调查商场购物环境分析的体会-55BBS 我爱购物网
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调查商场购物环境分析的体会
我给你个范文
你自己好好看看??杭州市大商场经营特色调查报告 杭州市大商场经营特色调查报告 大学 经贸系 学生 一、前 言 本组以调查杭州市大商场经营特色为主，小组共有5名成员，在与指导老师首次交流后，定出了调查对象，主要有杭州大厦、银泰百货、利星购物广场、解百新世纪、杭州百货大楼、国大、景福、苏宁和永乐家电连锁商场等这几家大型商场。调查内容分别从商场的几个方面进行了解，通过我们自身的观察为主，并且以采访式向顾客了解这些商场在消费者心目中的形象等。 每次分别给予每个人一定量的工作任务，在规定期限内完成，每次外出收集资料，大家都能不怕炎热和辛苦，认真地对待工作，并在每次收集资料后进行相互之间的交流，为下次外出做出相应的要求，使资料更加详细完整。通过一周的调查访问，获得不少资料。同时，我们通过此次调查，了解到杭州市大商场的经营特色，从而我们也可以看到未来中国市场上大商场的发展趋势，让我们清楚地看到中国的零售业要走向世界，就要有创新、有改变，不断探索新思路，才可以在竞争中取得优势。 二、调查的基本情况 我们主要调查的经营特色有以下几方面内容： （一）目标顾客 就杭州市各大商场的目标顾客来说，他们也是各自针对一个消费群体，经我们调查发现，杭州大厦以高收入者为主，如金领、高薪阶层；百大以中档收入的消费群为主，如白领；银泰则是以青年消费者为主；解百以工薪阶层为主；景福以附近居民为主；而苏宁和永乐是大型家电商场，则以整个市场的消费群为目标顾客。从中，我们会发现每家大商场其目标顾客也是各有差异，相对来说，现在的商场正在形成各自的消费群，并为之服务。 （二）商品特色 各家商场根据自己所要服务的消费群体，商品的品种等也有差别。例如，杭州大厦的商品以名牌为主，主要销售高档、名牌商品；银泰的对象是年轻人，所以商品的要求要符合这一群体的需要，则是销售时尚流行的商品，分别有淑女馆、绅士馆、运动馆等；百大有向高层次发展的趋势，以品牌化和大众化相结合为主；解百新世纪则以名牌、高档商品为主；解百商厦以大众化商品为主；苏宁和永乐则是专门经营家电类商品，并且在价格上略低于其他商场或市场。 （三）商场布置、装潢情况 商场的外观本身就是一种宣传，它能成为该商场形象的象征。例如，国大的雷迪森广场，本是娱乐场所，由于与购物相配套，对于商品销售也有积极作用，同时国大店面有橱窗和落地玻璃装饰，展示商场的重点推销商品。商场内灯光较为暗一些，以白、绿为主，各楼层灯光有所不同，女装层灯光较为明亮，男装层相对暗一些，在其二楼有一处入口与天桥相连，方便顾客进入。杭州大厦的入口处设有保护门，B楼的入口处设置成扇形，以落地玻璃展示商场内商品与布局，以黄色系灯光为主，给人以一种富丽堂皇的视觉效果，还有一些金色外观的装饰品，给人一种高贵的感觉。银泰的大门设置成内嵌式，门外有两条阶梯，可从外面进入二楼，在阶梯旁设有平台，以方便一些年轻人进行表演，商场内灯光明亮，还播放一些流行音乐，给人一种轻快感，并挂有POP以烘托商场的气氛。其他商场也有类似之处，但尤为不同的是百大四周是落地玻璃，给人一种宽敞、明亮感觉，并让一眼就能看到内部装饰布置，电梯设置在外，可以看到路上风景，有一“百分之百为大家”的宣传牌悬挂在楼外；解百最为突出其“山水之城”，在大门的入口处电梯旁，设有阶梯形喷水池，而其休息地也设置成圆形，中间摆放着绿色植物，在其出入口也会有绿色植物放着。可以说，大商场的外观和内部装潢也是各有千秋，独具特色。 （四）促销方案 为了使顾客能成为商场长期的光顾者，现在的商场都推出了许多不同的促销方案，主要有会员卡制度，商场外促销、展销等。由于各商场定位不同，会员卡的申请等也有所不同。例如银泰办理一张会员卡分为几种不同要求：女士办理需20元工本费，男士办理需10元工本费，如果是广发卡的用户，可免费办理广发联名卡；其他如解百需30元工本费，杭州大厦申请办理需40元工本费，或者一次性购物满限定额即可获得一张会员卡等等。在促销中利用会员卡让利于消费者，同时又可使消费者成为大商场的长期顾客
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第一部分市场调查与分析　　一、中天•蓝山项目概况　　1、项目位置及规划面积　　香榭俪都三期――中天蓝山项目位于环湖东路与樊洼路东北交口，地块状由东北向西北呈不规则梯形状，南北长为215米，东西长为260米。项目占地面积4.56万M2，总建筑面积4.56万M2。以多层、小高层为主并伴有沿街门面和商场。容积率0.99，绿化率46%，建筑密度26%。项目分期开发，一期为5幢多层。　　2 、项目规划　　该项目是在认真研究了国家今年的房地产政策，充分调研和分析蜀山区楼市板块的空白点，根据项目的地块条件，结合城市规划，并在借鉴发达地区楼盘的先进规划设计理念的基础上，进行整体规划设计的。其特点如下：　　⑴低密度、低容积率、高绿化率；　　⑵休闲运动场地规模大，接近总建面的2/5；　　⑶设有4800M2的地下停车库，车库量几乎达到户均1：1的配比；　　⑷基本保留了地形原貌，住宅顺势而建，高低不一，点线结合，错落有致，构成了丰富的外部景观；　　⑸建筑单体造型现代，外墙为三段色，屋顶为坡型，加上简洁的阳台，形成了现代色彩的立面效果；　　⑹项目分为三个组团，其中1~6幢为A组团，主要有2幢4+1和4幢5+1的多层组成；7~10幢为B组团，主要有4幢点状小高层组成；11~14幢为C组团，主要有4个条状多层组成，15幢楼的综合商业中心；　　⑺规划大多是市场十分鲜见的“4+1”、“5+1”多层，少量是蝶型点状小高层，突出了项目的档次和品质；　　⑻户型绝大多数在100M2以下，瞄准了蜀山区房地产市场产品的空白点，抢得市场先机；　　⑼建筑朝向以正南偏东为主，既避免了西晒，又增加了空气的对流；　　⑽在人气汇聚的环樊路口，规划了4200M2的城市广场和7525M2的商业中心，为社区休闲、娱乐购物提供了极大便利。　　3、项目交通　　⑴项目位于城市主要交通干道二环路西段的环湖东路和已经被列为2007年市政道路建设项目的樊洼路的交口，道路通畅便利；　　⑵项目东距省城第一路的长江路600多米，西离城市次干道的清溪路仅300米左右；　　⑶项目门口有19、108、110、114、157和801路公交车直达。　　4、市场环境分析　　（1）项目的市场大环境分析　　⑴今年上半年，国家为规范房地产市场，防止泡沫经济，在去年上半年对房地产市场打压后，又出台了一系列的相关政策，对房地产市场进行整顿，以规范其市场行为，许多购房者持币待购，造成房地产市场的销售处于不温不火的状态；　　⑵蜀山区是合肥市房地产开发较早的板块，该板由于区位优势明显，楼盘品质和价格较高，许多有实力的开发商如绿城、金塘、华润、新华等云集在此，使该板块在前几年就已进入实力和品牌拼比的大盘时代；　　⑶该区域的房价经过前两年的高速攀升，目前上扬空间趋缓；　　⑷由于前两年的大盘介入和小盘的跟风，造成该板块120M2以上户型的住宅严重积压，据有关调查显示，该板块120M2以上的商品房存量占全市近80%，而100M2以下住宅严重匮乏；　　⑸合肥市“十一五”规划，明确了工业立市的决策，使得合肥经济快速发展，对于地处高新区和科学岛的蜀山区西北的房地产板块，将会更加有利，而香榭俪都三期正处于该板块的中心区位；　　⑹2010年，合肥市将建成我国中部地区具有很强辐射力的大都市，城市人口将由现代的近200万人达到300万人，使得外来人口进一步增多，购房潜力大大增加；　　⑺该区域城市白领云集，他们迫切需要一个交通方便，环境优雅，性价比较高的住宅作为憩息之地，而项目的品质较高的小户型更迎合了这些城市白领的需求；　　⑻国家对土地资源的严格控制和房地产用地的公开招投标，使得城市低容积率的高品质的多层住宅，将成为一种可望而不可及的稀有产品，被人珍藏。　　（2）项目的周边环境分析　　⑴道路和交通给项目环境的改善和项目的操作带来较大空间，2007年，作为东西走向的城市次干道樊洼路的开通，将会使这一带居民出行更加便利，无形中拉近了与市中心的距离；　　⑵樊洼路的开通将使项目很快增值，距有关资料统计，道路沿线的物业在道路开通后将增值20%左右，而沿街商铺将增值更多；　　⑶项目地处合肥最大的植物园、董铺水库和建设中的森林公园附近，周边没有污染源和噪音，生态环境好，空气自然清新，十分适合人居；　　⑷项目周边配套较为齐全，有卫楼农贸市场、省立医院分院和合肥市福利院，距家乐福超市仅有2站之路。　　（3）项目周边楼盘调查　　香榭俪都三期位于蜀山区长江西路以北的西北板块上，交通、环境和规模是项目的重要卖点，因此，我们重点将对本案附近的、对本案带来一定影响的类比性楼盘进行比较分析。　　⑴金色池塘　　该项目位于环湖东路与樊洼路的西北交口，毗邻合肥最大的植物园，董铺水库，占地460亩，建筑面积为40多万M2，2003年9月开盘，分三期开发，一、二期开发均是多层和花园洋房和数量较少的小高层，共20万M2，目前正在开发的三期，有多层、高层，并修建与社区配套的运动场地。该小区配套齐全，有商业门面12000多M2，会所2000M2，并建有幼儿园、西园小学分校和50中分校。　　金色池塘小区调查分析表　　⑵凤凰城家家景园　　凤凰城家家景园位于蜀山区的潜山北路与淠河路两边东西交口处，该项目占地面积450亩，建筑面积71万M2，项目共分三期，一期于2002年8月开盘，建筑面积达11万M2，共1300套，二期于2004年5月开盘，共1464套，三期于2006年8月开盘，共440套。　　⑶龙凤嘉园　　龙凤嘉园位于潜山路与史河路交口，占地面积为10万M2，总建筑面积为13万M2。小区配套设施齐全，绿化率为30%，该项目由合肥银建城市开发公司、安徽华荣置业有限公司共同投资开发，上海同济城市规划设计院设计。销售价格为3200元/M2，2006年8月开盘。　　⑷新文采花园　　新文彩花园位于长江西路的合肥烟厂对面，占地面积约30亩，建筑面积2万多M2，均为小高层，2005年5月开盘，均价为3300元/M2。　　详见周边楼盘调查表：　　二、楼盘的销售价格　　兵法曰：知已知彼方能百战百胜。前面，我们已对项目的竞争对手进行了客观分析，那么，如何针对香榭俪都三期项目制定具有前瞻性、而又合理的楼盘销售价格确是一件科学而又慎密的大事。楼盘的定价是与产品、市场、渠道和目标消费者等诸多因素紧密相关的，因此，在定价之前，我们要对产品的强势与弱势进行详细分析。　　1、中天•蓝山项目的S分析　　（1）项目的优势（S）　　⑴项目位于蜀山区西北板块的环湖东路与樊洼路东北交口，与植物园、董铺水库和森林公园紧密相连，空气清新，居住环境尤佳；　　⑵二环路是合肥连接淮南与市区的主要干道，距项目几百米的长江路是合肥市城市大动脉，在这里居家，交通便捷，出行方便；　　⑶项目有自身优势，容积率0.99，建筑密度26%，绿化率高达46%，户数268户，这在蜀西北板块中高档楼盘是绝无仅有的；　　⑷小区停车位的配置高达1：1，顺应了今后中高档楼盘的发展趋势；　　⑸项目休闲运动设施齐全，大型室内运动场地，符合现代人对生活质量的要求，使“运动就在家门口”成为实实在在的现实，为项目营造了“08奥运氛围”；　　⑹项目周边配套较为齐全，有卫楼农贸市场、省立医院的分院、家乐福超市等。　　（2）项目的劣势（W）　　⑴项目规模较小，配套与金色池塘相比有较大差距；　　⑵项目从2002年的不断开发具有一定知名度，但开发商品牌知名度不高；　　⑶项目周边环境与金色池塘相比逊色不少，北邻少管所，东接蜀山监狱宿舍，北连未开通的樊洼路，与居民区接壤；　　⑷距加油站较近，对消费者具有一定的负面影响。　　（3）项目的机会（O）　　⑴瞄准了蜀西北板块奇缺中高档多层小户型的空白点，抢得了市场先机；　　⑵大型室内休闲运动场馆的建立，以奥运为主题进行操作，迎合了消费者对北京2008年的奥运会的期待，具有纪念意义；　　⑶攀洼路2007年的开通，无形中为小区沿樊商铺提供了增值空间，给沿街铺面的销售带来商机；　　⑷低密度、低容积率、高绿化率和高汽车库的配比，加之，小区周边植物园、森林公园、董铺水库的相衬映，营造了一种原生态、最适宜人居的大环境，迎合了中高层白领和成功人士的需求。　　（4）项目风险（T）　　⑴由于项目是期房，而先期开发的香榭俪都一、二期楼盘的品牌影响力不大，使得消费者对开发商的实力不了解，对规划设计的产品品质没有一个直观认知与感受，这种将信将疑的态度将给项目的入市带来一定的抗性；　　⑵最大的风险是项目本身，产品是否能高质量、高品位，是否能营造成最适合消费者居住的环境氛围，满足消费者的心理需求；　　⑶国家明年将进一步对房地产市场进行整顿，市场在明年的上半年将持续低迷，尤其是蜀山区的房地产板块，因前两年涨势过快，拉高了该板块的房价，今年该板块处于滞涨期，明年上半年还将持续。如开发商将价位定的过高，造成入市受阻，资金不能迅速回笼，将对持续开发造成一定影响。　　2、类比楼盘的比较分析　　⑴金色池塘三期多层　　三期共有6幢6+1的多层，三期多层的绝版之作，也是该小区的推销的“封笔”多层。多层位于金色池塘的中心区位的坡地上，与小区会所一路之隔，落差达3米多高，视觉效果与环境较好，居家安静。由于一、二期已为成熟社区，无论景观、外立面、配套和物业管理都给人以耳目一新的感觉。据调查，小区目前正在完善教育配套体系，幼儿园已投入使用，小学和中学正在建设，明年9月可投入使用，小学与中学都采取联合办学的方式，引进西园小学和50中。　　三期多层是今年10月份开盘的，均价为3800元/M2，户型从80多M2~120多M2不等。虽在黄金时节入市，但由于定价过高，造成销售不畅，为了促进三期多层销售，目前，正在打折销售，一次性付款97折，按揭98折，如签订合同，交2万定金，还可获得1万元大礼包。照此计算，一套100M2的房子，实际成交价只有3600元/M2左右。　　中天•蓝山项目与金色池塘相比，无论从规模、配套、环境，还是小区的成熟性、开发商的知名度都不占优势，规划设计的容积率、建筑密度比金色池塘低，但绿化率之比是46%：45%，车位之比是1：1（金色池塘三期）。但在项目上是继金色池塘多层后，在该板块上唯一的小户型多层，这是项目的一大卖点。在景观上金色池塘以7000M2为依托，大打水景牌，中天蓝山项目可以奥运为主题打健康休闲牌。　　综上所述，其多层定价应参考金色池塘的价格，或持平或略低一些
这个东西不好说，很多的商场只能是敷衍你给你忽悠走，查查监控器调查以下周围的人如果，真的看到有人把你的物品偷走了商场会让你登记备案，等待抓到人通知你领取失误（小偷可能是商场保安养的）如果你要是报警大概也是这样吧。真实事例
本人是沈阳某大型超高档商场监控员，我们商场有一事例1男子5个月的时间偷盗4起成功3起，可想而知小半年的时候你把小偷的抓到能怎么没用（小偷根本没有固定工作没有住址偷一天活一天根本不可能所要你的丢失的财务），电视上老演那些十几个小时破案的片子全是假的。希望你能自我保护好自己的东西，不要带现金，多多办理卡，手机不要放在包里，在人多的地方尽量不要去有人估计挤你 呵呵你就要小心了
能保护自己没有其他人只有你自己
1.为什么会选择在本商场购物2.首次接触本商场是通过什么渠道3.第一次来本商场是什么时候4.每个月平均会来几次本商场5.对本商场有什么期望或建议
网上购物的优点及现状分析　　“网上购物”，这个逐渐流行于二十世纪的购物方式已经为越来越多的人所接受。不论是腰缠万贯的大富翁、时尚的白领丽人还是普通的工薪阶层，其中大部分人可能都有过网上购物的经历。这其中有的也许仅仅想拥有这种体验的感觉，有的可能将此作为一种“知识人士”的标志，有的则可能已将网上购物作为自己日常生活的重要组成部分而取代了传统上街购物的方式。　　究竟何为网上购物呢？　　简单来说，网上购物就是把传统的商店直接“搬”回家，利用internet直接购买自己需要的商品或者享受自己需要的服务。专业地讲，它是交易双方从洽谈、签约以及贷款的支付、交货通知等整个交易过程通过Internet、和购物界面技术化的B to C模式一并完成的一种新型购物方式，是电子商务的一个重要组成部分。因此，有人将此视为一个面向全国乃至全世界的大而统的虚拟商场。但在我看来，这个电子商场并非虚拟，因为购物的每一个步骤甚至每一个细节都很真实，与传统购物模式的唯一区别仅在于少了言语交流而有了更多的填单与确认过程。一般来说网上物品的经营大致可分为两种形态：一种是电子商店，即提供网上购物或网上服务的营业者，通过自己的网站，直接对网络使用者出售商品或者提供服务；另一种是电子商场，它是由许多提供不同商品或者服务的营业者集中在一个网站中，使用者可以在同一个网站购买不同公司所提供的商品或者服务。也就是说，在前一种情况下网站经营者同时又是商店经营者，而后一种情况中网站经营者扮演的角色更像是商店经营者与消费者的中介。　　网上购物在当今发达资本主义国家已经显示出较强的发展势头，它在推动国家经济增长方面可以说又是一支崭新的力量。举例来说，GFK最近一份针对德国网上购物者的调查指出，在2004年上半年，德国的在线购物销售额达到53亿欧元。GFK预计，2004年全年，德国在线购物销售额达到110亿欧元之多。
相比之下，在我国网上购物还是一个新生的事物。从某种意义上说，SARS开辟了中国网上购物的新纪元。面对非典的袭击，多数人被困在屋内，而要想不出门就买到自己所需的东西只能依赖网络，许多防范意识很强的人也试着网上购物。 至此，有越来越多的人认识到“网上订货、送货上门”的方便，也有越来越多的人也开始接受网上购物。CNNIC在其发布的《中国互联网络热点调查报告》中显示：在我国有17．9％的网民在半年内有过网络购物经历，在浏览过购物网站的网民中，有29．6％的人在半年内有过网络购物经历，有过网络购物经历的被访者中有超过90％的人今后会继续进行网络购物；有63．7％没有购物经历的网民表示今后会尝试网络购物。这些数据表明我国网上购物市场有巨大的潜力。　　网上购物的魅力究竟何在？　　首先，对于消费者来说：　　第一，可以在家“逛商店”，订货不受时间的限制；　　第二，获得较大量的商品信息，可以买到当地没有的商品；　　第三，网上支付较传统拿现金支付更加安全，可避免现金丢失或遭到抢劫；　　第三，从订货、买货到货物上门无需亲临现场，既省时又省力；　　第四，由于网上商品省去租店面、召雇员及储存保管等一系列费用，总的来说其价格较一般商场的同类商品更便宜。　　其次，对于商家来说，由于网上销售没有库存压力、经营成本低、经营规模不受场地限制等，在将来会有更多的企业选择网上销售，通过互联网对市场信息的及时反馈适时调整经营战略，以此提高企业的经济效益和参与国际竞争的能力。　　再次，对于整个市场经济来说，这种新型的购物模式可在更大的范围内、更多的层面上以更高的效率实现资源配置。　　综上可以看出，网上购物突破了传统商务的障碍，无论对消费者、企业还是市场都有着巨大的吸引力和影响力，在新经济时期无疑是达到“多赢”效果的理想模式。　　（二）我国现阶段网上购物存在的八大问题　　我们在看到网上购物优点的同时更要认清它在现阶段存在的问题，以便尽早地找到解决方案以促进网上购物的良性发展。可以说，现阶段我国消费者对网上购物状况的评价是“痛并快乐着”，而这其中痛的指数要高于快乐指数。　　记得“网络法”的课上老师曾放过一个《经济与法》栏目中报道的有关网上购物的案子，讲述了某男几次网上购物的经历，结果是多数时候都不满意，比如一次他买到的光盘与宣传不符，而且还是质量很差的盗版碟。又有一次他花了一元钱淘到的书居然没有标价，而且书上清楚地印着“赠品”两字，他深感受骗，认为即使出得价钱再便宜如果商家拿别的商品的赠品即非卖品滥竽充数的话显然是侵犯了消费者的权利。一怒之下，他将网站经营者告上了法庭，可惜的是没有律师愿意为他代理，因为诉讼标的太低了。是啊，这一元钱的官司表面上看实在是没什么争讼的必要，可是从“一粒沙里看世界”，从“一朵花里看天堂”的逻辑中推理便可得从“一元钱里看诚信”。当然，网上诚信问题的最终解决还是要基于健全的电子商务法律法规，同时建立网上交易的诚信机制。　　像上面这种通过网上购物令自己权益受到侵害的例子还有很多，这表明现在网上购物的消费者其利益并没有得到切实充分的保护。作为弱者一方，消费者目前面临的主要问题有以下几方面：　　一、交易对象认定的模糊性。明确交易对象对于消费者来说是非常重要的事情，这关系到法律责任的承担问题。为此《消费者权益保护法》第二十条规定：“经营者应当标明其真实名称和标记。租赁他人柜台或者场地的经营者，应当标明其真实名称和标记。”在传统购物环境下交易对象非常明确，商店里挂的营业执照就表明了经营者的身份。一旦出了问题可以直接到原购物地点追讨责任。但是在网络环境下，消费者只有通过经营者网站中提供的信息了解对方，但是至于信息是否真实、对方到底是谁根本不清楚。　　二、知情权难以保证。知情权是消费者享有的一项基本权利也是一项重要权利。《消法》第八条明确规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”然而上网购物时，消费者获取信息的范围是有限的，它并不像传统购物时能看到、摸到真实立体的商品，并向售货员详细打听有关商品的基本情况。此时的消费者只能从网上提供的内容中获取有关商品的部分信息，看到的充其量也就是一张或几张关于商品的平面照片。因此，网上购物的消费者一般对商品信息的了解都是缺失的。　　三、格式合同的制约。《消法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”由于网上购物的特殊性，格式合同不可避免地成了消费者和经营者达成合意的必要环节。现在的问题是经营者往往利用特权制定一些又长又复杂甚至危害消费者权利的条款，有时为逃避责任还会使用一些模棱两可的语言，一旦出了问题会以此为自己辩解。消费者有时为了图省事不会仔细阅读每一条款，有时就算读了也很有可能领会不到其中的微妙之处，有时即便发现有什么可疑的地方但为了及时买到所需商品也无所顾忌，因此，有时一个“我同意”的点击会给消费者带来了购物后一系列的麻烦。　　四、交货延迟。付款后不能按期收到货物的事屡见不鲜，有时付款后收不到货物的情况也会出现。　　五、退货困难。《消法》23条规定： “经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得无故拖延或者无理拒绝。”可是网上购得的货物想要退掉并不是件容易的事，经营者往往找种种理由拒绝退货。有时甚至直接在格式合同中明文规定某些商品不得退货。对于在退货范围内的商品，通过经营者的规定看也根本无法退换。拿“乐友”购物网站为例，在它的质量保证及退换货规定中有这样的条款：“退回的商品外包装不完整、所附配件及资料不全、赠品不齐全的不能退货”。对以上这条我提出质疑：按照加着重号部分文字的表面意义我可以理解为，只要拆开包装就不能够退换，因为只要拆开就一定会破坏包装的完整性。因此，只要有这条规定，消费者合理退货的权利便形同虚设了。　　六、网上欺诈与虚假广告。互联网技术使得某些商家可通过匿名的方式躲避调查，利用监管难度大、隐蔽性强、传播快的特点大行虚假广告和欺诈之道，它们往往打着“跳楼价”“超值大奖等你拿”一类的旗号吸引消费者的眼球，借机侵犯消费者的权益而为自己牟利。　　七、无人问津的售后服务。许多网民表示，网上购物的售后服务较差，有时商品出了问题经营者能推则推，就算有售后服务也只是表面应付一下，许多问题根本得不到实质解决。　　八、处于危机中的隐私权。这个问题是现在大家广泛关注的问题，也是挑战网络安全的主要大敌。从事市场信息业务的美国TNS和隐私保护团体TRUSTe日前指出，由于担心个人信息被盗和泄露隐私，可能有多达58％的美国消费者在假期旺季减少在网上购物，这一比率明显高于去年的49％。 我国民法通则中并没有对隐私权的规定，其他法律中亦不涉及，但不可否认，现阶段广大网民的隐私权正处于危机之中。还以本文中的网上购物为例，一些商家为了扩大销售额，不惜将以前消费者的信息建立数据库，根据其经济状况、上网习惯等不停轰炸消费者的邮箱以推销自己的产品；更有甚者，为了眼前的经济利益将消费者的信息卖给他人。此外，消费者的信用卡账号、密码被篡改、被盗也是常有的事。所有这些问题如果不能及时有效地解决，肯定会制约未来网上购物的进一步发展。　　（三）国外先进立法经验的借鉴以及对我国网上购物消费者合法权益的保护提出几点建议。　　从上述内容我们看到网上购物在现在来说确确实实还是一把“双刃剑”，我们如何做到趋利避害呢？这需要多方面的共同努力。比如消费者自身要有一定的警惕意识，购物时应选择那些知名网站，购物前应该仔细阅读购物条款，对购物凭证应妥善保留等等；商家应本着对消费者负责的原则，努力提高自己的诚信指数；政府则可以借鉴传统消费市场对消费者权益的保护经验，设立“网络315消费者权益保护中心”，对网上购物实行统一监管；整个国际社会应该通力合作，及时制定各种双多边协议、国际公约等手段，为国内消费者权利的保护提供更多的国际支持。但是在我看来，在所有确保我国网上购物顺利发展的相关举措中，尽快建立完备的网上购物消费者权利保护体系应属重中之重，我们只有将网上购物中出现的一些新法律问题、新法律关系及时纳入我国消费者法律保护的体系中，有效地调整在网上购物中产生的一切行为，才能使广大网上消费者的合法权益得到可靠的保障，同时从根本上保证网上购物的长远发展。　　在这里，有必要借鉴一下国外在电子商务立法尤其是网上消费者权益保护方面的优秀立法经验：　　1、欧盟　　欧盟与电子商务有关的主要法律文件有：《电子商务指令》、《电子签名指令》、《远程销售令示》和《数据保护指令》等法律。其中涉及电子商务中消费者保护的内容包括：消费者在自己家中购买商品服务会获得许多益处：较多的选择，购买之前容易得到详尽信息，购买价格可能较低。 要增强信任，也可以通过增加交易透明度（如明确供应商的身份、来历和债务等），最低限度要求消费者个人数据，明确所提供的信息的合法状态来达到。　　《远程销售指令》试图通过为消费者提供保障来促进电子商务，保障消费者在远程销售合同中得到本国消费者保护制度的保护。远程销售合同是指供需双方通过远距离通信技术进行商品和服务交易所缔结的合同。在远程销售合同中，消费者需要得到特别的保护，因为消费者的个人隐私会受到带进攻性的市场技术的侵犯，也会受到供方给消费者的不足和不适当的信息的侵犯，以及要面对用信用卡支付时可能带来的欺诈和错误风险。　　2、美国　　美国电子商务活动在充分的法律保护规范下得到了快速健康的发展。从1996年以来，美国联邦贸易委员会提出了互联网经营者自我管理的思路，以保护从互联网业务中收集的个人信息的隐私权。2000年，美国联邦贸易委员会宣布将在本国制定全面保护数据的法律。　　3、德国　　德国于97年6月13日通过了《信息与通讯服务法案》。在电信服务资料保护方面，虽然该法同意服务提供人可以提供电信服务目的而收集、处理或使用个人资料，但要求应先将其收集、处理或使用的方式范围、地点与目的告之服务使用人。若要作其他使用，则必须符合法律的规定，或经服务使用人的同意。同时，该法也赋予服务使用人撤销其同意的权利。在达成必要的目的后，所收集的资料即应删除，若传输与服务使用人有关资料与其他服务提供人时，也应告知服务使用人。　　纵观我国现有法律规定，对网上购物消费者权益的法律保护散见于《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《电信条例》等法律法规中，但大多内容散乱，可操作性不强，远不能达到保护消费者的目的。这一切都需要加快立法速度，在参考国外先进立法经验的基础上于时机成熟时制定一部适合于我国国情的电子商务法典。当然 这是一个渐进的过程，前提是必须对我国现有立法进行完善，同时针对现在网上购物存在的问题应当及时做出反应，在相关制度、政策方面可以做一些有益的探索，为此，我们可以做一下准备工作：　　1、为解决交易对象认定的模糊性，应当在网上建立详尽的资格认证制度。在这方面北京市工商局做了勇敢的尝试性工作，它于2000年颁发的《关于在网络经济活动中保护消费者合法权益的通告》中规定试行“网站备案制度”。
备案制度要求网站的所有者提供包括法人和网站基本情况的备案登记资料，领取并安装电子备案登记标识，备案网站的合法经营受到保护，同时长期保有电子标识也是一种信用优势；网站名称管理主要包括申请人查询重名、提交资料、初审、公告，经过这四项流程，网站名称即受保护。　　2、为确保消费者知情权最大限度的实现，除现有法律中的规定外，应当在法律中明确规定对信息披露的具体形式，比如对有关商品或服务的重要信息 应该放在介绍该商品或服务的主页上，对于其他一般信息则可以放在经链接才能显示的页面上。对于商品的正常使用方法如果在网上不能明确表达的，应当在货物实际交付给消费者时明确告知。同时，对于网页上显示的有关产品的图片信息必须真实，必要时应当包括多角度多方位拍摄的图片。此外，颜色也是很重要的信息，因此图片中所反映的色彩应当尽量真实，如不能完全做到一致的应有明确说明。这一点上“51BUY”网站做得就比较好，在其网站中向消费者明确指出：“由于照片显示原因，我们无法保证页面所显示商品的颜色与商品实际颜色完全一致，我们将尽力在网页上就此说明。”　　3、对于格式合同的效力问题应当作必要的限制与说明。日前颁布的《天津市消费者权益保护条例》(草案) (征求意见稿)第十五条规定：“经营者使用合同格式条款与消费者达成合意的，应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定；使用格式条款故意逃避其责任或者限制消费者权利的，其格式条款无效。”当然，在这个问题上的主要突破口应该是《合同法》。　　4、关于交货迟延的问题。送货上门是经营者的义务之一，双方签订合同的时候可以明确规定是由经营者专门派送还是选择第三人派送。无论是经营者自己送还是第三人送，如果货物不能按期送达，都应由经营者承担违约责任，至于第三人有过错的，经营者可以事后追偿。　　5、在退货的问题上，我认为除了食品、卫生品等消耗性商品和录音录像制品 外，其余的商品在出现质量问题时消费者有权要求退货。但是，消耗品超出安全保质期的除外，录音录像制品于不符合国家有关正版规定的情形下除外。因此，在这一问题上传统退货的规定 有必要作进一步的完善，在维护消费者权益与保护商家利益二者之间找到适度的平衡。　　6、关于网络广告与宣传。广告发布者应承诺自己在网上发布的广告内容真实、明确、具体。我们注意到，和传统媒体上的广告相比，网络广告呈现出状态的流动性、形式的多样性以及影响范围的扩大性等特征，而我国现行《广告法》主要规范的对象是网络以外的广告，对于互联网上出现的这类广告并没有进行特别规制，这就使得现在的网络广告游离于《广告法》之外而处于真空地带。同时如果中国兑现加入世界贸易组织的承诺，那么到2005年底将全部放开广告市场，因此，我们必须有完备的法律来面对即将“入侵”的大量国外广告，以更好的应对将来产生的各种问题，同时在广告横飞的世界里更好的保护我国网上购物消费者的合法权利。这就需要我们或者对现行《广告法》进行必要修改或者尽早制定出一部《网络广告法》。　　7、关于消费者隐私权问题。对此问题，经营者必须做到：a.制定详尽、到位的消费者隐私保护政策；b.于网站上明确向消费者提示关于消费者个人资料的收集方式以及使用目的，并且承诺只在所申明的使用目的范围内及消费者本人同意的情形下使用消费者个人资料；未经消费者授权，不得将信息提供给第三人；c.不得为营利目的随意向消费者寄送电子邮件，但消费者同意者除外。从法律层面看，《民法通则》中并没有将隐私权作为公民一项独立的人格权，对隐私权的保护以及侵害隐私权的诉讼也没有形成专门的法律制度。虽然一些单行法律法规里涉及到网络隐私权，比如《互联网电子公告服务管理规定》的第十二条规定：“电子公告服务提供者应当对上网用户的个人信息保密，未经上网用户同意不得向他人泄露，但法律另有规定的除外”。但是从总体来看，有关网络隐私权的保护并没有形成完备的法律体系，因此我们有必要在借鉴国外先进立法经验的基础上加快有关网络隐私权的立法速度。　　**结语**　　总之我们要努力做好各方面尤其是立法方面的工作，为我国网上购物的消费者提供放心的购物环境，创造良好的消费体验
关于“大学生网上消费情况与存在问题”的调查报告大纲摘要：伴随中国互联网用户数量的增多，个人网上消费亦呈现快速增长趋势，开始形成规模经济。大学生上网不仅仅是为了聊天、玩游戏，还会去进行网上购物。不同年级之间，男女同学之间，网上消费水平、网上消费结构都存在着差异。为此，对大学生网上的具体消费情况做深入调查，发现优点和弊端，并与国外上网情况做细致对比，从而提出相关建议，引导大学生在网上理性消费。关键词：大学生 网上消费 购物引言：我国经历改革开放后，经济水平有较大的提高，且人们的消费观念和消费方式正逐步发生改变。其中，网上购物这一新型消费方式和购物观念正在逐步深入人心，它既让消费者得到实惠和方便等许多好处，同时也带给消费者一种全新的体验和感受，所以能很快被众多网民所接受，特别是受到了年轻大学生的喜爱，因为大学生的文化素质高，对互联网的了解相对较多，而且他们很容易接受新事物，并大胆的尝试，但随之而来的，也出现了一系列问题需要得以正确的解决。一、我国大学生网上消费的具体情况1、 消费产品种类及比例： 女生的消费多在于化妆品、衣服饰品等方面，部分女生在化妆品、服饰的投入剧增是因为对品牌和高档消费品的盲目追求。而男生在网上主要是购买游戏卡等。2、 消费支付方式：网上银行，如支付宝，财富通等二、国外网上消费与国内网上消费情况1、 国外网上消费：由于担心个人信息被盗和泄露隐私，可能有多达58％的美国消费者在假期旺季减少在网上购物，这一比率明显高于去年的49％。2、 国内网上消费：在我国有17．9％的网民在半年内有过网络购物经历，在浏览过购物网站的网民中，有29．6％的人在半年内有过网络购物经历，有过网络购物经历的被访者中有超过90％的人今后会继续进行网络购物；有63．7％没有购物经历的网民表示今后会尝试网络购物。这些数据表明我国网上购物市场有巨大的潜力。三、网上购物的优点1、 网络的无限性，给大学生提供了广阔的选择空间。同时，获得较大量的商品信息，可以买到当地没有的商品。2、 方便快捷、效率高。大学生可以在家“逛商店”。只要输入所需商品的名称就会出现相应的商品。网上支付较传统拿现金支付更加安全，可避免现金丢失或遭到抢劫。订货不受时间的限制。2、 选购方式个性化。大学生可以随心所欲，进入商店导购系统后，输入有兴趣的商品名称，屏幕中就会列出所有商品清单，随后依次了解相关的信息。4、价格便宜。由于网上商品省去租店面、召雇员及储存保管等一系列费用，总的来说其价格较一般商场的同类商品更便宜。四、网上购物的弊端：1、质量不能保障。拍摄所出售商品的照片与实际物品在颜色，尺寸，质地等方面都会显现出差异，往往买回来的东西达不到要求。2、 售后服务无法保证。网上购物的售后服务较差，有时商品出了问题经营者能推则推，就算有售后服务也只是表面应付一下，许多问题根本得不到实质解决。3、 快递途中容易发生问题，大学生网上交易的物品主要是通过邮局、EMS等，一些玻璃制品等在运输过程中很容易被损坏。4、 交易的风险性大，有的购物在线网站，价格一般是市场价格的一半，可能汇款后，却收不到货物，在汇款的时候可能会出现被盗取网上银行密码的，导致财务损失的情况发生。五、提出的建议：1、大学生应理性进行网上消费，在大学生网上消费问题上，应关注大学生网上消费状况，把握大学生消费的心理特征和行为导向，实行与之相适应的消费教育，这样才能使大学生自觉自愿地做到科学适度消费。1） 消除不良网上消费。大学生要加强自身修养，抵制畸形消费，消除不良消费。2） 提倡适度的网上消费。3） 注意自己隐私的保密（如自己的密码、帐号），避免自己的利益受到侵害。4） 倡导网上消费文明，2、国家尽快建立相关政策，保护大学生的权益，随着网络经济和网络活动的日益频繁，各国政府面临着所未有的挑战，那么政府应该从以下几个方面解决网上购物的弊端：1） 建立和完善相关法律、法规。2） 建立严格的产品销售商准入制度和网络营运商认证制度。3） 建立全国性网络购物纠纷处理机构及赔付机制。4） 要加大对发布虚假网络信息及网络诈骗犯罪行为打击力度，净化网络购物环境。六、结语：总之，大学生应该理性消费，不该因网上的物品价格便宜或样式新颖而花费大把金钱，也不该因为流行和时尚而盲从。而对于网上消费的风险性，国家应出台相关法规，来改善这样的不良情况，为我国网上购物的人群提供放心的购物环境，创造良好的消费体验！七、参考文献：1、《关于在网络经济活动中保护消费者合法权益的通告》2、《大学生消费心理和消费行为调查及分析》
华东电力大学学报(社会科学版)，1998年版3、《网上购物，是痛？还是快乐？》曹文婷
17家商场除新东安商场在装修调整以外，其余的16家商场品牌拥有量之间还是存在着一定差距的。从商场品牌拥有量排名前三位的情况来看，排名第一的翠微大厦拥有品牌数量57个，排名第三的西单商场和当代商城品牌拥有数量为48个，两者之间品牌拥有量差距为9个。而方庄贵友与翠微大厦更是相差了36个品牌。 从各商场品牌拥有数量的统计表中，我们可以发现，各商场内国内、国外男装品牌的数量有着很大的差距。国内品牌的数量远不及国外品牌。尤其是在燕莎友谊商城、赛特购物中心这样的高档商场中，国内的品牌数量更是少只有少。其中，燕莎友谊商城只有2个国内品牌，而赛特购物中心也只有4个国内品牌。相对而言，国内品牌多趋向于中档商场。 从17家商场的价格调查统计来看，北京市场商场品牌男装的整体价格分高、中、低三种档次。燕莎友谊商城、赛特购物中心等高档商场中，各类产品平均的标签价位在1000元-7000元之间。翠微大厦、当代商城等中高档商场中，各类产品的平均标签价位在300-3000元之间。城乡贸易中心等中档商场的产品平均标签价位在150-2000元之间
网上购物的优点及缺点和现状分析：　　“网上购物”，这个逐渐流行于二十世纪的购物方式已经为越来越多的人所接受，不论是腰缠万贯的大富翁、时尚的白领丽人还是普通的工薪阶层，其中大部分人可能都有过网上购物的经历。在这些人中间也许有的仅仅是想体验一下网上购物的感觉，有的可能将此作为“知识人士”的标志，有的则可能将网上购物作为自己日常生活的重要组成部分而取代了传统上街购物的方式。　　究竟何为网上购物呢？　　简单的说，网上购物就是把传统的商店直接“搬”回家，利用INTERNET直接购买自己需要的商品，或者享受自己需要的服务。专业的讲它是交易双方从洽谈、签约及货款的支付、交货通知等整个交易过程通过INTERNET、和购物界面技术化的 B TO C模式一并完成的一种新型的购物方式，是电子商务的一个重要组成部分。因此，有人将此视为一个面向全国乃至全世界的大而统的虚拟商场。但在我看来，这个电子商场并非虚拟，因为购物的每一个步骤甚至每一个细节都很真实，与传统购物模式的唯一区别仅在于少了言语交流而有了更多的填单与确认过程。一般来说，网上购物的经营大致可分为两种形态：一种是电子商店，即提供网上购物和网上服务的营业者，通过自己的网站直接对网络使用者出售商品或者提供服务，另一种是电子商场，它是由很多提供不同商品和不同服务的营业者集中在一个网站中，使用者可以在同一个网站购买不同公司提供的商品或者服务。也就是说，在前一种情况下网站经营者同时又是商店经营者，而后一种情况中网站经营者扮演的角色更像是商店经营者与消费者的中介。　　网上购物在当今发达资本主义国家已经显示出较强的发展势头，它在推动国家经济增长方面可以说又是一只崭新的力量，CNNIC在其发布的《中国互联网络热点调查报告》中显示：在我国有17.9％的居民半年内有过网络购物的经历，在浏览过购物网站的居民中，有29.6％的居民半年内有过网络购物的经历，有过网络购物的经历的被访问者中有超过90％的人今后会继续进行网络购物；有63.7％没有购物经历的网民表示今后会尝试网络购物。这些数据表明我国网上购物的市场今后有巨大的潜力。　　网上购物的魅力究竟何在？　　首先，对消费者来说：　　第一、可以在家里逛商店，订货不受时间限制。　　　第二、获得大量的商品信息，可以买到当地没有的商品。　　第三、网上支付比传统拿现金支付更加安全，可避免现金丢失或遭到抢劫。　　第四、从订货、买货、到货物上门无需亲临现场，即省时又省力。　　第五、由于网上商店省去租店面召雇员存贮保管等一系列费用，总的来说其价格较一般商场的同类商品更便宜。　　其次，对商家来说，由于网上销售没有库存压力，经营成本低，经营规模不受场地限制等有利因素，在将来会有更多的企业选择网上销售，通过互联网对市场信息的及时反馈适时调整经营战略，以次提高企业的经营效益和参与国际竞争的能力。　　综上可以看出，网上购物突破了传统商务障碍，无论对消费者、企业还是市场都有着巨大的吸引力和影响力，在新经济时期无疑是达到“多赢”效果的理想模式。　　当然，有利右弊，网上购物依然是一把“双刃剑”，这就需要商家和消费者共同的努力将这个具有巨大潜力的市场做优、做强
房地产项目地块环境调研报告模板　　【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】　　1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。　　2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。　　3． 调查主要内容：　　3-1．温度　　3-2．日照条件　　3-3．风向　　3-4.降雨量及湿度　　4．综述　　【第二部分 房地产项目土地性质调查】　　1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。　　2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。　　3． 调查主要内容：　　3-1．地理位置（附图）　　3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群　　3-3．土地面积及其红线图　　3-4．七通一平现状　　3-5．地块的历史研究　　4．综述　　【第三部分 地块周边环境调查】　　1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。　　2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。　　3． 主要内容　　3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。　　A、 地块东面近景、远景。　　B、 地块南面近景、远景。　　C、 地块西面近景、远景。　　D、 地块北面近景、远景。　　3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。　　3-3．环境污染情况：　　A、 空气：灰尘及气味　　B、 噪音：噪音来源及噪音分贝　　C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度　　D、 土地：垃圾污染　　3-4．治安情况　　4．综述　　【第四部分 地块交通条件调查】　　1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。　　2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。　　3． 主要内容　　3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：　　A、 主要交通干道　　B、 远景规划　　C、 公共交通起始线路　　3-2．项目对外水、陆、空交通状况。　　3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。　　4．综述　　【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】　　1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。　　2． 方式：实地调研。　　3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档　　次、与地块距离），包括：　　3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）　　3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）　　3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）　　3-4．金融（银行、保险、证券）　　3-5．邮政　　3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）　　3-7、水电、排污情况　　4．综述　　【第六部分 周边社区现状调查】　　1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。　　2． 方式：实地调研。　　3．主要内容　　3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性　　3-2．各楼盘及小区的居民阶层　　3-3．各小区的总体规划、价格等：　　A、 基本资料：1）、开发商　　2）、地理位置　　3）、占地面积　　4）、小区规模　　5）、小区内配套　　6）、开发时间　　7）、建筑结构　　8）、建筑面积　　B、 户型、面积跨度　　C、 规划　　D、 销售资料　　1）、售价　　2）、付款方式　　3）、销售进度　　4．综述　　【第七部分 项目地块的综述】　　【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】　　3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。　　4． 方式：资料查找。　　3．主要内容：（图片为主）　　3-1．规划　　3-2．建筑　　3-3．环艺　　3-4．建材　　3-5．特殊环境处理　　4．综述　　市场研究工作模块　　市场调研　　【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】　　1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。　　2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。　　3． 主要内容：　　3-1．宏观经济运行状况　　1）、数据　　指 标 数量 与上年同比增长　　全省 项目所在地 全省 项目所在地　　A.国内生产总值　　其中： 第一产业　　第二产业　　第三产业　　房地产　　B.固定资产投资　　其中：房地产开发　　C.社会消费品零售总额　　D.商品零售价格指数　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数　　2）、分析　　3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。　　B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。　　C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。　　D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。　　3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状　　1）、数据　　项 目 上半年 与去年同期相比 备注　　签定土地出让合同　　其中商品房用地　　房地产开发总额　　其中商品房建设　　其中住宅投资占比重　　商品房施工面积　　其中住宅　　住宅施工面积中今年新开工者所占比例　　商品房竣工面积　　其中住宅竣工面积　　销售预售商品房面积　　其中现楼销售　　楼花销售　　全市商品房销售收入　　住宅　　空置面积　　其中住宅　　办公楼　　商业楼　　二手楼买卖　　2）、分析　　3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异　　板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区　　地理范围　　划分依据：建筑及商业、人文特征描述　　政府市政规划的引导　　商品住宅平均价格 多层　　小高层　　高层　　别墅　　商品住宅供求状况 多层　　小高层　　高层　　别墅　　热销区域　　3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势　　区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格　　多层 高层 多层 高层 多层 高层　　全市 项目所在板块　　【第二部分 类比竞争楼盘调研】　　1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。　　2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。　　3． 主要内容：　　3-1． 基本资料　　楼盘名称　　地理位置　　发展商　　建筑承建商　　建筑规划设计商　　环境设计商　　销售代理商　　3-2． 项目户型结构详析　　户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比　　平层　　错层　　跃层（复式）　　3-3．项目规划设计及销售资料　　总占地面积　　总建筑面积（容积率）　　建筑层数、栋数　　建筑布局及开发节奏　　户型结构　　外立面风格、色调及用材　　交楼内装修标准　　小区绿化及环艺　　车流组织及户车比　　小区内康乐及商业配套设施　　物业管理　　售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：　　付款方式 一次性：分期：按揭：　　销售进度 销售率：　　已销售单位户型比例　　客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：　　3-4．综合评判　　评判项目 评价　　A．地块周边环境及配套评判　　A-1 地理位置　　A-2 周边环境、景观　　A-3 周边市政配套　　A-4 周边小区整体素质　　B．楼盘素质评判　　B-1 建筑风格和立面　　B-2 建筑布局和空间规划　　B-3 小区内环艺规划　　B-4 户型设计　　B-5 小区内配套　　B-6 车流组织　　B-7 物业管理　　C．物业形象　　C-1 发展商品牌　　C-2 项目包装及营销手法　　综合评价　　【第三部分 住宅消费者行为分析】　　1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。　　2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。　　3． 主要内容：　　3-1． 各类档次商品住宅客户分析　　指 标 比 例　　家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身　　职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销　　买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上　　客户家庭月收入状况 2000元以下：元：元：元：元：10000元以上　　客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径　　3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析　　A、 购房目的及面积偏好　　指 标 比例　　购房目的 A首次置业满足基本居住需求　　B二次置业改善居住条件　　C投资保值和增值　　D办公　　E为父母或子女购房　　F度假　　G其他　　面积偏好 A 50平米以下　　B 50－70平米　　C 70－80平米　　D 80－100平米　　E 100－120平米　　F 120－140平米　　G 140平米以上　　B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力　　指 标 比 例　　层数偏好 A 多层（7层以下）　　B 小高层（8－18层）　　C 高层（18层以上）　　户型偏好1 A 平层　　B 错层　　C 跃层（复式）　　户型偏好2 A 1房1厅　　B 2×1　　C 2×2　　D 3×2　　E 4×2　　F 4×3　　G 5×2/3/4　　H 6房及以上　　价格偏好 A（根据当地价格板块划分）　　付款方式偏好 A 一次性付款　　B 分期付款　　C 按揭　　按揭月供承受力 A 1000元以下　　B 元　　C 元　　D 元　　E 元　　F 5000元以上　　C、 影响购房决策的最主要的5个因素　　A 地理位置　　B 市政交通便利程度　　C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）　　D 距离上班地点的远近　　E 价格　　F 建筑风格及外立面　　G 户型设计及实用率　　H 社区内绿化及环艺规划　　I 物业管理及社区文化活动　　J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度　　K 产权等法律手续的齐全　　L 建筑质量的保证　　M 发展商品牌和实力　　进行市场调查需要了解的内容主要有：　　1、对经济与发展形势的了解。　　房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。　　2、对房地产市场发展态势的了解。　　需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。　　3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。　　主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。　　4、对项目周边居民的调查了解。　　了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。　　5、对周边同类楼盘的调查了解。　　了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略
自然环境是人类生存、繁衍的物质基础;保护和改善环境，是人类维护自身生存和发展的前提。这是人类与自然环境关系的两个方面，缺少一个就会给人类带来灾难。那么人类又是怎样做的呢?人类的生活条件正在不断提高，购物的需求量也越来越高，于是一次性塑料袋被发明了出来。这样一来虽然是方便了不少，但也令人们不得不面对一个更大的难题--“白色污染”。“白色污染”指的是一次性塑料袋对环境的污染。记得我小时候在家门前挖土玩，挖着挖着突然挖出一把塑料袋。呵!下面还有好多呢……是谁把它们埋在这里的?看样子已经埋了很长时间了。它们为什么这么长时间还在这里呢 ?原来它们是不降解材料，至少需要200年才能分解掉，如果烧掉就会散发出一股有毒的味道。并且一次性塑料袋的处置成本高，再利用价值底。可是在我们周围还是有人因为图方便而用一次性塑料袋，并且用完就一丢，不管了。他们万万没想到这些一次性塑料袋会带来多大的麻烦:难处理、乱堆积。对人们来说，难道不用一次性塑料袋就这么难吗?进商场购物时自己带个大布袋子不行吗?一个大布袋装的东西也多，又能再次利用，一举两得多好啊!据统计用一次性塑料袋的人数占80%以上。难道你希望到时候在地球上随便挖土就是塑料袋吗?你当然不希望。不用塑料袋是为别人着想也为自己着想。再就是人们对环境的处境的危险认识还不够。前几天我上学时，在小区的垃圾箱前看到一块香蕉皮。垃圾箱就在前面为什么不丢进垃圾箱呢?仅仅一步之遥，为了什么?是偷懒?难道想试试自己“投篮”的准确度?这块香蕉皮反映了一个人对环境的责任心，是负责任还是视而不见?我走过去把他捡了起来，心里还在想:丢香蕉皮的人为什么不把它丢到垃圾箱里呢?看来部分人们对环境问题还是漠不关心。我决心调查看看是谁这么没有道德。于是我一没事就扒在阳台上往下看。结果令我更吃惊:在我看着的时候，一块香蕉皮突然飞出去掉在垃圾箱旁。原先我还以为是人走过去再丢的，谁知竟是随意往垃圾箱一扔。这比我想象的还要糟。只可惜的是我没看清是哪一家，但我的心里感到非常的气愤:就算这是你一个人的小区也不能这样啊!何况这还是大家的小区呢!从以上2件事例中可以看出部分人对环境目前的状况可以说是一无所知，虽然有句话是“不知者无罪”，但总该有点环保观念吧!不说要你在整个省市去做，但至少也得从自己身边做起，从每一点每一滴做起。在我们周围有不少的人利用环境影响别人，请不要置之不理，您主动改善环境，也是帮助自己。因为您也是生活在这个环境中，他人也是，所以您的所作所为都关系到他人，让这个环境更好的为人民服务吧!
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