[转载]施永青、陈劲松、谭华杰、潘军在2014年深圳房地产年会演讲实录
施永青、陈劲松、谭华杰、潘军在2014年深圳房地产年会演讲实录
&&新浪乐居讯&8日下午，深圳房地产业界迎来年度盛会——深圳房地产年会暨行业综合评价发布会。发布会吸引了来自开发商、代理机构、研究机构代表等700多名嘉宾。对于处在调整动荡期的楼市，演讲嘉宾持有同样观点，那就是房地产市场迎来了调整期，整个行业亦将迎来调整转型。以下为本次四位演讲嘉宾的主题演讲实录：
&&施永青：深化改革落实楼市迎阵痛
中国房地产有条件更上一层楼
&&施永青演讲实录：中国房地产我觉得发展到现在到了一个比较关键的时刻，以前中国的房地产基本上是一路向上的，一浪比一浪高。每一次调整的幅度都是比较低，调整一段时间之后又横行，虽然有时候价钱可能偏离了经济增长的幅度，但是因为经济还在增长，所以它升的太高之后又回头下来去配合经济增长，因为经济还在高速增长，所以横行一段时间之后价格又会合理化。所以中国的房地产价格在以前是没有真正的回头、回落、进入箫条期，他只是有一些升的太快之后的调整，没有真的出现过熊市。
但是这一次我觉得出现熊市的机会是存在的。关键就是要看中国的经济，现在国家在进行的深化改革能不能够取得成效，要取得成效的时间要多久。如果经济真的掉头回落的话，那房地产价格也没法支撑在现有水平。因为中国的经济从1978年改革开放之后，增长速度是全世界都没法比的，很多时候都是双位数字的增长。在这种情况下，人们的生活大大改善，有条件支撑比较高的房地产的价格。现在我们经济发展到这个水平了，经济学家说进入到一个中等收入水平的陷阱，就是当经济发展到一定程度，它受到环境制约、受到内部需求的制约、也受到政府机关公务员系统支撑经济能力的限制。
另外现在中国的经济体系已经是全世界排第二，排第二是从货币计算出来的排第二，但是这个体系，人的参与度、购买力，中国的经济体系已经不比美国小。这么大的经济体系，如果我们的市场机制、政府的效益还是停留在原来的水平的话，那就支撑不住这个经济体系继续发展。
所以到了今天其实是不做深化改革不行，经济发展如果不作改革的话，就停留在这个水平，没法增长了。但是要做改革，很多东西都要重新检讨，用新的方法、用新的机制。一定会损害原有的既得利益者。比如说要政府系统效益提升，你不得不把打贪腐，但是一打贪腐，很多问题都出现。外面有一个讲法，就是贪污是官僚系统的润滑剂。没有贪污就没有润滑剂，那原来做的事情就不容易做下去了，原来渠道现在堵塞了，新的渠道还没有打通，那问题就会产生。
我举一个例子，这个城市的名字我不说了。我们本来以为在这个城市下半年很多楼可以开盘，我们为开发商配备了人手，做好的计划，准备下半年开盘，有工作做了。现在发现原来打算开盘的楼盘都没有条件拿预售批文。原来有些已经拿了，现在因为有些有关官员被抓了，结果不要说第三季度没法开盘，第四季度也没法开盘，那我请的人就要白付工资，这个还好，钱不多。开发商就更多问题了，他本来要资金回笼，要付地价，现在都没法收回了。那整个原来发展进度就会出了问题，开发商不付建筑费，建筑公司拿了人家建筑材料又不付钱。
我们中原这段时间开发商拖我们的佣金不愿意结，所以变成整个行业都受到影响。原来我们的买家里面其实有相当一部分来源于一些官员，跟官员有关的资金，这批买家以前占我们买家里面的比重靠近1/4。现在市场小了1/4买家，这个交投量就会减少。如果只是看一手开发商开盘的情况，其实今年上半年开出来的盘不比去年上半年少，虽然增长慢了一点，还是有一定增长的。但是这个销售量很多时候是要靠减价去造成的，深圳减的还比较少，广州在上一个月有些盘开出来的价钱是减了差不多15%-20%这个水平才可以把销售量提升上去。所以价格上有向下的走势，这个一手的情况就是以价格降低去维持销售量。
但是在二手市场，小业主就没有开发商减价减的这么快，小业主的情况，因为他可能自己在住或者在收租，也找不到其他更好的投资，他还是想维持原有的价格，在这种情况下二手交投量几个大城市都只是原来的60%到一半左右。所以交投量是明显降低了，这个代表了投资者对买房地产作为投资的心态有比较大的影响。
在这种情况下，我估计在未来深化改革不可能是几个月里面解决问题的，可能是超过一年、两年甚至三年才可能解决这么多年积累下来的问题。所以我估计在未来的两三年里面房地产受到的压力会比原来的大。问题是这个阵痛期的阵痛是不是吃得消？现在我自己看一线城市跟二线城市的情况还是有明显的差异。在二三线城市基本上已经出现供过于求的情况。就是前一段时间二三线城市在开发新城镇方面的投入是非常之大的。有一段时间因为一线城市限购，有些开发商去了二三线城市发展，当地的政府也没有什么城市规划的概念，有人来拿地，有人愿意付钱，就有多少卖多少。有些城市新开发的新城镇的面积比原有城镇还要大。
除了二三线城市有这个供应过多的问题，在一线城市现在的问题当然还有资金如果愿意进来的话，是不难找到资金进来的。因为上海、北京、广州、深圳限购到今天为止还是执行的很严谨的。变成了现在如果政府肯放的话，这几个大城市我相信应该问题不大。二三线城市就是限购撤销了，我认为问题也是不容易解决的。现在有些城市其实虽然名义上没有说撤销，其实限购已经没有执行么严格了，但是效果不明显的。所以二三线城市我认为就是将来全面撤销限购，效果也不一定可以立即扭转这个局面。
一线城市现在不同的人有不同的估计，一般的想法就是政府不会看着房地产出事的。因为房地产不但影响房地产自己、影响买房的人，他还是一个金融市场里面的抵押品，也是经济增长一个重要动力。如果房地产搞的不好，中国经济可能整体都会出问题。这个的确是事实，但是在现阶段认为中央政府会去救市，我认为也可能没有那么快。因为中央政府从差不多十年前开始已经说要调控这个价钱，要使房地产价格降下来，市场好的时候花了九牛二虎之力也没有办法把它压下来，现在有机会压下来了，你还去救他？那这个价格永远就没有办法掉下来了。因为中央政府考虑的问题比较多，他也要考虑民生的问题，考虑年轻的一代原来都没有希望买到房子，只能卖给投资者、用家买不起，这是中央政府不愿意看到的。所以我认为救市迟早会救的，他不会让房地产崩盘。但是是不是在这个水平就救呢？他可能想看到价格回落一点。因为他过去十年都在做这件事，现在有条件可以做到了，他不会不做的。所以我认为价格向下调了15%、20%甚至多一点，他才会觉得有条件出来救市。所以现在这个情况我认为救市的机会是比较小的。
开发商，我认为现在面对的问题也很多，内地的开发商有一部分没有过冬天的准备。以前都是一路升的，升一段横行一段又升，所以他们的借贷比例还是比较高的。香港的开发商一般只是借30%左右，内地60%、70%是很健康的，严重的超过100%也有的。在这种情况下，他们当市场慢下来，价钱调整的时候，面对的压力是很大的。你可以看一些上市的开发商，他们的利润比例不是太高的，百分之十几二十的水平，所以价格一往下跌，他可能就会面临亏损。加上去年还有很多开发商去抢地王，手上的土地价格是比较高的。我看过一些上市的开发商的年报，我发现中国的开发商基本上都有一个普遍的特色，就是卖房子卖的好的时候，他投地就比较积极。所以抢高价地的抢的很多，07、08年市场不好的时候，他买地比较少。09、2010年好了，他又去抢。2011、2012年慢一点，他又买地少一点。2013年好了，他又去抢。做生意应该是高价卖出去，便宜的时候买进来，但是内地的开发商是卖的好的时候就去买地。所以他买回来的地都是高价的。市场不好的时候就不敢买了。便宜的就买不到。所以市场一变，他们的压力就会比较大。所以我认为今年下半年他们还是要卖的，尤其是上市的开发商，他们每年要交功课，年报要好看。年报不好看，PE现在这么低，很多开发商的股价只是他的资产值的50%都不到，这样低的股价怎么样去集资呢？PE这么低的情况下去集资就是贱卖资产，所以他不能集资。集资现在是不划算的。如果去贷款，利息很高。能够从公开市场里面发债券贷款的，可能8%、10%，好的公司可以借得到。如果在私人市场融资，严重的可能年息要30%、40%，高的可能50%都有。所以他们现在压力是很大的。
所以我估计下半年一手市场总有一些开发商等不住，要把价格降下来，以价格换取销量。现在下半年我认为还是有压力的。但是中央现在也在放，但是他是定点的去放，不是想放给房地产。对房地产其实也有好处。因为钱放出来之后，他总有渠道慢慢地流向其他的地方去。钱是好像水一样，他总是要走向同一个水平线。所以你给中小企业放款、给农村放款，有一部分钱也会流入房地产。所以现在政策上收紧的机会很小，因为中央在深化改革的时候态度很明确，就是让市场决定资源的分配，让价格去分配资源。所以变成了我认为限购、限贷这种政策会慢慢地撤销，就是在一线城市随着楼价的合理化，这些政策都会聚焦。
但是在这个过程中，可能会有一些开发商没法承担这个冲击。我看中国头十名的开发商占市场的占有率，我从03年开始看，03年的时候头十名开发商占市场占也率不到7%，随着一年一年增加，现在大概头十名的开发商的市场占有率去到16%左右。我估计在深化改革阶段，市场出现调整的时候头十名开发商占的比例会进一步增加。就是中国房地产开发这个市场会越来越，大的越大，小的可能会被淘汰。前一段时间很多人都想加入房地产市场，但是不是所有的人可以生存下来，所以未来这段时间可能会有一段的淘汰。
但是从中央政府发表的言论来看，政府对保持经济增长还是有信心的。李克强总理去欧洲的时候对中国经济可以保持7.5%的水平还是有信心的。他也认为如果经济有这样高的增长水平的话，中国是可以承担房地产价格波动的冲击。如果这种情况下，经济还有7.5%增加，虽然改革有镇痛，大的形势还是好的，中央对房地产监管会越来越小。现在的政策就是保障的，政府来管。投资的，让市场去管。这样的话，我相信政府的干预会越来越集中去关注一些基层的人的保障房、廉租的公屋，政府会透过政府的能力去保障。但是市场怎么走？投资者怎么决定把他的钱放到什么地方？政府就会越来越少管。所以除了我刚才说大的房地产会做的好之外，一线城市跟二线城市也会有比较大的差异。因为二线城市只是反映当地人的负担能力，反映当地经济的发展需要。一线城市就可以有全国的资金的投入，所以价格就会反映投资者的需要，不单是用家的需要。在这种发展下，有条件的开发商还是会把投资的重点放在一线城市。二三线城市已经开发太多，他们批出来的地，把下一任政府能批的地都批了，现在要建的房子以及下一代人用的房也建了，所以下来发展又会集中在一线城市。
总体来说，我说这段时间风险是相对大的，但是随着深化改革落实，阵痛期过去，中国房地产是有条件更上一层楼的。谢谢大家！
陈劲松：对楼市持乐观态度
限购等政策早该放开
陈劲松演讲实录：谢谢魏总。每年房协开会，许会长都要请大家分享一下形势，当然这是一个不轻松的话题，尤其是2014年。2014年我们大家都感觉到跟2013年完全完全不一样了。
整个互联网要颠覆我们的现实世界，上半年我也是随着万科一块去过小米，然后一块跟着雷军先生座谈，最后发现了他们想颠覆房地产开发商恐怕还有一段距离。因为什么呢？从买地到盖200多个图章、验收、竣工，估计互联网这儿搞不定。
2014年用几个基本结论总结或展望的话，我愿意用这么几句话。第一句话：量在价先，成交量在成交价格前面。久盘必跌，盘整久了，一定价格会跌。这没什么好说，这是确定的，不是不确定的。第二句话：我对市场并不悲观，因为就是这么差的金融环境，我们整个成交仍然是历史第二高位。这是我的乐观之所在。今天来不是说要给大家泼凉水。依然处于历史高水平的需求。第三句话：2014年已显现出来的数据跟08年越来越接近，也就是说2014年某种程度上是08年的延续，数据显示。跳过09年大刺激之后，08年让中国房地产跌到位就完了，结果一刺激现在就得跌。第四句话：这是一次软着陆，会不会大洗牌？不会。什么叫大崩盘？就是硬着陆。这是一次软着陆。因为房企有足够能力不至于大的洗盘。待会儿告诉大家为什么。第五句话：调整的时间，这次调整到底长时间，不取决于房地产，取决于我们的金融环境。金融环境不改善，我们就一直要调整下去，这是一次比较不取决于政策，也不取决于我们自己的房地产调整。
五个结论我现在分别说一说，
2013年8万亿的成交，新房成交销售额很可能是中国历史的最高水平。但这并不意味着销售需求端出现了很高的问题，接下来我们也不认为这是一个大的拐点，他意味着在这个水平之下持续震荡。我们2014年5月份商品销售额累计同比下降8.5%，但仍然比2012年高40%。即使今年全国完成7.3万亿，我们仍然是历史第二高位，没有那么大的理由悲观。我们看1994年双赤字，2008年双赤字，2014年双赤字，面积同比、均价同比都是负的。而且我们看2014年正在向2008年进发。没有说一线城市怎么好，我们统计下来一线城市成交面积下降比二三线要多。为什么？因为一线城市大家不降价，不降价就萎缩。这就叫量在价先，久盘必跌。二线城市有那么几个还不错。三线城市分化非常大，但是总体都不好。价格指数、一线，二线、三线，当然趋势是同步。说分类了，城市会不同步。我们去年预计的好像是不太同步，但是今年要做修正，价格指数同步。
土地市场成交大幅度萎缩，这是一个好消息。土地市场成交如果大幅度萎缩，而溢价率没有下降，这就对了。下半年再推出几块地卖不出去就应该降低拍卖底价了。现在地方政府还心存侥幸，希望碰上几个傻瓜蛋把地买去了？没有了。
库存，历史高位。库存明显攀升，我们把十五个城市重点看一下。人家说北京没有问题，北京趋势也差不多。这个就是特别好，开发投资增速回落，新开工面积负增长。这个就是整体开发界不会严重洗牌的最主要的原因。他们很多老外一估计中国就说要崩盘，实际上他不知道我们中国开发商大把工具，而且很多手段。
这是我们世联行投资客比例，降到有史以来最低，10.4%。在这个基础上如果我们住建部还不放开什么限购、限贷，还不放开三限，我感觉叫莫名其妙。数据支撑早就应该放开了，没有投资客，什么回归居住功能，这就叫回归居住功能。早就回归了，还限什么限？人家价格跌了，想买一套都不行。这个时候还不趁机政策退出市场我觉得我们监管政策当局应该深思一下。
购房年龄，购房年龄发生了根本性变化。也就是说什么呢？50岁以上的人就像我这种人，占整个购房买楼者5个百分点。比我再小5岁，加起来45岁以上，不得了，主力买家，现在10%。85后占绝对的主力，这就是我们客户的转变。当客户这样转变的时候，房地产开发商的老板，很多年龄比较大的，还在画图、整户型呢，我说兄弟别干了，你怎么知道人家要什么。你都年龄这么大了。我说我们单位讨论怎么卖楼，我是不参加的。我知道不是我买。我也不知道现在85后什么感觉。年龄是决定我们房子的质素、决定我们产品的一切，包括定价。
这是我们中国刚才我说能保持历史第二高位的原因，就是我们中国家庭杠杆率是全世界最低。中国的购房者家庭负债能力极强，他现在没借多少钱。所以很多人说房奴，从我们统计说，中国是全世界同量级别GDP里面最不房奴的国家，我们千万不要说我们已经被房奴。我们有数据说话。我们甚至比日本房地产崩盘到现在，住房按揭贷款占GDP比值还低，我们15.6%，他是26.3%。美国的房奴他们住房贷款占GDP58%，我们怎么叫房奴呢？
中央政府现在越来越清楚了，没有任何措施就是中央政府最有力的措施，他根本不管你。他天天就琢磨着保障房、拆迁房，然后地方政府分类调控，一城一策。地方政府又不敢直说，怎么办呢？暗地来吧。现在是送户口什么的。从政策上看，限购基本上名存实亡。在主要二线城市都名存实亡。现在开始鼓励购房入户了。这是症结。
下半场我们来看可能会出现的问题。中国经济我就不说了。到现在为止，中央政府也不出手的原因是我们失业率没有多高。我们就业水平依然特别高。我们的保姆工资一个劲涨，地盘工人你不涨你试试？劳动力少了，没有失业那么严重的情况。CPI，没有涨价。所以中央政府怕什么？不用特别怕。如果这样看，这跟09年完完全全不一样。我们世联的数据是房地产量领先价格3-6个月，也就是说3-6个月房地产成交量萎缩，降价必然。3-6个月房地产成交量急剧增长，涨价必然。中国房地产从来都是这样，涨涨跌跌。数据就是规律。所以我们认为下半年降价是必然，一线城市也是。只不过不同地段不同而已。这是必然。
什么时候触底回升呢？大家看这张图，就是长期资金和短期资金面的改善将会使房地产，当时我们一直在看息差，10年期国债和2年期国债收益率，如果10年期国债利率低于4%，而且他们两个的息差高于1的时候，这轮房地产行业价格调整就基本结束了。目前看资金面不是继续严重的恶化，而是有所改善，这是比较乐观的情况。资金面，我们127号文横空出世之后，无风险收益率开始回落。什么叫无风险收益率，就是什么财富宝、余额宝。发展的各种宝宝从7-8%开始逐步降低。这是非常好。如果他不降低，我们就彻底完蛋。中国房地产的根源跟发展商有点关系。泡沫是他们吹的，调整也是他们带来的。我们现在分析一下典型开发商的财务，资产负债表和利润表，大概做一些假设，大概可以看出来融资成本上升5%，税后利润下跌10%，有息债10%，税后利润下降4.5%。一个房地产开发商假设资金情况是这样，花钱就是买土地、建安、管理费用，钱怎么来呢？假设自有资金3，债务融资3，售楼回款4。目前是售楼这块指望不上，普遍回落。自有资金短期又融不了资，债务这方面人家逼你还债，你怎么办呢？会不会出现现金流突然崩断？当然会。但是有些弄好了，它也不会。假设成交量和成交价格下滑，实际上要看两件事，立即减少购买土地和新开工，假设他能够停止新开工，某些项目根本停止不了，没有办法。如果是这样的话，当成交价格分别下降5%、15%、20%，对应的就是减少开工、土地购置。你能减少这些，你不至于现金流崩断。如果不行，你现金流崩断，也没法救。
因此中国开发商进入所谓冬季防现金流断裂这样一个时期。我们认为行业仍然是可以软着陆的，原因是虽然利润受损，但是假设我们减少开工和减少买地，总体我们分析下来问题不太大。这也是给我们开发商在制定开发策略的时候一定要给自己保留弹性的一个基本原因，否则没有这个弹性恐怕不行。碰到这种局面自救就很难。
大家说我们不怕，地方政府更怕，我们熬吧，反正有人熬不住，不是开发商，是地方政府。大家千万不要打这个主意，而且开发商必输无疑，地方政府根本不在乎。因为我们现在融资模式从2014年已经变得跟以前不一样了，以前是土地财政和地方政府在猛借钱，现在不是。现在是政策银行发债了。这个时候鄂尔多斯有多大问题哪？没有。鄂尔多斯最大问题是开发商。鄂尔多斯政府有什么问题？现在开发商要做的是把短期负债怎么样延续。一个最好的办法是推给政府，从你这里发信托变成政府那里发信托，我知道很多开发商正在这样做，这是一个救援防现金流断的非常时期。这是郁亮说的白银时代，待会儿谭华杰说的更精彩。几个拐点到了，房地产黄金时代、ROE不断上涨的黄金时代结束了，拐点是ROE不断下降。在黄金时代、在价格单边上扬时代，房地产借越多的钱，ROE上的越多。因此鼓励大家负债率提高。发展最快的那几个他们都干了哪些事？香港上市、接着马上发债。借债越多，ROE越高，不借是傻瓜。白银时代，借债越多，不是ROE的问题了，这是一个现金流的问题了，这就是一个拐点。什么叫拐点？这就是拐点。开发商开发模式彻底变了。单边上涨时代的高杠杆模式，拐点。我们看A股上市公司房地产企业负债率达到这么高，我们看看经历反复调整折磨的香港，房地产企业的TOP10的资产负债率，大家一看就明白了。他们就是经过白银时代被磨成这样了，25%左右。我们是在75%左右。我们经得起风浪吗？上市公司存量资产周转率开始变化，回收期开始变化。这都跟上半场不太一样。我们都从08年，这个数据也是跟08年接过来的，而且也是08年的延续。所以真正的拐点不是这儿，真是王石说的是08年，王石说的一点都没有错。当时大家打万科。肯定现在欠对万科的一个抱歉。你看数据摆在这儿。什么是拐点？上市房企资产周转率。这是一线城市、二线城市的情况，我不说了，施永青说的非常好。
并购一定会发生。房地产在淡市的时候拉开差距，淡市拉开差距实际上是目前我想跟大家说的一件最重要的事。中国房地产当淡市的时候，价格往下走，成交量也不怎么样的时候，什么叫拉开差距？一般来讲，淡市的时候房地产开发商一般选择是不卖楼，因为什么呢？太便宜了。卖了伤筋动骨、伤利润。但是规律也是。我想举一个例子。1997年中国海外在香港土地最高价的时候拍了一块地，那块地现在名字叫富豪海湾，接着香港市场进入大的调整，非常深的调整，中海选择退地、定金不要了，这是一个选择。还有一个选择是硬着头皮接。当时香港97刚回归，接着进入调整期，我们中联办，当时还不叫中联办，我们的有关部门找中海说，说香港有难，中资机构不能在这个时候添乱。中海只能接进来，所以你看权力进入市场。接了。接了之后也不是说一定完蛋。接了之后有一个选择，马上卖，还是等价格涨上来再卖。马上卖意味着马上亏损。中海选择等。从1998年开始等，一直等到哪年开始卖呢？大概是，我如果没有记错的话，2005年。就是从97年买的地到2005年卖掉。在这阶段，银行利息，香港银行都知道中海在银行帐户都是负资产，因此中海退出香港，被迫进入祖国内地市场。而内地市场猛贷给他钱，中海因祸得福。但是1997年跟中海一块买地的不止中海，还有一堆香港顶级开发商，包括李嘉诚。他们在98年的时候怎么干呢？他们迅速卖楼，比市场便宜还卖。卖完了楼，马上买地。我记得当时香港土地市场只有一个买家或者两个，基本上都是底价成交。而我们中海已经退出了。这就是淡市，最佳策略不是等，你等到哪年你知道吗？任志强说我能掌握政府的节奏，那是以前，黄金时代，政府打一打就放了。现在不是了。一定要快跑，当你的现金流、资金链有问题，当你还想超越的时候，一个是完全没钱，你也得卖。一个你还有钱，你更多想着收购。我预计大的机会将出现在今年的第四季度，会有很好很好的投资机会，明年我也认为不是一个暴涨年。所以机会还是有的。这个时候我们能不能抓住机会呢，取决我们自己的努力。正好谭总也到了，我就说这些，谢谢大家！
&&谭华杰：房地产行业有富士康 开发商才会迎来末路
下半场最重要是为客户提供快乐及幸福感的产品及服务
&&谭华杰演讲实录：首先给大家道歉，确实是堵在路上了，惭愧之余还有点兴奋。为什么说惭愧之余还高兴呢？两个原因：第一个原因，我们这个市场有一个规律。堵车越严重的城市，房价越贵。深圳现在房价比北京、上海要低，主要原因是深圳堵车不够厉害。这个不是开玩笑的。这个是可以用严肃的经济数据模型证明。今天看到路上这么严重的堵车，感觉深圳房地产市场有希望了。第二，大家看看今天上台的四个人，三位富豪，一个屌丝。唯一的屌丝当然就是小弟我了。他们都没有迟到，我迟到了。显得我这个谱很大，所以很自豪。当然他们都是大人物，所以讲的题目都是比较大，属于宏大叙述。我这个屌丝不凑这个热闹，讲一个比较小的话题。
&&其实房地产行业所谓宏观形势，我已经讲了很多很多年了。从04年开始就有神人不断警告大家房地产回调了。说了这么多年，反正我自己觉得很厌倦了。还是讲一个相对时髦的题目，这个题目就是移动互联网。从去年开始，移动互联网这个题目就特别热，大家都在讨论这个问题。一时半会儿移动互联网似乎有席卷所有传统行业的这种势头。在所有传统行业里面最可笑的就是我们这个行业，我们这个行业其实诞生的时间比互联网这个行业没有早几年，我们这个行业到现在为止大概也就是30年。一下子就成了一个传统行业，成了一个夕阳产业要被淘汰的行业，这也是一大奇观。不过这个不奇怪，中国是一个非常神奇的地方，在这里什么人间奇迹都可以创造出来。
&&移动互联网到底是怎么回事？一说到移动互联网就要提到一本书《失控》，我听说在腾讯里面，所有人都把KK当成耶稣先知，言必称KK。其实我倒没有觉得这本书有这么神。首先《失控》是94年出版的，现在已经过了20年，他当时预言的东西有些发生了，有些没有发生。而且要求一个人写一本书，20年后还这么牛，也是不合理的。关于移动互联网绝大多数都是搞IT技术的人写的，里面更多偏向技术层面。从经济学角度、社会学角度真正分析移动互联网的著作还是偏少。
&&在我看来移动互联网带来的东西蛮简单，就两个东西：第一，信息成本下降。第二，交易费用改变。信息成本就是全社会为此要付出的代价。从信息成本生命周期看，生长、复制、传输、消费。从大的类别来看，一类是物理性成本。比如我给一个人写一封信，这封信我寄出去，再送到他手里，这路上肯定要消耗成本，这是没有办法回避的成本。有一些成本是制度性成本，比如我要寄一封信给陈总，顺丰快递说你给我5毛我帮你寄过去。但是中国邮政说不行，顺丰快递你不能送信，最低500克，我没有办法，附带了一块砖头寄过去。砖头在路上消耗了汽油、人力成本。这个就是制度性成本。物理性成本、制度性成本是不得不承担的额外的花费。我们通过时间、空间的限制和一部分为了实现更多的内容，这个成本是物理性成本。而为了让更多主体参与，这是制度性成本。其实每一项重大信息技术革命出现都是对物理成本某种程度的降低，从而使得信息传递的可能性有了突破。到了移动互联网这个时代，基本上我们信息技术距离到最后的巅峰也差的不远。从时间来看，除了你睡觉的时候，其他任何时间都可以发送信息。从空间来看，两个人传递信息，跟物理距离基本没有关系。从内容来看，现在通过移动互联网发的信息，包括文字、声音、各种图像以及精确的数据，这些东西都是可能的。从主体来看在互联网时代要控制谁可以发信息、谁不能，这个难度加大了。但是在互联网时代有一个成本上升了，就是从大量信息当中筛选你要的信息。比如现在大家花两个小时看微信，我相信绝大多数时间是看垃圾信息，浪费大家时间。不断有名人扬言要把微信杀掉。这个是互联网对信息的直接影响。这种影响对社会有什么改变呢？第一，传统的年代、权威的年代，信息比较典型的像一棵树，这棵树很重要的是地下的部分，就是它的根系，这个根系吸收水，最后汇总到水干，送到树枝、分配到树叶，有点像信息诞生在人类社会每一个角落。最后有一个信息中枢把信息筛选后再分发。谁能控制信息传递枢纽，他就是权威。报纸不就是这样吗？报纸有很多爆料人、通讯员提供信息，这就是根系。最后送到编辑部就是树干，编辑部总编，他们就决定哪些信息可以通过、哪些不可以通过。最后报纸通过发行再把信息传输给每一位读者。这就是一个典型的传统信息获取方式。谁控制树干谁就控制信息，谁控制信息谁就可以成为权威。
在一个互联网时代很显然这个权威是很难这样建立的。在互联网时代也会有意见领袖，但是很显然，互联网时代的意见领袖都是局部的。陈总去发布一个黄海波事件的观点未必就是权威的。互联网信息是便捷的，比如卖性用品90后女生会红一阵子，所以它是局部、流动的、易变的。所以互联网时代意见领袖与其说是权威，不如说是流行。
&&第二点，我们知道关于人是怎么来的，有两种最基本的说法。一种说法是人是上帝创造出来的。一种是进化论。进化论有两个观点，一个观点认为进化是因为获得性基因。什么是获得性基因呢？比如说一头鹿地上草不够吃，不断把脖子伸长，脖子伸长后基因改变，得到一个获得性基因。当生一个小鹿，这个小鹿生出来脖子就比它长一点。当下一代又继续，脖子又长一点。1000代后脖子长了一米。长颈鹿就是这么出来的。达尔文不承认获得性基因，他认为小鹿一旦生出来，基因就固定了。只有在胚胎过程中会基因才会发生突变。一群鹿出来，有些脖子长一点、有些脖子短一点，脖子短的被饿死了，只留下长脖子的鹿可以繁衍下一代。这是达尔文观点，他认为是自然选择，把基因劣的品种淘汰了。
&&在互联网时代，商业基本的竞争逻辑改变了。传统社会里，企业怎么进步？企业进步就是持续改进，不断修改自己，最后变成伟大的企业。但是互联网时代不是这样，互联网时代是一堆企业出来一起创业、一起做同一个事，最后只剩下一家，那家就是优秀的。互联网时代是通过淘汰率更高的竞争筛选出优秀企业。这是互联网行业几乎任何一个行业都能把传统行业打败的原因。
互联网有两个词：极致、长尾。这两个词其实是相反的，他们是对立的关系。这两个词都是对80、20法则的颠覆，但是他们颠覆的方向不一样。在我看来这个原因在哪里呢？极致出现的原因是因为互联网时代筛选信息成本大幅上升。在这种情况下，大家懒得记住那么多品牌、供应方，最后会出现供应方赢家统吃的局面。在需求方会出现这样一个情况，不管多么冷僻的需求，最后都有人愿意提供。供应端出现的极致、需求端出现的长尾，这两个在互联网时代同时出现。
人格裂化，在我们这个时代一个人如果人格裂化了，就是一个疯子，有点像精神分裂症，这个人搞不清楚自己到底是谁，他以为自己是两个人。其实在互联网时代，可能每个人人格都会分裂。这个有点意思。这些人都是哲学家，最右边这个是柏拉图，古希腊时期最著名争论是发生在柏拉图跟他弟子之间，他认为世界是有理念构成的，理念是真实存在。而他的学生亚力士多德认为世界是基本元素构成的。他们回答的问题都是世界是什么问题的。第二个时代，康德时代，哲学家回答问题是认识论的问题。就是人可以指导世界。里卡尔更向往柏拉图。而康德则认为人是不可能真正接触到真正的物，物是上帝的领域，人能接触的就是经验。而哲学第三个时代，人本主义时代。尼采认为我的世界跟你的世界不一样。到了普萨尔这里，他观点更进一步，尼采认为你的世界不是我的世界，我的世界就是我的世界。普萨尔认为我的世界不是我的世界，当我到另外一个地方，这是我另外一个世界。比如陈总在世联这是他一种世界。回到家是孩子爸爸，这是他另外一种世界。普萨尔学生疏茨认为这个世界一旦我退出，这个世界就不存在了。我今天在这里开会，这是我生活一部分。一旦我离开，这个世界就不存在了。疏茨认为不对，你虽然不存在了，潘总还存在，所以这个会还是存在的。到了微信时代，不仅你的世界不是我的世界，我的世界其实真的是几个混合的世界。比如在互联网里，就是完全不同的ID，拥有完全不同的性格、拥有完全不同的圈子，我到底是一个人还是两个人？在没有出现电子商务之前我肯定还是一个人，为什么？因为我跟别人签订的所有契约都基于我这个肉体。我现在找陈总借钱，不还，最后法院把我抓起来。不管我用了多少马甲，在肉体上是统一的。互联网时代很多交易都可以匿名完成，如果有一个人活了一辈子，他到底是一个人还是两个人？这两个人是完全不一样的。这是互联网时代人类社会发生最大的改变。刚才谈到信息成本以及便利带来的变化。
第二，交易费用。交易费用就是交易完成，获取信息，选择对象，进行谈判，承担交易风险。这一切代价都是交易费用。企业提供交易场所、进行市场管理、承受存货带来成本、承受应收款风险，这是企业费用。从客户端，你要去货比三家，有学习成本。跟奸商谈判有谈判成本。要收获，有收获成本。过程中上当受骗，有承担风险成本。两者之间为了消除这个东西可能会出现保险、物流、律师这些服务。互联网时代，这两边的成本大部分都会出现下降，唯一不下降的是三个：保险、物流、律师。这三个行业在互联网时代需求变大。基于左边、右边存在的行业需求减少。这导致了互联网时代最大的变化，产业链越往中间越薄弱，越两端越坚挺。传统行业，代理行业占了非常大份额。比如衣服，任何衣服出厂价是零售价30%左右，渠道分配60%、70%。互联网时代，渠道被严重挤掉。多出来的被分给两端。所以在互联网时代我推荐大家买的最保险的股票是什么？是矿山股票。因为只有矿山是互联网绝对没有办法代替的，只有矿山和农业是互联网没有任何办法取代的。所以拥有矿山、农田这是互联网时代最安全的两种资源配置方式。当然资源有波动，这是另外一个事情。但是长远来看，在互联网时代持有这两种资产是最安全的，我是建议大家去种田。
我们这个行业跟制造业会不会有明显不同呢？会。我们最大不同是代理这个环节比例特别低。刚才说的衣服，渠道成本占60%、70%。房地产行业，我们会给他多少钱？很少很少钱。所以房地产行业代理本身，房地产受冲击确实比别的行业小很多，这是可以成立的结论。互联网冲击传统行业最典型的例子就是小米，像腾讯、阿里做的是真正互联网生意，但是小米做的都是传统行业，什么手机、电视、路由器，这是大家公认竞争严重过剩，红海不能再红的行业。小米为什么要选择这样的行业？我听说小米当时选择要不要做手机，8个人争的很厉害，最后雷军不讲理，别人就妥协了。事实上他做成功了。做成功很重要原因是因为富士康。富士康在手机这个行业里扮演了厂商角色，把所有手机品牌都变成了代理。我们现在讲，房地产行业有富士康吗？什么时候房地产行业有富士康，就是开发商末路到了。所以大家可以关注目前我们这个行业不存在富士康。有一天如果这个行业出现一个代建公司帮助任何公司盖房子，以后只有他可以生存，其他都被颠复。互联网草根颠覆很像陈胜吴广当年发生的起义。大家没有经过锻炼的人，没有受到军事训练的人，最后就把它推翻了。这有点像诺基亚的故事，诺基亚当年面对摩托罗拉、爱立信，所向披靡。最后出来一个互联网企业，轻轻松松把它扫进垃圾堆。在我们商业社会，你店大欺客，你认为自己牛，你可以从客户身上榨取企业剩余，当企业产生这个想法就是互联网颠覆你的时候。大家都希望看到女神被屌丝推倒。唯恐天下不乱这是所有人的天性。你处于扰乱世界一方就受到大家欢迎，当你处于守的时候，就受到大家唾弃。大家真的想一想小米手机真的很好吗？我觉得小米手机是在苹果和山寨机G5中间取一个折衷，你说他手机真的那么好？不见得。你说小米企业管理能力真的很强吗？技术研发能力真的比诺基亚还要强吗？都不见得。但是为什么能成功？因为大家得觉得苹果诺基亚这个公司高高在上，大家厌烦了，大家希望看到搅局人出现。你不要瞧不起这些互联网公司，你觉得他管理能力也不行，这些人也没有经验，他真的颠覆你，就像陈胜吴广说把你弄下来就把你弄下来。这是关于互联网。
第二，我们销售的不是房子，而是一种生活方式。这种广告出现了至少10年以上。其实我们心里很清楚，什么叫销售的不是房子，是生活方式？销售的不仅是房子，而且是很多质量缺陷，给客户带来无数麻烦的破房子。但是为什么没有这么说？你说你卖的是房子，你就土了。你说你的是生活方式，自然就牛鼻了。未来真的可能就是这样，未来真的要卖生活方式。什么是生活方式？生活方式概念特别大，从基本的衣食住行到成就感、道德观等等。互联网到来使得90后这帮孩子生活方式发生巨大变化。互联网时代，这代人生活有什么特征？第一，宅。大家听说过一句话，宅男废纸，宅女废电。互联网时代，使得很多必须出门完成的事情现在在家里就可以完成。在家看电影，在阳台种菜。第二，90后希望过的快乐，我们这代人真的特别抠，你说什么叫低碳？越抠的人越低碳。父辈人为了节约一毛可以做很多琐碎的事。觉得家里有保姆不值。但是90后，他需要把他的时间、生命带来更多快乐的时候，所以琐碎是他不能忍受的事情。我有一个朋友是春光灿烂猪八戒编译，他说人生需要最大的勇气是面对琐碎。互联网时代的人，他们每个人都希望跟别人不一样。这叫出位。通过出位方式追逐人生。这是90后小孩子很重要特征。75年前出生的人过的生活是他们不可想象的。从小就应付考试，找一份工作朝九晚五上班，到了谈恋爱的时候还只能跟异性谈恋爱，谈完之后，家里还介绍对象，结婚回家每天买菜洗碗，男的最多看看球。最后就退休了。这就是以前的人标准范式。这对小孩子是完全无法忍受的。对他们来说，他可能这个生活不是轰轰烈烈，不是英雄主义，不是惊天动地，但是生活的每一分钟、每一个片断、每一个细节都可以让他快乐、让他一些幸福点滴的东西存在。我去台湾，台湾这50多岁的人对台湾现状非常不满，说台湾十几年没有发展，他都十几年没有见到塔吊、泥头车了。但是20多岁的年轻人觉得很好，他觉得生活很happy，每天早上起来去永和豆酱吃个早点，下了班去看艺人表演，他觉得这样很快乐。我也同意他的观点。为什么非要发展？为什么非要泥车？人生是什么？人生不就是一个过程。如果这个过程能够过的幸福，为什么谈空的话题，所以小幸福这个词成为互联网这个时代他们生活追求的东西。未来20年，中国不是什么改革、不是什么发展，不是宏大的蓄势，而是小幸福。这意味着我们做这个行业的，未来20年最重要的不是GDP增速，而是我们能不能抓住小幸福，来为客户真正提供能给他们快乐和幸福感的产品和服务。谢谢大家！
&&潘军：传统行业需变革
新时代房企必须“轻资产”
&&潘军演讲实录：非常感谢主持人的介绍。我这次驻着拐上来，也跟我今天演讲有一定关系。我不是摔了，只是撑了一下。医生给我说你这个半月板损伤最重要的原因是什么呢？是你体重太大。当遇到一个小的环境变化，其实就是上洗手间滑了一下，然后半月板就裂了，韧带也伤了。后来我在想，这跟我们现在地产商是不是也一样？就是我们过往运行方式太重，当环境发生轻微的变化的时候，有可能我们自身的体重就会把我们自己压伤。所以医生给我，我问最好是做些什么？他告诉我两字：减肥。从开发商到服务商这个心路历程怎么样的？刚才前面三位嘉宾很好地帮做了一个开篇词。从现在的地产环境，到今年地产发展，到刚才谭华杰讲的关于小幸福的概念，我想都很好地描绘了这样一个场景。第一，我们地产经历了，在过往岁月给我们积淀了非常多的财富。第二，我们现在的市场在发生着一次历史性的变化。就是从黄金到白银，我们吃的不那么太好。因为我们体重会锐减，我们利润会下降。第三，我们客户在发生变化。我们的客户真正是在从房子要到生活体验。怎么实现呢？刚才谭总只开了一个头，我认为为什么会有彩生活？为什么我们这个行业会发生剧变？在这儿我先谈我三个观点。
第一，关于中介会不会被电商取代？刚才陈总走了，我本来想跟他大声疾呼一下。我认为传统的中介模式真的要变。虽然施永青和陈劲松，陈总是我的师傅，施永青是我们的老行尊，大家知道我是世联早期创业的主要的人员之一，我进世联的时候才十几个人。我带出来的徒弟，就是我招进公司现在是世联的CEO朱敏。我自己也出来做了代理行，也曾经开过55间铺。我的代理公司最大的时候2700人，星彦地产，2011年把它卖了。为什么卖了，为什么保留了彩生活？我做地产、代理是同时间做的。做彩生活晚几年。因为我有一个判断，传统行业一定会经历变革。就是我们地产到最后我们交易的实质一定跟我们越来越远。在美国由开发商交易的房产只有交易市场的4%，中国再有10年、最多15年一定会经历这样一个过程。我们要交易的数量一定会下降。最近我在研究养老，我想研究人的全生命你就会看到未来一个全景。其实现在怎么样不关键，趋势怎么样最关键。人其实是没有办法战胜趋势的。就像人没有办法战胜死亡是一样的。但是我们可以不断适应我们的环境。所以我认为互联网一定会对传统产生影响。因为这是人心。对于世联、对于中原都是我的合作伙伴，作为地产人，但是对它的服务满意吗？不满意，一定存在缺陷。但是我们彼此不满意，而且共存的。有没有更好、低的交易渠道？这一定是客户追求的。至少现在二手房交易租户的模式，说实话是一个能拖垮二手房交易行业最根本的。我最多租过55间铺，我开三级市场四年亏了4000万，把我在一手市场挣来的利润80%都亏掉了。因为我是一个失败者，所以我一直在反思。能不能有别的方式来替代二手房交易？我认为有，一定有，只不过现在没有找到那个方式，但是一定找到，一个行业的崩塌也就是2-3年。比如说我们大家都知道PC互联网对于商业的影响。我自己做商业，招租很难。我现在跟很多商业谈，我恨不得一脚把他踹出去，但是没有办法，为什么？我需要它。他提的要求是什么？现在很多大品牌商家要求我帮他们解决营业额的问题。什么意思？如果我这个店开了，没有卖到5000万，对不起，潘总，请你给我补足。原来我们知道商业是要补什么？补装修。现在是营业额。所以这都是由于传统模式导致的。
第二个，我们现有整个房地产，其实我们除了生产房子之外，其实我们是在生产财富。而我们传统房子，其实并没有赋予生活方式。因为我们现在可以看到这个生活方式是有问题的。我们邻里之间都不联系。我并不知道我对门的邻居姓什么，哪里人，家里几口，做什么工作，收入怎么样，性格如何，等等。这是生活方式吗？如果说是生活方式的话，那么是一种非常非常简陋的生活方式。因为其实人是有交流的欲望，所以现在人们都到网上交流，安全。因为线下意味着不安全。但实际上为什么我跟我的同行、同事讲，我说我们可以做一个新型的社区服务，而不是简单的物业管理。我说我们这个行业特别特别有未来，我说这个话的时候是2002年。我跟我现在的彩生活CEO唐学斌，他是中海物业副总，是我的谈判对手，因为我那个时候管营销，我们第一个项目他们管。我说你们这个行业今后会比房地产更有未来，他一下子被点燃了。他说我也认为是这样。因为什么？我说你们管理的资产再20年，将会达到300万亿，什么概念呢？大家都知道我们现在国家，我认为最大的行业是什么行业？是金融行业。中国的金融行业在去年统计数据是多少？是180万亿行业资产。包括存款、包括证券等等，就是有形的金融资产。我们实际上现在中国光住宅房地产，如果按照现在6500元均价的话，我们现在存量房大约是210亿平方米，我们可以简单乘一下，大约是多少？140万亿人民币左右，到2020年我认为这个数据大约会到300万亿。金融界所产生的利润，我们不说别的，我们就说银行，中国的银行业在2012年是上市顶峰，2013年上一个新的高度，16家上市银行利润和中国A股2400家其他行业上市公司利润相比，16大于2400。他们管理金融资产。而物业行业管的未来会达到300万亿。我说你们管的资产量如果有1%、2%跟你有关系，你们一年整个利润将会是一种什么样的概念？第二个，现在很多开发商大家考虑的是什么？是我们本体从生产到销售就这么一个短短环节，而我认为最关键，这300万亿里面生活的10亿人口所蕴含的每天、每月、每年的消费，这是我的价值垃圾。
从互联网来看，我想讲一个什么观念呢？现在互联网观念是什么？你跟多少人有关系这件事情最重要。大家都知道最近上市的京东还没有盈利，但是他的市值是280亿美元，比我们地产界老大万科要高两倍。一个没有盈利的企业，他为什么会有市场价值？是因为你要有关系。为什么我们现在所有传统行业都在跟什么有关系？都在跟资源有关系。所以我不同意谭总讲的矿山、农业，这些行业100年后仍然没有未来。有短期的，没有长期的。铝，有色金属，按道理是有限的，但是诸位，铝在过往100年，美国有名的教授做过研究，他的价值100年发展轨迹是多少呢？他发现铝的价格如果设定为1，现在的价格是0.87。100年价格没有涨，反而跌了。房地产价格在全世界，以美国、纽约为例，每年复合增长率不会超过2%。我们涨这么快是因为我们时间太短。什么在未来会有价值？刚才谭总讲另外一个，要和大家未来对生活的价值观。由于一个新的变化，人们生活才产生了变化。由于有了智能手机出新，所以才会诞生一种新的生活方式。所以生活方式是被人创造出来的，而且需要有平台的，不是光意淫就有。我们想着我们有一个怎么样的生活，我们在BP机的时候，我跟诸位讲我们移动互联未来会怎么样，诸位你们会参与吗？大家会参与？不会的。所以现在我们没有发现的模式，我认为不能简单认为他不可能。这就是这个时代的价值。这也是作为一个发展商来讲，我认为发展商必须要做轻的原因。在中国发展商孕育着非常多的资源，以及敢于创新的精神。但是如果我们把目光还盯在三件事情：买地、融资、卖房。其实这三件事情在未来都会跟发展商越来越远。整体盖房屋这件事情其实只跟建筑商有关系，发展商要做的是决策以及对生活方式的策划。你其实做的每一件事情都是在做一件事情，决定买哪块地，跟谁借钱、借多少钱，找哪个策划师，最后定什么户型，以什么价格售出。我们在所有过程中，大家想想我们有具体的身体上任何的动作？没有。其实本来开发商是一个轻资产，但是传统模式给我们一个非常重资产的模式。所有负债是我们背，我们养了太多的专业人员。而我们希望从拿地到最后销售完，所有的利润最大化。但是在现在还可能吗？不可能。为什么？我们看到这是一个什么时代？未来的时代是一个全民互联网时代，是移动互联时代，移动互联时代有什么特征？我们一直在讲移动互联的思维，移动互联九大思维，其实我自己总结就是一个词：用户思维。用户思维就是去中心思维。我们传统行业太把自己当回事，我们认为我们不可替代，我们必然是交易链条的一种，实际上可不可能延续呢？不可能延续。你的产品好不好其实是由客户说了算。在互联网你上了平台之后，你有多少客户量这是生存的最根本。至于短期内赚不赚钱根本没有关系。所以在之前，彩生活上市的时候，有一些行家评论，我们上市后把整个物业管理行业分裂成两大派，一派是彩生活派，一派是反对派，反对派说彩生活必亡，为什么？客户体验极差。我说传统必亡。因为传统不挣钱。大家都知道我们挣钱，要提价，我们的用工成本在提升，但是我们仍然抱定了我们只能干什么。如果没有规模，没有用户、没有对用户数据的掌握，只是过往，我们传统有多少物业公司在统计你的业主的行为方式，在做数据整理？99%物管公司都在帮老板挡住用户投诉。老板说不要让我烦恼。这么一个拥有丰富资源、拥有巨大用户的，在现在看来互联网是一个巨大入口，最后变成一个乞讨场。这就是我做彩生活一个设定的前提。
资本市场我认为虽然有短期，但是基本上是一群这个世界上最聪明的人在推动。资本市场推动着一系列人类经济活动的变化。所以彩生活上市三天就超过了我本身花样年在香港资本市场的价值。这不是一个讽刺吗？做这个公司，做了15年。我为这个公司借了100多亿贷款，存了1700万平米物业，我们还有十几座酒店、若干座商场，很宝贵的员工。彩生活帐面只有6000万现金，只有700多名核心员工、2万名外迁人员。他竟然市值比我们高？我认为这是我的判断。未来的时代不再以你拥有多少资源作为核心，而在于你未来可能能抓住的需求。这是未来企业重点。在座诸位都是开发商，其实大多数行业的前面大的趋势跟我们关系不大，但是诸位，你们手里所拥有的资源可能比一些轻资产公司，是他们几倍、几十倍、几百倍，其实是有机会去把我们行业做的更轻的。而在这些都是彩生活我们着力去打造的。因为到现在，我们传统行业面临着这样五大挑战。我们为什么？在资本市场的评价里面只有互联网企业的1/8，同样挣到1元，资本市场给你评估只给你8分之一，最重要原因是我们可持续性不强。所以我们做项目的时候，你后面还有多少地？其实诸位你们生产出这么多客户是应该更被关注的。这是我对地产行业的，我认为我们不是在生产房，我们真的要帮助客户做后续服务，否则我们就是一个制造商。现在地产商生产完了，大部分都交给别人管理。有多少老板还惦记着曾经买你房的客户？如果在感情上讲，这叫不叫阜新含。你曾经发动一场非常美妙的爱情攻势，当她决定嫁给你，你又转身走了，交给你弟弟照看了。如果她是一个情人的话，发展商是不是没有做好很多对客户长久承诺。所以我们选择了以彩生活作为我们的事业。未来还会有。
我在这儿总结一下，其实只想跟在座诸位讲讲。在座诸位大部分跟未来地产发展的趋势关系不大。为什么？土地越来越少。中国未来格局一定是越来越清楚，100+1万，今天这个会大家都可以去思考一下未来互联网时代，我的几个亿、十几个亿能不能在另外一个行业跟房地产相关的行业做成一个创新的老大？我认为有可能。所以大家看我们从物怎么到人。包括我们做的社区蓝海，关于入口的思考。社区天天是入口。关于我们和客户从躲避投诉到申请投诉。这是一种新的大家相处的方式。在未来如果在座诸位把我们线下服务做的好，而且能够运用更多互联网的话，我相信十年后，未必BAT就能战胜我们。相反我倒认为对于互联网在未来我们这些开发商可能我们成为屌丝，马云成为沙皇。但是我认为马云代表的阿里巴巴未必能经受住我们这么多优秀的地产企业所代表的社区入口所形成的攻击。这是我们目前在社区做的。这是我们做的关于商圈的（图）。这是本人发明的。所以我们地产有很多社区的需求是可以给传统的很多其他行业带来生机的。而到这个时代，我们认为一个新的行业可能会诞生。互联网轻起来的时候，地产轻起来的时候，当两者能够结合的时候，我认为一个新的时代到来了，就是我们基于地产入口的O2O时代到来了。谢谢！
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