碧海明珠住宅小区项目可行性研究报告摘 要本可研报告对碧海明珠住宅小区项目的可行性特别是经济方面的可行性进行了 研究分析。通过研究分析，可以为项目的最终决策特别是该项目经济方面的合理性提 供判别依据，同时还能为政府相关部门对该项目的报批审核提供文献参考。 该研究报告共分 9 章：总论、项目投资环境与市场分析、建设条件、建筑方案设 计、工程项目环保节能消防、工程实施期间进
度安排、投资估算及资金筹措、效益分 析、结论及建议。 另外，该项目建成后，不仅能给开发商带来可观的投资回报，而且还会给政府带 来大量的税收，取得显著的经济效益。同时又能安置好住户，改善和提高居民的居住 生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级 的影响。关键词：房地产项目；经济评价；敏感性分析；内部收益率；净现值IBlue sea pearl residential area project feasibility study reportAbstractThis feasibility study report on the blue sea pearl residential area especially the feasibility of the project economic feasibility are analyzed. Through research and analysis, we can final decisions for the project, especially in the project offered the rationality of the discriminant basis, at the same time also can provide the government related department review and approval of the program with reference. The study is divided into nine chapters: pandect, project investment environment and market analysis, construction conditions, construction project design, environmental protection and energy saving project fire, during the project implementation schedule, investment estimation and fund-raising, benefit analysis, conclusion and suggestion. In addition, after the completion of the project, not only can bring considerable return on investment to developers, but also can bring a lot of to the government tax revenue, obtained remarkable economic benefit. Can successfully relocated households again at the same time, improve and enhance residents' living condition and environment, and for the government in the social responsibility at the same time also can produce product on the local development level.Keywords：Real estate project；Economic evaluation；Sensitivity analysis；Internal rate of return； The net present valueII目录1 总论 .................................................................................................................................... 1 1.1 项目背景与概况 .................................................................................................... 1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 项目名称 .................................................................................................... 1 承办单位概况 ............................................................................................ 1 拟建地点 .................................................................................................... 1 建设内容与规模 ........................................................................................ 11.2 可行性研究编制范围与依据 ................................................................................ 2 1.2.1 1.2.2 编制范围 .................................................................................................... 2 编制依据 .................................................................................................... 21.3 主要技术经济指标 ................................................................................................ 2 2 项目投资环境与市场分析 ................................................................................................ 4 2.1 投资环境分析 ........................................................................................................ 4 2.1.1 2.1.2 国家政治经济形势 .................................................................................... 4 项目开发地区的经济社会情况 ................................................................ 42.2 市场供求分析 ........................................................................................................ 4 2.2.1 2.2.2 衡阳房地产市场形势分析 ........................................................................ 4 衡阳房地产市场特征分析 ........................................................................ 62.3 项目市场定位 ........................................................................................................ 6 2.3.1 2.3.2 3 项目需求分析 ............................................................................................ 6 项目销售目标群定位 ................................................................................ 6建设条件 ............................................................................................................................ 7 3.1 地形、地貌、地震情况 ........................................................................................ 7 3.2 气候条件 ................................................................................................................ 8 3.3 水文地质 ................................................................................................................ 8 3.4 交通运输条件 ........................................................................................................ 8 3.5 生态环境条件 ........................................................................................................ 9 3.6 施工条件 ................................................................................................................ 9 3.7 政策环境 ................................................................................................................ 94建筑方案设计 .................................................................................................................... 9 4.1 规划设计原则 ........................................................................................................ 9 4.2 项目结构和布局 .................................................................................................. 10 4.3 建筑户型特色 ...................................................................................................... 104.4 小区有关面积计算 .............................................................................................. 10 4.4.1 4.4.2 5 建筑说明 .................................................................................................. 10 相关计算 .................................................................................................. 10工程项目环保、节能、消防 .......................................................................................... 11 5.1 环境保护 .............................................................................................................. 11 5.1.1 5.1.2 项目环境影响分析 .................................................................................. 11 减少污染的目标和措施 .......................................................................... 115.2 节能节水 .............................................................................................................. 12 5.2.1 5.2.2 设计依据 .................................................................................................. 12 建筑部分节能设计 .................................................................................. 125.3 消防 ...................................................................................................................... 13 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7 6 7 设计依据与原则 ...................................................................................... 13 总体消防设计 .......................................................................................... 13 室内装修防火 .......................................................................................... 13 消防道路设计 .......................................................................................... 13 水量 .......................................................................................................... 13 室内消火栓系统 ...................................................................................... 13 自动喷水系统 .......................................................................................... 13工程实施期间进度安排 .................................................................................................. 14 投资估算及资金筹措 ...................................................................................................... 15 7.1 投资估算 .............................................................................................................. 15 7.2 资金筹措 .............................................................................................................. 16 7.2.1 7.2.2 自筹资金 .................................................................................................. 16 其它来源 .................................................................................................. 168效益分析 .......................................................................................................................... 168.1 财务评价 .............................................................................................................. 16 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5 8.1.6 财务评价基础数据选取 .......................................................................... 16 相关说明 .................................................................................................. 16 收入估算 .................................................................................................. 17 编制财务评价报表 .................................................................................. 18 财务盈利能力分析 .................................................................................. 22 不确定性分析 .......................................................................................... 258.2 社会评价 .............................................................................................................. 29 8.2.1 8.2.2 8.2.3 9 项目对社会的影响分析 .......................................................................... 29 风险分析 .................................................................................................. 30 社会评价结论 .......................................................................................... 30结论及建议 ...................................................................................................................... 30 9.1 结论 ...................................................................................................................... 31 9.1.1 9.1.2 市场分析结论 .......................................................................................... 31 经济分析结论 .......................................................................................... 319.2 存在的问题及建议 .............................................................................................. 31 参考文献 ................................................................................................................................ 32 致谢 ........................................................................................................................................ 33 附录： 项目财务报表 …………………………………………………………………… 35
11.1 项目背景与概况1.1.1 项目名称总论碧海明珠住宅小区项目1.1.2 承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：港币 2000 万元 单位住所：衡阳市珠晖区沿江路 29 号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平 建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在 2006 年中 国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立 的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、 财务部、工程部、销售部等，现有职员 68 人，其中高级职称 18 人，中级职称 32 人， 公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 50 万多平方米。1.1.3 拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积 ，小区西隔湘江东路 与湘江风光带相连，南至望江路，东隔规划中的小学与中天路相连，北至小区北部主 路口。 本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望， 距衡阳市火车站不到 500 米,距离衡昆 高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。1.1.4 建设内容与规模（1）建设规模（具体计算见 4.4 建筑计算） 本住宅小区将建 9 栋 13 层两梯（电梯和人行楼梯）住宅楼，同时将配套建设一 些基础建筑和设施， 1 ― 9 号住宅楼共设有 432 套标准住宅房。小区总占地面积为
，小区规划总建筑面积为
，小区地上部分总建筑面积为
，地下停车场总面积为 12960 m2 。建筑总容积率为 2.44，建筑密度为 19.21%，绿地率为 30%。 （2）建设内容（具体计算见 4.4 建筑计算）① 物业办公室、商铺和会所：总建筑面积为 4273.02 m ； ② 标准住宅房：总建筑面积为
； ③ 地下停车场：占地面积为 12960 m2； ④ 小区值班室：占地面积为 57.42 O； ⑤ 小区垃圾站：占地面积为 50.4 O； ⑥ 绿化用地：占地面积为
； ⑦ 篮球场 1 个，占地面积为 420 O； ⑧ 道路，其他设施等。21.2 可行性研究编制范围与依据1.2.1 编制范围本可研报告的编制范围主要包括：项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开 发条件、环保消防与节能节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评 价、社会评价、风险分析等。1.2.2 编制依据（1）珠晖区计划经济委员会、珠晖区城市规划建设管理委员会、衡阳市政计字第 87 号（2013） 、衡阳市政建字第 66 号“关于碧海明珠住宅小区项目建议书的批复” 。 （2） 衡阳市城市规划管理局 （2013） 、 衡阳市规地字 98 号 “建设用地规划许可证” 。 （3）衡阳市人民政府政房地字【 号“关于对衡阳市衡阳富邦升辉房 地产开发有限公司申请使用珠晖区沿江路国有土地的批复” 。 （4） 衡阳市房地产管理局房地批字 【2013】 第6号 “衡阳市城镇建设用地批准书” 。 （5）2013 年衡阳市珠晖区规划设计方案。 （6）2013 年衡阳市珠晖区沿江路地质勘查资料。 （7）衡阳市房地产年鉴（） 。 （8）2013 年衡阳市城市开发银行验资证明。 （9） 《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会 2006 年审核批准施行。 （10）《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会 2002 年。1.3 主要技术经济指标表 1.1 主要技术经济指标表第 2 页 共 41 页序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 总用地面积项目单位 O O O O O O O %数值 17.08 3.02
50.40 19.21 2.44规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 其中：1 层商铺会所建筑面积 其中：地下停车场建筑面积 其中：小区值班室建筑面积 垃圾站 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资 财务净现值 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 总投资利润率 总投资利税率% 万元 万元 % 年 年 % %30 .79 45.50 1.55 1.72 238.72 294.25第3页 共 41 页22.1 投资环境分析2.1.1 国家政治经济形势项目投资环境与市场分析2012 年，全国房地产开发投资 71804 亿元，比上年名义增长 16.2%（扣除价格因 素实际增长 14.9%） ，增速比上年回落 11.9 个百分点；其中住宅投资增长 11.4%，回落 18.9 个百分点。房屋新开工面积 177334 万平方米，比上年下降 7.3%；其中住宅新开 工面积下降 11.2%。全国商品房销售面积 111304 万平方米，比上年增长 1.8%，增速比 上年回落 2.6 个百分点；其中住宅销售面积增长 2.0%，回落 1.4 个百分点。全国商品 房销售额 64456 亿元，增长 10.0%，增速比上年回落 1.1 个百分点；其中住宅销售额 增长 10.9%，加快 1.7 个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积 35667 万平方米， 比上年下降 19.5%。全国商品房待售面积 36460 万平方米，增长 27.0%，增速比上年回 落 6.1 个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金 96538 亿元，增长 12.7%，增速 比上年回落 4.8 个百分点。其中，国内贷款增长 13.2%，自筹资金增长 11.7%，利用外 资下降 48.8%，其他资金增长 14.7%。2.1.2 项目开发地区的经济社会情况2012 年全市建筑业总产值 317.63 亿元，下降-10.3%；全市建筑业增加值 114.88 亿元，增长 13%。房屋建筑施工面积 2541.88 万平方米，增长 21.9%；房屋建筑竣工面 积 1238.71 万平方米，增长 21.5%。 2012 年全市固定资产投资 1072.38 亿元 （含跨区项目投资 8.63 亿元， 不计增速） ， 增长 36.3%。其中，城镇固定资产投资 891.77 亿元，增长 24.3%。在城镇投资中，国 有投资 278.09 亿元，增长 35.1%。年内新开工项目个数 1890 个，增长 13.1%。2.2 市场供求分析2.2.1 衡阳房地产市场形势分析2012 年前 10 月，随着衡阳市房地产市场成交量逐渐增加，开发企业资金压力有 所减轻，开发商的投资意愿逐步回升，开发完成投资额的同比增长 3.16%，商品房施 工面积同比增长 26.51%、新开工面积同比增长 6.86%、竣工面积同比增长 0.64%，但 整体仍较为理性和谨慎。 （1）衡阳房地产开发完成投资情况 2012 年前 10 月，衡阳市房地产开发完成投资 71.29 亿元，同比增长 3.16%。市第 4 页 共 41 页本级开发完成投资 45.56 亿元，同比减少 10.07%，县（市）区完成投资 25.73 亿元， 同比增长 39.50%。10 月份开发完成投资 9.90 亿元，同比增长 32.03%。 （2）房地产资金来源情况 前 10 月，房地产资金来源小计 104.06 亿元，同比增长 3.92%，较前三季度增长 了 17.13 个百分点。其中市本级资金来源小计 66.93 亿元，县（市）区资金来源小计 37.12 亿元。全市国内贷款 12.51 亿元，同比增长 0.43%，其中市本级国内贷款 8.05 亿元。自筹资金 40.62 亿元，同比增长 19.59%，增长了 17.76 个百分点。其中市本级 自筹资金 21.90 亿元。其他资金来源 50.93 亿元，同比减少 5.19%，其中市本级其他 资金来源 30.09 亿元。 （3）商品房开发建设情况 前 10 月，全市商品房施工面积 1872.18 万平方米，同比增长 26.51%，其中市本 级商品房施工面积 1174.86 万平方米，同比增长 25.21%，县（市）区施工面积 697.32 万平方米， 同比增长 28.76%。 全市商品房新开工面积 506.60 万平方米， 同比增长 6.86%， 其中市本级新开工面积 337.10，同比增长 22.15%，县（市）区新开工面积 169.5 万平 方米，同比减少 14.45%。前 10 月，全市商品房竣工面积 282.8 万平方米，同比增长 0.64%，其中市本级竣工面积 221.91 万平方米，同比减少 3.05%，县（市）区竣工面 积 60.89 万平方米，同比增长 16.85%。 （4）商品房销售情况 1 一 10 月份衡阳市商品房销售网上签约 18778 套，同比增长 3.58%，网上签约面 积 214.8 万平方米， 同比下降 4.55%， 特别是在房交会上 4 天时间商品房网上签约 3738 套 43 万平方米、二手房成交 554 套 3.9 万平方米。 总体而言，2012 年前 10 月，在房地产调控政策基调未变的情况下，衡阳市房地 产市场整体处于正常的行业调整周期内，但从 8 月份开始呈回升态势，降速趋缓，市 场热度明显增加，衡阳市房地产市场呈现出较大的发展空间。一是衡阳市经济规模日 益扩大，人均可支配收入保持着较快的增长速度，城镇居民购买能力进一步加强，为 房地产市场的持续发展提供了有力支撑。二是某种意义上讲，城镇化建设的过程就是 房地产业的发展过程。 因此， 衡阳市城镇化建设步伐的不断加快和改善性需求的加强， 衡阳市房地产开发投资仍将会继续平稳健康发展。第5页 共 41 页2.2.2衡阳房地产市场特征分析近些年来，衡阳市房地产市场呈现出的特征如下： （1）房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系； （2）增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加； （3）商品房供给快速增长，市场需求较为平稳； （4）产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林 等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。2.3 项目市场定位2.3.1 项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区 ,人口众多,交通发达,但湘江以东尚 没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、 医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活 的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘 江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河 相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人 文共生的生态示范小区， 以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、 高标准、 不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品 质生活的一种必然。2.3.2 项目销售目标群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： （1）一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部 门职工等等。 （2）二类客户：周边的私营业主 项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东 方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的 经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多， 居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 （3）三类客户：周边学校老师第 6 页 共 41 页珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、 衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校 老师待遇较高，具有较强的购买能力。 （4）四类客户：珠晖区公务员 珠晖区公务员系统， 包括企事业单位员工近万人， 该部分客户主要考虑就近工作、 就近上班， 但由于江东缺少大型的优质物业， 不能满足他们改善居住环境的基本要求， 而碧海明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重 新转移到江东。33.1 地形、地貌、地震情况建设条件衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分，周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊第7页 共 41 页山地，内镶大面积白垩系和第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳 盆地南高北低，整个盆地南面地势较高，整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由 四周向中部降低。地貌类型以岗丘为主，四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部 为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景 峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；北部为大云山、九峰山和南岳 衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积约 3550 平方 公里。 地貌类型以岗丘为主， 山地占总面积的 21%， 丘陵占 27%， 岗地占 27%， 平原占 21%， 水面占 4%。境内有河长 5 公里或流域面积 10 平方公里以上的江河溪流 393 条，总境 长达 8355 公里，河网密度为每平方公里 0.55 公里。发源于广西兴安的湘江干流，自 祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东 县，境内长 226 公里。境内流域面积在 3000 平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水， 蒸水，耒水、λ 根据《中国地震动参数区划图》 （GB） ，该区域地震动峰值加速度分区 （g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为 0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。3.2 气候条件衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气 温为 16―18℃，日照时数
小时，无霜期长达 260―310 天，自然资源极为 丰富。3.3 水文地质衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长 603 公里的 36 条大 小河川呈树枝状分布于市境，是典型的江南水乡。水资源总量约为 40.92 亿立方米， 其中地表水 34.62 亿立方米，地下水 6.3 亿立方米。 水资源特点：一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范 围在 550―700 毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳 市总汇集面积达 7.72 万平方公里，总量为 581.34 亿立方米，客水为本地水的 18.5 倍。但客水资源目前只利用了 3 亿立方米。3.4 交通运输条件衡阳市交通发达， 在全国 45 个公路交通主枢纽城市中处于重要地位。 衡北编组站第 8 页 共 41 页以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列 1.2 万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北 京至广州的 107 国道、衡阳至广西凭祥的 322 国道、连接湘赣闽南部的“三南公路” 贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮 船。市区距长沙黄花国际机场约 170 公里，行程约 2 小时。3.5 生态环境条件本住宅小区开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽 的湘江风光带，东面规划中的小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛 隔河相望,是中国人所追求的理想居家之地。3.6 施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的 水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，施工条件较好。3.7 政策环境本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳 市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景 观，提升城市品位都具有积极意义。44.1 规划设计原则建筑方案设计（1）挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； （2）以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； （3）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； （4）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。第9页 共 41 页4.2 项目结构和布局（1） 独具特色的水系布局。 以水系贯穿南北两个地块， 形式各具特色的中心水景、 组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随 着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。 （2）更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳 光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使 整个空间错落有致。4.3 建筑户型特色（1）细化功能，把握尺度营造气氛，灵活的平面设计满足日益变化的生活模式。 （2）充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风， 明厨、明卫，提高生活品质。 （3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 （4） 户型设计新颖， 增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如： 阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 （5）采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。4.4 小区有关面积计算4.4.1 建筑说明（1）小区总占地面积为 22810.28 O。 （2）1―9 号楼的第一层作为物业办公室、商铺和会所，2―13 层为标准住宅房， 共设 4 种户型，其建筑面积分别为 113.36 O、117.46 O、118.59 O、125.37 O。 （3）地下停车场设标准车位 432 个，每个车位按 30 O/个均摊面积。4.4.2 相关计算（1）标准住宅房套数：4×12×9=432 套。 （2）每栋住宅楼基底面积：113.36+117.46+118.59+125.37=474.78 O。 （3）取绿地率为 30%，则绿化用地面积：%=6843.08 O。 （4）小区住宅楼总建筑面积：474.78×13×9=55549.26 O。 （5）取小区值班室面积为 3.3×（1.5+3.9+3.3）×2=57.42 O。 （6）取小区垃圾站面积为 4.2×12=50.4 O。 （7）小区地上部分建筑基底总面积：474.78×9+57.42+50.4=4380.84 O。第 10 页 共 41 页（8）小区地上部分总建筑面积：.42+50.4=55657.08 O。 （9）小区建筑容积率：810.28=2.44。 （10）小区建筑密度：810.28=19.21%。 （11）小区地下停车场占地面积：30×432=12960 O。 （12）小区规划总建筑面积：60=68617.08 O。 （13）标准篮球场面积：15×28=420 O。55.1 环境保护5.1.1 项目环境影响分析工程项目环保、节能、消防项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环 保要求。5.1.2 减少污染的目标和措施（1）减少污染的目标 项目建设和经营不对周边环境造成污染，同时符合环保要求。 （2）减少污染的措施第11页 共 41 页① 污水治理 本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水 管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排的污、废水合流，建筑屋面雨水、 阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 ② 噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震 器，必要时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自的水泵房里，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安 装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 ③ 固体废物治理 小区的固体废弃物主要是生活垃圾， 小区建设垃圾站， 布置在小区的一个角落里。 另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责 收集，送到城市垃圾站处理。5.2 节能节水5.2.1 设计依据根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JCJ134-2001 制定的标准为依据。5.2.2 建筑部分节能设计（1）外窗均采用浅绿色中空玻璃，并设置活动外遮阳。 （2）建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施： ① 浅色磁砖饰面； ② 外加保温隔热构造； ③ 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 （3）墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔 热保温处理，保证其内表面温度不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 （4）楼层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 （5）楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第 12 页 共 41 页5.3 消防5.3.1 设计依据与原则（1） 《建筑设计防火规范》 （2） 《建筑灭火器配置设计规范》 （3） 《自动喷水灭火系统设计规范》 （4） 《火灾自动报警系统设计规范》 （5） 《建筑内部装修设计防火规范》[GB] [GBJ140-90] [GB] [GB50016-98] [GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面 统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。5.3.2 总体消防设计本工程为多层建筑，耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足 与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上 疏散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及 喷淋等主要消防设备的可能性。5.3.3 室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》 （GB）执行，根据功 能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均 能满足规范要求的耐火极限。5.3.4 消防道路设计小区内各栋楼房之间均设有不小于 5 米的环状道路。5.3.5 水量（1）设在楼梯间的室内消火栓用水量：30L/S。 （2）小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统用水量：30L/S。5.3.6 室内消火栓系统小区内各栋楼房中， 每层均按规范要求设置室内消火栓系统， 采用 SN65 型室内消 火栓带启动按钮，保证设置间距不大于 50 米并有 2 股水柱同时达到室内任何部位。5.3.7 自动喷水系统小区地下停车场防火分区设置自动喷水灭火系统。第13页 共 41 页6工程实施期间进度安排项目建设期为2年，从2013年3月至2015年2月。大体进度安排如下： （1）2013年3月―2013年5月，完成项目的建议书和可行性研究的编制工作； （2）2013年6月―2013年9月，完成本项目的规划、报批、勘察设计和拆迁等建设 准备工作； （3）2013年10月―2014年11月，动工建设，完成1―9号楼和地下停车场的主体工 程； （4）2014年12月―2015年2月，完成项目扫尾工程、辅助公共设施建设并对项目进 行竣工验收。 表6.1 工程项目实施进度表第 14 页 共 41 页3.5 项目建议书和 可行性研究 勘察设计、 建设 准备工作 主体工程建设 扫尾工程、 设施 建设、 竣工验收3.94.115.277.1 投资估算投资估算及资金筹措取建筑物开发成本价 2539 元/O，则该项目总投资为 .28=17420 万 元。总投资主要用于以下费用： （1）建设期贷款利息：2400×(1+8%)?+2400×（1+8%）- 万，占总 投资的 3.39%。 （2）土地费：按均价 1500 元/O估算，则土地费为 .28=3421.54 万， 占总投资的 19.64%。 （3）工程费：取投资比例为 65%，则工程费为 1323 万。 （4）前期费：取投资比例为 0.87%，则前期费为 1%=151.55 万。第15页 共 41 页（5）报建费：取投资比例为 3%，则报建费为 12.60 万。 （6）监理费：取投资比例为 0.62%，则监理费为 1%=108.00 万。 （7）设计费：取投资比例为 0.53%，则设计费为 1%=91.58 万。 （8）不可预见费：取投资比例为 3.60%，则不可预见费为 1%=627.12 万。 （9）销售费：取投资比例为 3.35%，则销售费为 1%=583.57 万。7.2 资金筹措7.2.1 自筹资金本项目资本金为 10610 万元，约占总投资的 60.91%，在建设期内均衡投入。7.2.2 其它来源本项目总投资资金除自有资金外，其他来源为贷款和商品房预售收入。其中贷款 总额为 4800 万元（占总投资的 27.55%） ，在建设期内每年年初贷入 2400 万元，贷款 年利率为 8%（按年计息） 。贷款合同规定的还款方式为：运营期的前 4 年等额还本付 息。其余投资为预售收入。88.1 财务评价8.1.1 财务评价基础数据选取效益分析（1）取建设投资比例为 93%，则建设投资为 1200.60 万元。 （2）取流动资金投资比例为 7%，则流动资金为 119.40 万元。 （3）取固定资产投资比例为 86%，则固定资产为 1981.20 万元。 （4）取无形资产投资比例为 5%，则无形资产为 11 万。 （5）取其他资产投资比例为 2%，则其他资产为 18.40 万。8.1.2 相关说明（1）本项目固定资产投资来源于资本金、贷款和商品房预售收入。 （2）无形资产和其他资产在生产运营期 8 年中均匀摊入成本。 （3）流动资金全部为自有资金。 （4）股东会约定正常年份按可供投资者分配利润 50%比例，提取应付投资方各方第 16 页 共 41 页的股利。 （5）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为 15%。 （6）有关税费率：营业税税率为 5%，城乡维护建设税税率为 7%，教育费附加费 率为 3%，企业所得税税率为 25%。盈余公积金按 10%提取，公益金按 5%提取。 （7）规定贷款资金投入均在年初，资金回收、支付款均在年末。 （8）小区建成后，由开发商自己组建物业管理公司对小区进行物业管理。8.1.3 收入估算（1）本项目预计 2014 年 1 月初开盘，其中 1―9 号楼标准层住宅房按均价 7000 元/O预售，预售收入情况如下： ① 开盘后两个月内，即至 2014 年 2 月底，完成总销售任务的 40%，约 173 套住 宅，销售金额约 14357 万。 ② 开盘后五个月内，即至 2014 年 5 月底，完成总销售任务的 70%，约 302 套住 宅，销售金额约 25125 万。 ③ 开盘后七个月内，即至 2014 年 7 月底，完成总销售任务的 80%，约 346 套住 宅，销售金额约 28715 万。 ④ 开盘后十个月内，即至 2014 年 10 月底，完成总销售任务的 90%，约 389 套住 宅，销售金额约 32304 万。 ⑤ 开盘后十四个月，即至 2015 年 2 月底，完成总销售任务的 100%，约 432 套， 销售金额约 35893 万。 （2）2―9 号楼第一层作为商铺会所，按 11000 元/O预售，预售收入情况如下： ① 开盘后两个月内，即至 2014 年 2 月底，完成总销售任务约 40%，销售金额约 1671.23 万。 ② 开盘后五个月内，即至 2014 年 5 月底，完成总销售任务约 70%，销售金额约 2924.64 万。 ③ 开盘后七个月内，即至 2014 年 7 月底，完成总销售任务的 80%，销售金额约 3342.45 万。 ④ 开盘后十个月内，即至 2014 年 10 月底，完成总销售任务的 90%，销售金额约 3760.26 万。 ⑤ 开盘后十四个月，即至 2015 年 2 月底，完成总销售任务的 100%，销售金额约第17页 共 41 页4178.06 万。 （3）到 2014 年 3 月初，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为 16028.23 万；到 2015 年 2 月底，预售标准层住宅和商铺会所总收入约为 40071.06 万。 （4）地下车库车位按均价 15 万元/个销售，销售情况如下： ① 2015 年 3 月到 2016 年 2 月，完成总车位数约 70%，销售 302 个车位，销售收 入为 4530 万。 ② 2016 年 3 月到 2017 年 2 月，完成总车位数约 20%，销售 86 个车位，销售收入 为 1290 万。 ③ 2017 年 3 月到 2018 年 2 月，完成总车位数约 10%，销售 44 个车位，销售收入 为 660 万。 （5） 2015 年 3 月―2023 年 2 月， 物业管理费收入按每年 3000 元/户的均价计算， 则每年物业管理费收入为 0.3×432=129.60 万。 （6）项目销售情况一览表 表 8.1 商品房、商铺会所、地下车位销售情况表（单位：万元，括号内的是指完成的销售比例）
商品房 商铺会所 地下车位 14357（40%）
10768（30%）
3590（10%）
3589（10%）%） %） 417.81（10%） 417.81（10%） 0 5.2 0 0 06.2 7.2 8.2 0 0 4350（70%） 0 0 1290（20%） 0 0 660（10%）商品房 商铺会所 地下车位8.1.43589（10%） 417.80（10%） 0编制财务评价报表财务报表见附录，各表部分数据计算如下： （1）附表 1：项目总投资估算汇总表（P35） ①取建筑工程费投资比例为 42.67%， 则建筑工程费为 1%=7431.87 万。 ② 取设备及工器具购置费投资比例为 7.11%，则设备及工器具购置费为 17420×第 18 页 共 41 页7.11%=1238.64 万。 ③取安装工程费投资比例为 21.33%， 则安装工程费为 1%=3715.94 万。 ④ 取工程建设其他费用投资比例为 14.90%，则工程建设其他费用为 17420× 14.90%=2595.67 万。 ⑤ 取基本预备费投资比例为 2.16%，则基本预备费为 1%=376.27 万。 ⑥ 取涨价预备费投资比例为 1.44%，则涨价预备费为 1%=250.85 万。 （2）附表 2：投资使用与资金筹措计划表(P36) ① 第1年 取第 1 年建设投资比例为总建设投资的 40%，即为 %=6480.24 万。 ∵第 1 年应计利息为 2 万。 ∴第 1 年不含建设期利息的建设投资为 =6288.24 万。 ∵流动资金在建设期均衡投入，每年各投 50%，即为 609.70 万。 ∴第 1 年的投资使用为 .70=7089.94 万。 取第 1 年资本金投入比例为总资本金的 40%，即为 144 万。 ∴第 1 年的预售收入为 4- 万。 ② 第2年 取第 2 年建设投资比例为总建设投资的 60%，即为 %=9720.36 万。 ∵第 2 年应计利息为 2400×（1+8%）×8%+9.36 万。 ∴第 2 年不含建设期利息的建设投资为 .36=9321 万。 ∴第 1 年的投资使用为 .70=10330.06 万。 取第 1 年资本金投入比例为总资本金的 60%，即为 166 万。 ∴第 1 年的预售收入为 6- 万。 （3）附表 3：借款还本付息计划表(5=1+2+3-4)(P35) ① 第1年 年末余额：2 万。 ② 第2年 年末余额：9.36=5391.36 万。 ③ 第3年 当年应计利息：%=431.31 万。第19页 共 41 页第 3-6 年每年等额还本付息额： 〔2400×（1+8%）?+2400×（1+8%） 〕 （A/P,8%,4） =1627.76 万。 当年应还本金：.31=1196.45 万。 年末余额：.31-4.91 万。 ④ 第4年 当年应计利息：%=335.59 万。 当年应还本金：.59=1292.17 万。 年末余额：.59-2.74 万。 ⑤ 第5年 当年应计利息：%=232.22 万。 当年应还本金：.22=1395.54 万。 年末余额：.22-7.20 万。 ⑥ 第6年 当年应计利息：%=120.56 万。 当年应还本金：.56=1507.20 万。 年末余额：.56-。 （4）附表 4：总成本费用估算表（5=1+2+3+4）(P35) ① 第 1 年的经营成本取第 1 年营业收入的 1%，即为 %=160.28 万。 ② 第 2 年的经营成本取第 1 年经营成本的 80%，即为 160.28×80%=128.22 万。 ③ 3―10 年的年经营成本取当年物业收入的 50%，即为 129.60×50%=64.80 万。 ④ 3―10 年的年摊销费： （871+348.40）÷8=152.43 万。 ⑤ 第 3 年的总成本费用：64.80+152.43+431.31=648.54 万。 ⑥ 第 4 年的总成本费用：64.80+152.43+335.59=552.82 万。 ⑦ 第 5 年的总成本费用：64.80+152.43+232.22=449.45 万。 ⑧ 第 6 年的总成本费用：64.80+152.43+120.56=337.79 万。 ⑨ 第 7―10 年每年的总成本费用：64.80+152.43=217.23 万。 （5）附表 5：营业收入、营业税金及附加估算表(P37) ① 第1年 ∵营业税为 %=801.41 万。第 20 页 共 41 页∴城乡维护建设税为 801.41×7%=56.10 万， 教育费附加为 801.41×3%=24.04 万。 ② 第2年 ∵营业税为 %=1202.14 万。 ∴城乡维护建设税为 %=84.15 万， 教育费附加： %=36.06 万。 ③ 第3年 ∵营业税为 %=232.98 万。 ∴城乡维护建设税为 232.98×7%=16.31 万，教育费附加为 232.98×3%=6.99 万。 ④ 第4年 ∵营业税为 %=70.98 万。 ∴城乡维护建设税为 70.98×7%=4.97 万，教育费附加为 70.98×3%=2.13 万。 ⑤ 第5年 ∵营业税为 789.60×5%=39.48 万。 ∴城乡维护建设税为 39.48×7%=2.76 万，教育费附加为 39.48×3%=1.18 万。 ⑥ 第 6―10 年 ∵营业税为 129.60×5%=6.48 万。 ∴城乡维护建设税为 6.48×7%=0.45 万，教育费附加为 6.48×3%=0.19 万。 （6）附表 6：项目投资现金流量表（3=1-2）(P38) ① 第1年 所得税： （.28-881.55）×25%=3746.60 万。 折现后净现金流量：4149.86×（P/F,15%,1）=3608.57 万。 ② 第2年 所得税： （.22-1322.35）×25%=5648.07 万。 折现后净现金流量：6614.13×（P/F,15%,2）=5001.23 万。 ③ 第3年 所得税： （.54-256.28）×25%=938.70 万。 折现后净现金流量：3399.82×（P/F,15%,3）=2235.44 万。 ④ 第4年 所得税： （.82-78.08）×25%=197.18 万。 折现后净现金流量：1079.54 ×（P/F,15%,4）=617.23 万。第21页 共 41 页⑤ 第5年 所得税： （789.60-449.45-43.42）×25%=74.18 万。 折现后净现金流量：607.20×（P/F,15%,5）=301.89 万。 ⑥ 第 6―10 年 ∵第 6―10 年的营业收入小于总成本费用。 ∴第 6―10 年的所得税为 0。 第 6 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,6）=24.94 万。 第 7 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,7）=21.68 万。 第 8 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,8）=18.86 万。 第 9 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,9）=16.40 万。 第 10 年折现后净现金流量：1277.08×（P/F,15%,10）=315.67 万。 （7）附表 7：项目资本金现金流量表(P39) ① 第 1 年折现后净现金流量：6995.80×（P/F,15%,1）=6083.30 万。 ② 第 2 年折现后净现金流量：10578.19×（P/F,15%,2）=7998.63 万。 ③ 第 3 年折现后净现金流量：1772.06×（P/F,15%,3）=1165.16 万。 ④ 第 4 年折现后净现金流量：-548.22×（P/F,15%,4）=-313.45 万。 ⑤ 第 5 年折现后净现金流量：-1020.56×（P/F,15%,5）=-507.40 万。 ⑥ 第 6 年折现后净现金流量：-1570.08×（P/F,15%,6）=-678.79 万。 ⑦ 第 7 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,7）=21.68 万。 ⑧ 第 8 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,8）=18.86 万。 ⑨ 第 9 年折现后净现金流量：57.68×（P/F,15%,9）=16.40 万。 ⑩ 第 10 年折现后净现金流量：1277.08×（P/F,15%,10）=315.67 万。 （8）附表 9：资金来源与运用表(P41) 第 1 年和第 2 年的长期借款分别等于附表 3 中第 1 年和第 2 年的年末余额，其他 年份长期借款为 0。8.1.5 财务盈利能力分析（1）项目投资回收期 根据附表 6“项目投资现金流量表”作项目现金流量表如下： 表 8.2 项目现金流量表（基准收益率为 15%）第 22 页 共 41 页0 现金流入 现金流出 净现金流量 累计净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0 878.37 -878.37 - 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 129.60 71.92 57.68 24.94 8263.161 28.7 -278.84 -096.17 7 129.60 71.92 57.68 21.68 8284.842
63.99 3.66 8 129.60 71.92 57.68 18.86 8303.703 9.78 3399.824 .06 1079.545 789.60 182.40 607.209.10 9 129.60 71.92 57.68 16.42 8320.12617.23
.92 .67 8635.79301.89 8238.22∴项目静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份数-1+上一年的累计净 现金流量÷当年的净现金流量=2-1+-042.83=1.55 年。 ∴项目动态投资回收期=累计净现金流量现值出现正值的年份数-1+上一年累计 净现金流量现值÷当年净现金流量现值=2-1+-179.83=1.72 年。 （2）项目财务净现值 从表 8.1 可以看出本项目的财务净现值为 8635.79 万元。 （3）项目财务内部收益率 ① 取基准收益率为 45%，则项目现金流量表为： 表 8.3 项目现金流量表（基准收益率为 45%）0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0 878.37 -878.37 6 1 28.7 -5.84 - 2
35.35 - 3 9.78 5.20 -293.66 9 4 .06 .21 -49.45 10 5 789.60 182.40 607.20 94.73 45.28第23页 共 41 页现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量129.60 71.92 57.68 6.21 51.49129.60 71.92 57.68 4.28 55.77129.60 71.92 57.68 2.95 58.72129.60 71.92 57.68 2.04 60.76.92 .08 91.84② 取基准收益率为 46%，则项目现金流量表为： 表 8.4 项目现金流量表（基准收益率为 46%）0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0
79.24 - 129.60 71.92 57.68 2.79 -123.97 3 9.78 2.44 -465.92 9 129.60 71.92 57.68 1.91 -122.06 4 .06 .59 -228.33 10 .92 .02 -93.04 5 789.60 182.40 607.20 91.53 -136.80-00.47 -9.23-837.6 6 7 129.60 71.92 57.68 4.08 -126.76现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量129.60 71.92 57.68 5.96 -130.84∴项目财务内部收益率 （FIRR） =45%+91.84÷ （91.84+93.04） × （46%-45%） =45.50%。 （4）根据附表 8“利润与利润分配表”可计算下列评价指标: ① 投资利润率（详细见附表 8） ② 投资利税率（详细见附表 8） ③ 总投资利润率=年利润总额÷项目总投资×100%=（92.26+ .70+296.73-215.31-94.75 × 4 ） ÷ 17520 × 100%=41824.56 ÷ 17520 × 100%=238.72%。 ④总资本金净利润率=总年净利润÷项目资本金×100%=（44.19+ .52+222.55-215.31-94.75×4）÷1%=610× 100%=294.25%。第 24 页 共 41 页8.1.6不确定性分析（1）敏感性分析 基本方案财务内部收益率（所得税后）为 45.50%，动态投资回收期从建设期算起 为 1.72 年， 均满足财务判别基准值的要求。 考虑到项目实施过程中一些不定因素的变 化， 现分别对建设投资作提高 10%和降低 10%的单因素变化对内部收益率、 投资回收期 影响的敏感性分析。 ① 当建设投资增加 10%时 A 取基准收益率为 39%，则项目现金流量表为： 表 8.5 项目现金流量表（基准收益率为 39%）0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0 526.39 -526.39 6 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 129.6 71.92 57.68 8.00 -109.20 1 00.74 -06.84 - 129.6 71.92 57.68 5.75 -103.45 2
43.88 - 129.6 71.92 57.68 4.14 -99.31 3 9.78 5.94 -523.41 9 129.6 71.92 57.68 2.98 -96.33 4 .06 .19 -234.22 10
.43 -48.90 5 789.6 182.4 607.2 117.02 -117.2B 取基准收益率为 38%，则项目现金流量表为： 表 8.6 项目现金流量表（基准收益率为 38%）0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0 526.39 -526.39 1 00.74 -19.21 -
24.88 - 9.78 3.66 -327.06 4 .06 .66 -29.40 5 789.6 182.4 607.2 121.32 91.92第25页 共 41 页6 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 129.6 71.92 57.68 8.35 100.277 129.6 71.92 57.68 6.05 106.328 129.6 71.92 57.68 4.39 110.719 129.6 71.92 57.68 3.18 113.8910
.98 164.87∴项目财务内部收益率（FIRR）=38%+164.87÷（164.87+48.90）×（39%-38%） =38.77%。 C 基准收益率取 15%时，项目现金流量表如下： 表 8.738% 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量项目现金流量表（基准收益率为 15%）0 0 1 00.74 -63.05 - 129.6 71.92 57.68 21.68
129.6 71.92 57.68 18.86
129.6 71.92 57.68 16.40
789.6 182.4 607.2 301.89 6744.95526.39 -526.39 6现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量129.6 71.92 57.68 24.94 6769.89∴项目动态投资回收期=累计净现金流量现值出现正值的年份数-1+上一年累计 净现金流量现值÷当年净现金流量现值=2-1+-179.83=1.80 年。 ∴当建设投资增加 10%时，项目的财务净现值为 7142.50 万，比原方案的项目财 务净现值减少 1493.29 万，减少 17.29%。 ② 当建设投资减少 10%时 A 取基准收益率为 54%，则项目现金流量表为： 表 8.8 项目现金流量表（基准收益率为 54%）第 26 页 共 41 页0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 0 230.35 -230.35 6 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 129.6 71.92 57.68 4.32 -173.501 56.66 -428.43 -278.20 - 129.6 71.92 57.68 2.81 -170.692
37.81 - 129.6 71.92 57.68 1.82 -168.873 9.78 .88 -439.86 9 129.6 71.92 57.68 1.18 -167.694 .06 .94 -247.92 10
.02 -150.675 789.6 182.4 607.2 70.10 -177.82B 取基准收益率为 53%，则项目现金流量表为： 表 8.9 项目现金流量表（基准收益率为 53%）0 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金金流量 0 230.35 -230.35 6 现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 129.6 71.92 57.68 4.50 -16.44 1 56.66 -428.43 -280.02 - 129.6 71.92 57.68 2.94 -13.50 2
70.76 - 129.6 71.92 57.68 1.92 -11.58 3 9.78 .25 -290.36 9 129.6 71.92 57.68 1.26 -10.32 4 .06 .00 -93.36 10
.17 7.85 5 789.6 182.4 607.2 72.42 -20.94∴项目财务内部收益率 （FIRR） =53%+7.85÷ （7.85+150.67） × （54%-53%） =53.05%。 C 基准收益率取 15%时，项目现金流量表如下： 表 8.10 项目现金流量表（基准收益率为 15%）0 1 2 3 4第527页 共 41 页现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量0 230.35 -230.35 656.66 -428.43 -372.55 - 129.6 71.92 57.68 21.68 9778.11 79.83
129.6 71.92 57.68 18.86 9796.979.78 5.44
129.6 71.92 57.68 16.40 9813.37.06 .23
.67 10129.04789.6 182.4 607.2 301.89 9731.49现金流入 现金流出 净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量129.6 71.92 57.68 24.94 9756.43∴项目动态投资回收期 =累计净现金流量现值出现正值的年份数 -1+上一年累计 净现金流量现值÷当年净现金流量现值=2-1+-179.83=1.64 年。 ∴当项目的建设投资减少 10%时，项目的财务净现值为 10129.04 万，比原方案的 项目财务净现值增加 1493.25 万，增加 17.29%。 ∴建设投资的敏感度系数：E=△A/△F=17.29%÷10%=1.73 ③ 敏感性分析表见下： 表 8.11 序号 1 2 3 4 建设投资因素敏感性分析表（基准收益率为 15%） 项目 财务内部收益率（%） 内部收益率较基本方案增减（%） 动态投资回收期（年） 投资回收期较基本方案增减（%） 1.72 基本方案 45.50 建设投资 +10% 38.77 -14.79 1.80 +4.65 -10% 53.05 +16.59 1.64 -4.65从上表可以看出，当建设投资变化时，项目的财务内部收益率和动态投资回收期 都会跟着变化；同时建设投资的变化对项目内部收益率的影响明显比对动态投资回收 期的影响大。第 28 页 共 41 页8.2 社会评价8.2.1 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同 时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面： （1）引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展 衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识 较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原 则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品严重的同质化，真正有竞争力，能 形成品牌优势的项目几乎没有。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境结合，通过 户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘江 东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之 胸怀， 力争建立本地区的高档次标志性楼盘， 着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。 （2）开发精品社区，提高住户的人居水准 本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又 一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、 客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念 融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户 的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼 盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的 定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。 （3）发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值 根据衡阳市十二五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功 能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程， 规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区长期以来城市基础设施严重 落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人?城市?生态文化” 主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、 服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设 档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。第29页 共 41 页8.2.2风险分析（1）政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力 度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类 政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 （2）销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。 因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制 施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球， 在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购 房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 （3）工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性 影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统 筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。 工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及 公司质量控制标准。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较 强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期， 能将项目风险控制到较低水平。8.2.3 社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回 报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居 民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展 产生积级的影响。第 30 页 共 41 页99.1 结论9.1.1 市场分析结论结论及建议通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点， 本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策 规定，经济效益和社会效益显著。9.1.2 经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为 45.50%，大于基准收益率 15%；财务净现值为 8635.79 万元，大于 0；静态投资回收期为 1.55 年，动态投资回 期为 1.72 年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗 风险能力。因此，本项目在经济上是合理的。 综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续， 做好规划设计，投入开发建设。9.2 存在的问题及建议（1）项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的 规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消 费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 （2）从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密 切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开 展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快 销售款回笼。 （3）本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的 不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对 本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时应注意资金的保障也第31页 共 41 页是施工进度的有效保证。 （4）为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资 金压力，保障项目顺利建设，贷款银行应对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进 行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。参考文献[1] 《投资项目可行性研究指南》编写组. 投资项目可行性研究指南（试用版）北京： 中国电力出版社，2002 [2] 建设部标准定额研究所.建设项目经济评价参数研究.北京： 中国计划出版社， 2004 [3] 国家计划委员会、 建设部发布.建设项目经济评价方法与参数.第 2 版.北京： 中国 计划出版社，2003 [4] 汤炎非，杨青.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998 [5] 黄有亮， 徐向阳， 谈飞， 李希胜.工程经济学.第 2 版.江苏： 东南大学出本社， 20006 [6] 杨双全.工程经济学.武汉：武汉理工大学出版社，2008 [7] 邵颖红.工程经济学概论.第 2 版.北京：电子工业出版社，2009 [8] 陈金洪.建设工程项目管理.北京：中国电力出版社，2011 [9] 杨青.投资评价.北京：中国经济出版社，2000 [10] 黄渝祥，邢爱芳.工程经济学.第 2 版.上海：同济大学出版社，1995第 32 页 共 41 页致谢作为大学毕业的一个关键阶段，也为了对自己的大学专业学习画上圆满的句号， 这次做毕业设计通过多方面努力，我最终按要求完成了毕业设计和报告。 这次做毕业设计，不仅让我再一次巩固了所学的专业知识，同时让我对专业认知 提高到了新的水平。在文档编写方面我也学会了一些技巧和经验。相信在未来的工作 中，这些都能让我大大受益。 在可研报告编写的过程中，我得到了武昌理工学院城市建设学院蒋丽老师的悉心 指导和帮助。她不辞辛劳，从最初的布置任务，到毕业设计初稿，再到毕业设计修改 稿， 最后到毕业设计终稿都认真负责的给与指导和批改， 同时提出了很多宝贵的建议， 在此表示衷心的感谢和祝福！ 另外，本可研报告在编写的过程中还参考了相关文献，在此谨向这些文献的作者 表示衷心的感谢！第33页 共 41 页
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