租约销售模式优势： ?通过招商保证前期商业定位与形象；?能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； ?短期内使业主获得稳定收益。劣势： ?铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；?未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； ?销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； ?中、长期收益难以稳定； ?后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； ?各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：?商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； ?可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； ?纯街铺或少量商业物业。108销售策略―短期返租(1-3年)优势：?前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证 整体商业形象。?帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；?3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：?承担前几年的返租补贴； ?返租结束后的统一经营管理要求较高； ?因返租而产生相应的返租法律风险。109销售策略―短期返租(8-10年)优势：?前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； ?给投资者坚定信心。 ?返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销 售速度。 ?如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：?承担十年的返租补贴； ?如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。?因返租而产生相应的返租法律风险。110销售策略―长期与短期返租比较? 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度 加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。 ? 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压 力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策， 避免政策风险。111销售策略案例―销售商铺2001年12月，XX商铺面向业主和社会进行销售和招商，一时间，响应者众多，其中，恰好有几位员工亲属 （而且也是业主）非常踊跃参与购买和开办各种经营业态，状况大致是：A的妹妹买了商铺开美容院，B的夫人 和C的丈夫要买商铺开酒吧，D的丈夫要开超市，E爱人的哥哥要开早点铺……。当时，我没有深想，因为大家 都是按公司规定买的、办的、无所谓亲疏。且超市、美容、酒吧、早点铺等业态正是公司极力想招进来的。 但是，我突然之间产生了一种警觉：“①现在是不赚钱的买卖，大家不会来争，但是，赚钱了呢？甚至你没 有赚什么钱，但社会上的人觉得这是个赚钱买卖，而只是主观上认为你们只是先满足公司内部亲戚，尤其是高 级职员、老职员的亲戚，这种风言风语，对公司形象是伤害；对商誉、公信力就是损失；②公司越来越大，新 职员越来越多，当新员工看了这种情况，他容易主观臆断为“公司职员亲戚都在利用职务之便在周边开店”。 听了个别人议论，肯定会意冷心灰，对公司的文化持怀疑态度。这种怀疑的态度，就是对公司员工士气的伤 害。” 第二天，我就找负责招商的B、F谈及此事。B、F二人觉得我太小心了，他们招商费了大量工夫。像D的爱 人，对超市非常有心得，非他无法办好；E的哥哥开早点铺，也是小区翘首以盼的。G听了也在旁边说“无此必 要”。但我提了几个问题：①这种风传是否极有可能形成的？记得有一天在食堂吃饭，我去得晚，张老师给汤 盆里加了一点汤，就有物管公司的员工说：“老板的汤盆里肉要多一些。”其实，我对这事没有注意，因为我 在减肥。②新员工和外界在不知真相时是否会贬低公司？③这种虽然无中生有的东西，对我们是否会产生伤害。 ④若有伤害，我们能不在乎吗？⑤关键是，我们能向每一个员工，向社会各界人士去解释吗？F听了，默然。 中午，召开公司部门经理会议，除了讨论别的事，也专门将这件事提了出来，非常令人感动的是，他们没有 一个人是站在自家私利的角度来看待此事，大家都开诚布公将这件事可能会产生后果逐一分析，制定了三条原 则。原则一：购买则机会均等。即如果是销售，员工家属可以购买，与对外销售的条件一样。原则二：招租时 同等条件外部优先。即如果是招租，同等条件下外部人员优先，员工家属其次。 原则三：家属只能参与有竞 争业态项目的招租。即员工家属不得参与独自一家的经营业态项目的招租，必须有两家或两家以上才能参与。 其实，我们都明白这样的结果，将许多有经营能力，有热情的家属挡在了门外，就象我们公司的回避制度 使我们失去了亲戚中的优秀人才。但也增加了透明度，减少了“瓜田纳履、李下正冠”带来的麻烦。作为一个 小公司，这些矛盾和后果不会明显和突出，但随着时间的推移，公司人员的增多、沟通环节增多、发生误解、 冲突的可能性也增大。有了后果我们才来亡羊补牢修改制度，这会有较大阻力，这是很不合算的。 在政策的制定上，一定要有足够的预见性和前瞻性。举例说明：我们曾经制定过对员工购房的优惠制度，而 且改过许多次，其目的就是堵员工炒房的漏洞，因为公司的房价向来低开高走，加上员工个人享受的优惠，是 一笔不小的数字，但若公司不加管束，势必让员工增加投机心理，与公司的文化相悖;其次是大家都争先恐后去 炒房，会影响公司形象（别的公司的小猫腻我们不是知道得较清楚，而且很反感吗？）. 所以，加强自我约束， 未必是坏事。 112目录第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理第五部分 案例分享 113社区商业销售推广策略1.着重强调项目的重要卖点；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体 招商进度、重大事件的时间节点加以推广。 3.媒体组合： 造势：从项目外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼 体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。 引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息 传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。114社区商业运营管理由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概 括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种： ? 无任何物业管理，任其自生自灭； ? 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理； ? 若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确 保日后的长期经营。115社区商业运营管理一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。 B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少， 百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较 强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。116运营管理案例―消防报建一、 消防报建 ? 1、根据消防法规要求，对于新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目，在施工前应将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构，申请建筑工程消防设计审核。 ? 2、报建消防图纸除有特别注明外全套正式蓝图，并按统一规格装订成册，装入城乡建设档案馆统一的标准图盒内送审。（馆址： ，电话： ） ? 3、报送消防图纸须备两套图纸和材料(一般店铺须Ａ３蓝图２份，餐饮商铺须Ａ２蓝图２份） ? 4、蓝图盖章： ? 4．1封面及各页图纸盖设计单位设计资质专用章、设计（装修）单位行政公章。 ? 4．2封面盖租赁方单位行政公章（以公司名义签约）或个人租赁方签名及手印（以个人名义签约）。 ? 4．3封面加盖物业公司行政公章 ? 5、报建所须图纸 ? 5．1封面 ? 5．2目录 ? 5．3装修设计总说明：在这说明中表述设计依据、选择的装修材料类型、数量、电线穿管情况等，以及对消防设施如喷淋、烟感等的考虑。 ? 5．4原始结构平面图：签定合同时所领取的原始结构图。 ? 5．5店铺平面布置图：在该图中标出地台、货柜、隔断、家具等的标高及大小尺寸；餐饮商家标明隔油池、油烟净化装置位置、漏气报警装置。面积较大的商铺设置消火栓。 ? 5．6店铺吊顶布置图：注明吊顶标高及使用的材质。 ? 5．7店铺地面铺装图：采用地毯铺设的须提供消防检验报告及形式许可证。 ? 5．8照明灯具布置图：用图例表述所用的灯具。 ? 5. 9插座布置图： ? 5．10电气系统图：注明开关容量，线径及各回路负荷及总负荷。 ? 5．11店铺内的消防喷淋布置图：标明管径、喷淋间距。（须注明喷淋管径。如果喷淋系统改变管径要标明原管径大小和改动后的大小，如果不改动沿用原预留管道，还要注明管径未作改动。如 采用隔栅吊顶喷淋应露出隔栅并加集热盘，厨房区域采用 C 93 ? 喷淋头,其它地方采用68 ? C喷淋头。） ? 5. 12店铺内烟感布置图： 厨房区域采用温感，其它地方采用烟感。 ? 5．13店铺的灭火器、应急照明、安全出口、疏散指示布置图： 根据消防规范对商铺合理布置消防设施；设置背景音乐的商铺背景音乐应接入商场消防系统，在消防状态时进行消防音乐切换。 ? 5．14店铺防排烟系统：店铺采用机械防排烟的要接入商场消防系统。或开窗以达到防排烟要求，这需要说明。（如是餐饮商铺，在上面图纸之外，还要增加油烟清洗合同、 ? 可燃气体报警切断装置图，严禁使用液化气的承诺书 ? 5．15本楼层总平面图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章） ? 5．16 店铺所处楼层的消火栓及喷淋图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章） ? 注：以上的图纸，应按照归类设计图纸图签的要求，由设计人、审核人、负责人等签字盖章。（图纸的设计人、审核人、负责人应在蜡纸上手写签名后再出蓝图）。 ? DD图纸装订：城建档案馆 电话 ? DD市公安消防局地址：XXX，联系电话：XXX ? DD消防局相关规定，从受理之日起，一般建筑工程在7个工作日内审结。 ? 6、报建表格： ? XX公司XX管理处（XX地，电话：XXX）领取消防报建表格，物业公司配合填写加盖公章后，到消防总队报建，并取得消防审核合格意见书后方可进场装修。 ? 二、消防验收： ? 1、按消防法规定，在建筑工程（装修）竣工时，应向公安消防机构申请进行消防验收。 ? 2、蓝图装订：装修结束后，将报建时返回的蓝图到城建档案馆装订成册，并装入档案馆标准的图盒进行消防报验，同时准备以下资料： ? 2．1本商场的验收合格意见书 ? 2．2本店铺装修审核合格意见书 ? 2．3申请报验表格３份 ? 2．4各种消防设备的检验报告和形式许可证、合格证、发票等。 ? XX公司XX管理处（XX地，电话：XXX）索取消防报验表格，物业公司配合填写后，并盖装修设计单位行政公章、物业公司行政公章，到消防机构申请进行消防验收。 ? 三、开业检查 ? 根据消防法规规定，公众聚集场所使用或开业前，应向公安消防机构申请进行消防安全检查。117运营管理案例--咖啡“粉丝”XX咖啡（以下简称商家）的正式开业时间定于日，并于2007年的4月8 日开始试营业。试营业期间，由于商家没有对外做推广宣传，来店消费的客人一般都 是老板的朋友，和少量过路客，试营业效果非常不理想。 眼看着开业时间越来越近，而商家没有任何对外宣传活动计划，XX客服部的同事 们开始着急了：是不是商家是外地人，不知道宣传推广途径？抑或是商家认为知名度 已足够，不需要作开店宣传？。。。。。不行，不能让这样的经营效果继续下去，客 服专员们暗下决心，一定要帮助商家完美开业。 在经过认真分析和研讨后，客服和招商人员开始频繁上门拜访商家，咨询商家对 外宣传计划，提醒商家5.1 黄金周的宣传期要提前计划。外地刚落户A市的商家在一次 次的拜访中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期开店的经理离职，新人接手，店 内人手少，可用的宣传途径少。。。。同时，他们也提出了一些宣传方式，例如到企 业社区发DM单，在项目外墙挂宣传招贴等。由于这样的宣传方式与项目的形象要求不 符，该建议没有得到主张，但是，客服和招商员工们并没有简单放弃，而是帮助商家 想办法，主动给与商家我们所能提供的所有的免费支持商家开业的宣传方式：如开业 前期商家宣传海报进社区、商家信息上传企业业主论坛、商家信息企业杂志等等。同 时，客服专员和推广专员，主动与商家的店经理多次联系和沟通，邀请商家利用项目4 月21日举办儿童画展活动机会，参与活动，提供参赛者饮料免单券，在项目门口摆放 精美水台，由商家安排专人指引参赛者进入活动现场参赛者，达到宣传和扩大周知率 的目的等等。 4月28日，XX咖啡华丽开业，良好的开业效果让商家对企业的员工说：今后，你们 商业的项目建到哪儿，XX咖啡就开到哪儿。118租赁经营项目推广案例XX项目推广策划案119目录一、 二、 三、Index前言 XX项目概况 市场分析 1. 市场背景分析 2. 消费者分析 3. 产品分析 4. 竞争对手分析 推广目标及实现策略 1. 推广目标 2. 目标客群定位 3. 推广应对策略 推广计划 推广效果评估四、来 自 外 部 资 料五、 六、120一、前言? XX项目即将于2006年9月正式开业，为协 助开业前后招商工作有利进行;在市场中特 别是项目周边社区消费者中形成广泛的影 响;同时，为项目开业前、中、后快速形成 有效消费市场，特草拟本案。来 自 外 部 资 料121二、XX项目概况? XX项目位处XX地，紧邻X大型社区，其建 筑面积达2.5万平方米，分为XX1馆和2馆。 主要规划有精品餐饮、娱乐、汽车、健身、 精品家具、精品零售等业态。来 自 外 部 资 料122三、市场分析――市场背景分析项目周边的中高档社区规模达350万平方米， 有近40个住宅社区及企事业单位，汇集约3万住户 近10万人口，这部分消费者收入、教育水平较高， 是极具潜力的消费市场。该区域拥有文化、商业、 来 教育、医疗及住宅等公共配套设施。同时，该区域 自 外 交通发达，距机场仅30分钟车程，更可便捷的到达 部 资 商业中心区。 料123三、市场分析--项目swot分析S（优势）1. 项目定位以时尚、高级为核心，具有 明显的差异化特征，与其它传统商业 拉开了距离。 2. 本项目统一经营管理、与其它商业项 目相比更具品牌塑造性。 3. 项目大量业主对公司品牌具有强烈的 亲切感和忠诚度1. 周边拥有相当数量追求品位、社交、 舒适消费感受的中高档客群，而他们 在该区域传统商业中难得找到理想场 所。通过对他们吸引，可建立圈层消 费群体。 2. 暂时未有同类型项目开业，我们具有 先发优势，品牌就有了早期导入的优 势和可能。W（劣势）1. 周边住区消费力暂时还未形成。 2. 项目被一条交通干通一分为二，为品 牌整体打造形成了不便。 3. 周边大量传统商业存在，使本项目鹤 立鸡群，只能独力承担对中高阶层消 费的整体引导。 4. 项目体量较小。1. 我们所倡导的时尚、晶品生活是一个 新概念，是机会但同时更是风险。 2. 相继会有同类型商业入市，对我们会 是威胁。来 自 外 部 资 料O（机会）T（威胁）124四、推广目的及解决方案――项目定位 ? 中高档的社区时尚生活中心 ? 项目关键词，时尚、精品、休闲、高级。来 自 外 部 资 料125四、推广目的及解决方案――目标客群定位：根据《XX商业策划书》的项目定位，XX项目的目标客群定 位：A区及B区25岁至40岁人群。分析 项目 特质描述 主要关注综合 特质25-40岁的人群属于社会中坚力量，年富力强，属于社会活动、交往 的核心人物，对于社会认识和潮流具有较强的推动力。他们对于文 化、地位等极为敏感，渴望卓而不群，有些颇具炫耀性，追求购物 经历的整体良好感觉，甚至追求艺术体验般的完美感受。由于处于事业发展或事业收获阶段，生活比较没有规律；喜欢交际 和夜晚活动，追求高品位、高效率的生活感受；满足其高消费的心态，增 强消费经验，获得心境上 的提升高品位、高效率的生活感 受；生活 特征教育 特征交际 特征 消费 特征 组织 单元属于70年后出生的人群，普遍教育水平比较高；并在不断追求自身 文化品位的提升；处于人生交际活动的最高期，追求社会认知的最大化； 该类消费者在结婚前后的消费特征具有不同的动向，总体可以概括 为：从感性消费到理性消费的转变；详细内容请参照后附说明 一个人或家庭为中心，人数为1-3人左右；追求文化品位的提升；追求被他人认知和了解； 从感性消费到理性消费的 转变； 个体意志比较强，关注个 人感受和偏好；来 自 外 部 资 料126四、推广目的及解决方案基本消费圈 A及B区25岁至40岁人群 来 自 外 部 资 料次消费圈 周边约3万户近10万居民核心消费圈 近万企业业主127四、推广目的及解决方案――推广目的 ? 在某市业界与核心消费群中大消费者中建立XX项目的初步知名度， 形成一定的品牌形象和影响力，增强潜在租户的入驻信心。 ? 使符合项目商业定位的潜在租户对XX项目的商业理念和业态规划建 立初步的认知和了解。来 自 外 部 资 料? 通过有效的现场包装，使潜在租户直观了解项目定位，增强其入驻信心。 ――推广核心内容? 传达XX项目的先进理念及定位，突出项目的品质。? 强调XX项目的区位优势，发展前景以及所涵盖的优质客群。 128四、推广目的及解决方案? ? ? ? °? ? ? ? ? ? ? ×?70 60 50 40 ? ? ? ? ×? ? ± 30 20 10 0 5? ? 6? 8? ? ? 9? 10? ? ? 11? 12? ? ?导入期强化期持续期高峰期① 导入期（5） ② 强化期（6/7/8） ③ 持续期（9/10） ④ 高峰期（11/12）首要解决针对业界建立品牌知名度的问题32.5万 59.5万首要解决与潜在租户、核心客群的接触和认知传达问题来 自 外 部 资 料首要解决开业亮相时的现场活动和包装（低调）43万首要解决营业期间的人气、商气制造问题 60万合计：195万 （年初资金计划为180万） 129四、推广目的及解决方案媒体电台广播（交广）----3万 航空杂志-------------6万 现场招商包装-------10万 自有项目灯箱--------1万 报媒深软炒作---------6万 楼宇TV---------------4万地面活动 导 入 期 （ 月 ） 5VIP募集：-----2.5万针对X企业业主限量发行 2000张，突显其稀缺性， 卡中含免费50元礼金券; 消费积分换礼品;每月礼 来 品派送（从租户收集样 自 品）;生日优惠（礼物及 外 部 生日优惠）资 料预算：32.5万 130四、推广目的及解决方案媒体接触本阶段新增： 报媒硬广----------10万 宣传招商会，晨报、商报整 版，共一周二版 新闻报道-----------1万 宣传招商会、签约知名品牌 新闻，主流媒体全面参与 延续上阶段： 电台广播持续--------9万 航空杂志持续-------18万 楼宇TV持续2个月----4万强 化 期 （ 6/7/8地面活动本阶段新增： 招商推介会-----10万 在经过精心包装的XX商业 举办项目推介会，内容以 项目现场介绍，文艺表演、 客户咨询、新闻发布为主 来 自 外 延续上阶段：-----7.5万 部 资 VIP幕集持续 料月 ）预算：59.5万131四、推广目的及解决方案持 续 期 （ 月 ） 9/10地面活动本阶段新增： 开业活动---------20万1. 向核心消费群派发购物消 费手册，含企业自有商业 之间的商家的联动促销优 惠; 2. 开业邀请函 3. 与美容/美发/美甲店合作 开办体验沙龙，为来宾打 扮闪亮装容，发型及指甲; 4. 帮助精品店摆出特色家居 摆设，来宾投票选出最具 《闪亮创意》的作品; 5. 儿童中心领导小孩创作闪 亮绘画; 6. 设计水晶电话链送给消费 者做为来店礼;媒体接触本阶段新增： 企业杂志专刊--------0延续上阶段： 电台广播持续--------6万 新闻报道（开业）----1万 报媒硬广（开业）---10万 专题软文（开业）---6万来 自 外 部 资 料预算：43万132四、推广目的及解决方案地面活动 媒体接触本阶段新增： 本阶段新增：1. 企业杂志-----0 2. 企业网站-------0 3. 联合主流报媒时尚版， 为推广商家特色产品 及服务进行亮点炒作 ----------10万 4. 购物手册------2万延续上阶段： 电台广播持续-------6万高 峰 期 （ 11/12月 ）预算：60万1. 咖啡品赏会;------1万 2. DIY美容交流;-----1万 3. 具有前沿文化艺术体验 的展览;----------5万 4. 美甲护理讲座;----1万 5. 与自有商业联合互动促 来 自 销;--------------1万 外 6. 与场内各店分别推出产 部 品宣传活动;------1万 资 7. 家居设计指导;----1万 料 8. 新派健身运动会;--1万 9. 圣诞、新年卖场包装;--------------30万133目录第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理第五部分 案例分享 134案例分析-上海碧云社区商业? 占地4平方公里，是上海市区内规模最大的社区，居住人口有10000人，60%多为外籍人士，第一个通过ISO14001环境标准认证的高档涉外居住社区。? 特色：在综合配套设施方面，形成富有极佳创意的综合环境特色。体育休闲 中心、异国风情酒吧、特色商业街、世界美食城、教育医疗机构和教堂等一 应俱全。135案例分析-上海碧云社区商业136案例分析-上海碧云社区商业137案例分析-上海碧云社区商业138案例分析-上海碧云社区商业139案例分析-上海碧云社区商业? TOD模式 ? 相对集中 ? 分散结合 ? 契合社区 ? 业态齐全? ? ? ? ? 家乐福 迪卡侬 百安居 美格菲 ……140案例分析-重庆龙湖社区商业? 第三批全国社区商业示范社区 ? 背景：共5个组团，包括高层住宅、花园洋房与联排别墅， 高档综合住宅。 ? 特色：引入“以人为本”的新社区商业模式―主动式居住： 龙湖把社区商业规划的主动权交给了不同年龄段的业主，综合他们的意见，为小区引进大多数人希望的商业。141案例分析-重庆龙湖社区商业142案例分析-重庆龙湖社区商业143案例分析-重庆龙湖社区商业已建成 的高层 公寓社 区水晶 郦城 （70万 平米）144案例分析-重庆龙湖社区商业145案例分析-重庆龙湖社区商业146案例分析-重庆龙湖社区商业147案例分析-重庆龙湖社区商业148高端社区的商业规划149高端社区的商业规划150高端社区的商业规划151高端社区的商业规划152案例分析-重庆龙湖社区商业?契合高端 ?层次分明 ?逐步推进 ?不同组团实现不同功能 ?管理：善待你一生?紫都城：沃尔玛、百安居 ?水晶郦城：商务酒店、健身）、大型餐饮、重百超市 (免租半年）、法拉利汽车展示 ?其它：各社区都有底商或独立商业 153案例分析-京基百纳社区购物中心位置：周边多个居住小区的交通次干道旁154案例分析-京基百纳社区购物中心业态规划体现社区商业特点155案例分析-京基百纳社区购物中心服务内容：齐全细致156案例分析-京基百纳社区购物中心广 告 牌 应 用157案例分析-京基百纳社区购物中心免费班车158案例分析-京基百纳社区购物中心精致的导示系统159案例分析-京基百纳社区购物中心贴 心 的 服 务 设 施160案例分析-京基百纳社区购物中心舒适的空间与布置161社区商业规划案例--华南新城?商业与会所合一，社区管理处在会所内； ?商业周边分别是社区文化广场、公园、运动场、学校（幼儿园、小学、中学）、公交或班车站点、销售中心；?社区目前公交2条，自己巴士6条往来华南新城?市区、未来的地铁3、4号线临近。162社区商业规划案例--祈福新村?商业与居住区基本分离，位于外围；?商业由祈福超市、菜市场、食街及几条包括金融邮政在内的商业街构成，社区 内部仅一个小型超市和小型菜市场；?商业与会所执行各自功能；?商业与租售部、酒店、俱乐部、公交站； ?会所（3个）、学校（包括幼儿园与中祈福新村小学）、医院和服务内部的一个巴士总站在社区内部； ?公交系统多达16条，发达163社区商业规划案例--祈福新村164社区商业规划案例--南国奥园?商业与居住区基本分离，位于外围； ?商业与会所融合实现对社区的商业功能；?商业与租售部、酒店、写字楼、文化广场、 学校（包括幼儿园与小学）、VIP候车厅及 公交站均结合在一起； ?公交系统不发达（1条），但有地铁3号线 未来临近（350米）。南国奥园 165社区商业规划案例--雅居乐?商业位于居住区中心，集中设置，会所与 商业功能融合；?半山会所承担了一部分高档商业的功能，包括商务、健身、康体、休闲娱乐等功能； ?商业中心与商务休闲、广场、餐饮等有机 连贯在一起，幼儿园及小学预留； ?中心商业以400米欧洲风情商业街为纽带， 连接了购物、餐饮、服务等商业项目； ?交通：外部公交线仅1条，但有地铁3号线雅居乐未来临近。166社区商业规划案例--雅居乐167社区商业规划案例--万科东海岸?商业与居住区基本分离； ?商业由加勒比风情商业街组成，其中 华润超市已经进入； ?商业与租售部、会所集中在一起； ?商业与会所功能融合，会所内有客房、 会议设施，同时也拥有一般会所具有的 健身休闲游泳等功能；万科东海岸?交通：公交仅4条线，且较远，主要依靠自驾车168社区商业规划案例--万科东海岸169社区商业规划案例--丽江花园170社区商业规划案例--星河湾171社区商业规划案例--星河湾172社区商业案例―邻里中心新加坡邻里中心东 东北 区域 北 西 中 发展指导图 6～7个邻里 27个新镇 4～10万户 5～8个邻区 户 户 4～8幢组屋55个（GDP）173社区商业案例―邻里中心174国内借鉴―苏州邻里中心175国内借鉴―苏州邻里中心176国内借鉴―苏州邻里中心邻 里 中 心 新 城 大 厦177社区商业案例―国美/明天第一城商业运营? 明确架构,慎选物业,签订合同,明确内容和费用? 注重商业规划,招商,运营，协调开发? 商业运营为核心:经营为主导,物业管理配合 ? 组建经营管理团队,理顺开发商,管理者,投资者,经营者,消 费者之间关系,目标是招商旺,销售旺,经营旺 ? 物业经营:开业筹备,整体形象包装,推广宣传 ? 物业管理:保安,保洁,设备设施,广告,车位管理178案例分享―香港社区商业借鉴?项目案例 ?选址、商圈分析 ?人流动线规划 ?招商及商户组合策略 ?空间与环境设计特点 ?经营管理特点179项目案例―黄埔新天地黄埔新天地位于红|黄埔花园，由这个大型 屋苑中十一个商场组合而成，包括时尚坊、 聚宝坊、黄埔号、屏幕圈、家居庭及中药城 等，共占地超过 140 万平方眨慵顺 二百多间各类型的商铺、食肆、百货公司及 娱乐场所等。香港最具代表性的社区型购物 中心，以JUSCO作为主力店，成为整体的核 心；蔡澜美食坊作为次主力店，以数量众多 的社区配店作为主要构成，成为独具餐饮特 色的主题商业区。180项目案例―黄埔新天地181项目案例―青衣城香港最具代表性的社区主题商场，位于香港葵涌的青衣岛，作为最具情景特色的购物 中心，是香港地铁公司管理商场的代表作。耗费巨资营造的“航海”“海洋”主题，海洋生 物、海员、海盗、海船等构成了一幅异国风情的美丽画卷。 182项目案例―青衣城183青衣城―布局与外部环境组合184青衣城―与外部客流的连接185青衣城―内部标识与连接186青衣城―主/次力店与配套187项目案例―杏花新城作为九十年代较具代表性、实验性的社区商业典范，杏花新城的推出开创了一个情景商 业的新时代。其“杏花村”的东方韵味与欧式装饰、情景街区互相融合，带来一种全新的体 验，可以说是香港商业发展的里程碑之一。 188选址、商圈分析香港社区商业的发展已经进入成熟时期，其规划、布局已经具备现代城市型购物中心的一些基本特点，与传统意义上的城市型购物中心渐行渐近。 ? 香港购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则：? 最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位； ? 易达性原则，易达性取决于交通和道路状况；? 聚集原则，集客能力强的地方；? 接近购买力原则，维持商业项目存在的最低服务人口数量 ? 称为人口门槛。? 商圈分析的三个重点为：人口特点及购买力分析、经济基础特点、竞争 状况与市场饱和度；每个商圈都包含三个层次，主要的、次要的和边缘的。? 主要商圈容纳50％－80％的顾客； ? 次要商圈包含另外15％－25％的顾客；? 边缘商圈包括剩下的所有顾客，分布更加分散。189人流动线规划―外部香港购物中心外部人流导入方面有九个特点： ? 地铁出入口直接进入购物中心； ? 紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过； ? 通过天桥、而且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼相连； ? 同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层； ? 配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达； ? 设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好 方法； ? 内部设露天广场也是吸引人流的有效手段； ? 设有的士站也是必要的外部人流导入手段； ? 有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。 190人流动线规划―内部内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。 平面人流动线规划涉及以下四方面的规划： ?平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置； ?中庭的形态、大小、数量及位置； ?餐饮区及娱乐设施的规划； ?环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。 垂直人流动线规划涉及以下三方面： ?垂直交通组织； ?中央空间是垂直人流动线设计的重点； ?垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。191招商及商户组合策略商户组合是决定购物中心成败的重要关键因素。 通过对香港12个购物中心的研究，表现出如下特点： ? 购物中心的商户组合讲究商户多元化组合，往往包含有百货、超市、服装及配饰、 珠宝、精品、童装玩具、书籍光碟、餐饮、娱乐等多业种； ? 十二个购物中心中，服装/时装/鞋帽类占比例最大，占商户总数的29.25％；其 次是各类服务、美食类，分别占13.9%、13.4%； ? 十分注重商户的选择，考察商户过程仔细、慎重、时间长； ? 注重商户品类组合，不滥竽充数； ? 没有大型百货公司作为核心店时，购物中心大胆的通过拆分百货公司的面积租予 不同行业的业内领先者，此策略不但增加了整体租金回报，亦令业主在商品及租户 品质方面有更直接及较强的控制力。 192招商及商户组合策略193空间及环境设计特点有关空间尺度对购物中心人流动线、视觉效果、心里的影响：? 过道宽度的一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线； ?中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化；?室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适； ?地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或 30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心。194空间及环境设计特点195经营推广特点市场推广方面：? 并不张扬，讲究关怀社区、体贴人性； ? 非常注重节假日的促销；顾客服务特色，基本原则：?让顾客觉得舒适愉快； ?当顾客疲惫时，有地方可以休息； ?提供顾客所需的商品情报； ?重视顾客的意见，与顾客多沟通； ?香港购物中心提供包括婴儿护理室等的多项顾客服务项目。 196谢谢！197 商业地产社区商业定位与招商―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。}