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济宁&工商税务律师
提问者:&&M51GYKU8CH&|[济宁];& 18:40:00
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回复时间: 22:13:00
持过期营业执照经营该如何处理日&星期日&下午&04:57案情介绍：&
&&&&当事人蔡某2002年申办了个体工商户营业执照，有效期至日。在日至日期间，当事人没有办理到工商部门办理换照手续，属持过期营业执照，期间当事人销售皮革料，共计销货款102万元，获利42000元。
&&&&分歧意见：
&&&&第一种观点：《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（四）项之规定，已经办理注销登记或者被吊销营业执照，以及营业执照有效期届满后未按规定重新办理登记手续，擅自继续从事经营活动的，为无照经营行为。根据该项规定，当事人在营业执照有效期届满后近5个月的时间内尚未重新办理登记手续，该行为属无照经营行为。处罚所依据的经营额和违法所得应从有效期届满之日起计算，即经营额为102万元，违法所得为42000元。
&&&&第二种观点：根据《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（四）项的规定定性处理。但是，参照国家工商行政管理局《关于做好个体工商户换发营业执照工作的通知》（工商个字[号）的规定：“个体工商户自领取营业执照之日起，每满4年后的3个月内，应到原登记机关办理换照手续；逾期不办理的，该营业执照自行作废”。根据文件精神，营业执照的有效期为四年，4年届满后也不是直接失效，因为还有三个月的“宽展期限”。因此，处罚所依据的经营额和违法所得应从有效期届满三个月后起计算，即从日起计算其违法经营额和违法所得。
&&&&第三种观点：本案不应该处罚，理由：《城乡个体工商户管理暂行条例》中对登记事项作了明确列举，并没有经营期限这一项目。而根据国家工商总局《关于印发的通知》（工商个字［2004］第190号）第七条规定：“登记机关对准予登记的港澳居民个体工商户核发内地现行有效的《个体工商户营业执照》。营业执照的有效期在国家物价局、财政部《关于发布工商行政管理系统行政事业性收费项目和标准的通知》（1992年价费字414号）有关每四年换发营业执照一次的规定未修改以前，继续按照原有规定核定。”根据《城乡个体工商户管理暂行条例》规定，个体工商户法定登记事项（或称绝对登记事项）没有经营期限这一项目，因而核定个体工商户营业执照的经营期限没有法律依据，上述相关文件规定只能视为管理和规范措施。
&&&&分析意见
&&&&笔者赞同第三种观点。具体如下：
&&&&首先，个体工商户法定登记事项无经营期限这一项目。
&&&&从法条本身规定角度来看，《城乡个体工商户管理暂行条例》第八条规定，个体工商户应当登记的主要项目如下：字号名称、经营者姓名和住所、从业人数、资金数额、组织形式、经营范围、经营方式、经营场所，并没有将经营期限纳入其中。而且对“经营期限”或“有效期”如何设定，《城乡个体工商户管理暂行条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》和《个体工商户登记程序规定》以及《行政许可法》都没有规定。
&&&&从法律规范解释角度来看，《城乡个体工商户管理暂行条例》罗列其应当登记的主要事项，并没有使用“等”、“其他”等概括性用语，在司法解释上，这属于完全列举的例示性规定，因而排除了包括经营期限在内的其他事项。
&&&&其次，个体工商户法定登记事项没有经营期限，因此就不存在“营业执照有效期届满”的问题。
&&&&个体工商户法定登记事项没有经营期限，那么，就根本不存在“营业执照有效期届满”的问题，也就不能适用《无照经营查处取缔办法》有关规定对其作出行政处罚，因此，前两种观点是不对的。那么，个体工商户营业执照上的期限从何而来？有什么依据？这要追根溯源，从国家工商总局《关于印发的通知》第七条规定可知，个体工商户营业执照上经营期限核定的依据为国家物价局、财政部《关于发布工商行政管理系统行政事业性收费项目和标准的通知》，而查阅该文件及其附件，仅仅发现这样的规定：个体工商户开业登记费为每户20元；发放营业执照，不另收费。以后每年四年重新登记、换发营业执照一次，收费20元。这样的规定又在国家计委《关于工商和集贸市场收费检查有关问题政策界限的通知》文件中作了再次强调，并要求工商部门必须严格执行重新登记和更换执照的规定。国家工商总局即按上述要求，规定每四年更换一次营业执照来设定四年的营业期限。如此一个明确的收费依据文件却成了核定个体工商户营业执照期限的依据，由此而设定经营期限就更没有道理。再说，《无照经营查处取缔办法》第二条规定，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。而上述部委文件既不是法律，又不是法规，充其量只是规范性文件。因此，对此案处罚于法无据，于理不通。
&&&&第三，个体工商户营业执照期限届满后应当妥善处理
&&&&既然，个体工商户营业执照期限届满后不能视为无照行为而处罚，那么当事人的执照过了期限工商部门如何应对？在执法实践中，我们认为：
&&&&一是责令改正。可参照国家工商总局《关于外商投资企业分支机构经营期限到期后不办理延期手续而开展经营能否处罚问题的答复》第三条第二款规定：“对基于管理习惯由登记机关直接将经营期限核定为一年的，应考虑具体情节及实际社会危害程度，一般给予批评、警告并责令改正”。这是国家工商总局第一次提到经营期限有基于“管理习惯”而核定的情况存在，并认为“应考虑具体情节及实际社会危害程度，一般给予批评、警告并责令改正”。
&&&&二是责令限期登记。可参照新修订的《公司法》及《公司登记管理条例》对登记事项发生变更(包括公司的主要登记事项之一营业期限)所采取先责令限期登记，逾期不登记，再处罚款的办法，对此可以先责令限期登记，逾期不登记，在次年的法定验照期间收缴营业执照，予以注销。
&&&&总之，我们认为，个体工商户营业执照经营期限，法律法规没有设定的，应由个体户自主决定。因为公民的自主经营权是法律赋予并受法律保护，人为地设定经营期限不仅不合法，而且给经营者的经营活动设置了框框或者规定了经营资格的存续期，实质上是对经营者经营权的侵犯，也是对经营者利益的侵害。
这种说法能行的通吗？&本答案来自网络
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国家信息产业部备案 鲁ICP备店铺转让注意细节
店面转让（注意事项、风险、程序、合同） [提要]:转让店面或商用房屋时，一定要签订正规转让协议，由房东、转让方、受让方三方签署... 店面转让注意事项 1、转让店面或商用房屋时 ，一定要签订正规转让协议，由房东、转让方、受让方三方签署。 2、注意营业执
店面转让（注意事项、风险、程序、合同）
[提要]:转让店面或商用房屋时，一定要签订正规转让协议，由房东、转让方、受让方三方签署...
店面转让注意事项
1、转让店面或商用房屋时，一定要签订正规转让协议，由房东、转让方、受让方三方签署。
2、注意营业执照是否随店转让、是否拖欠税费、房租、水电费等。
3、店面近期是否有拆迁的可能，以及遇到火灾、水灾等不可抗风险该怎么处理，可以到所在地街道办事处了解。
4、转让费应该由店面有形价值和无形价值组成。有形资产指装修、货物、桌椅货柜等，无形资产指地段、人流等。
5、签订协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以到公证处办理公证。
●接受转让店铺如何规避风险
无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢?
【店铺转让程序】
店铺转让几点注意事项
无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢?应注意以下问题：
首先要考虑房屋产权和使用期限，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。
在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房?前期的租赁合同有没有到期?有没有拖欠房租?因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。
办理执照有学问
营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢?接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让?税款是否按时交纳?管理费交纳期限是什么时候?重新申请及转让过户各需要多少费用?这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。
科学估算原店商品价值
估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议，最好邀请第三方作见证人。
接手店面勿心急操作有技巧
接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。
商铺转让的大致步骤
一、确定转让人的身份，看他是否与房东存在租赁协议，如果经营者是房屋的所有者，要查看店铺的营业执照、卫生许可证等相关证件是否齐全，然后再咨询转让价格及房屋的租金情况;如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者)。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定可付定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方需出示定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
七、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
八、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉商铺转让。
法律人士总结
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。
因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。
第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。
第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。
第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。
■相关合同范本：
店铺转让合同范本
转让方(甲方)：身份证号码：
顶让方(乙方)：身份证号码：
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于街(路)号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等;营业设备等全部归乙方。
四、乙方在年月日前分两次向甲方支付转让费共计人民币元，(大写：)，第一年付款_____%,第二年付清余下____%费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
附件：一、乙方欠条一份
二、甲方转让给乙方的一切设施清单
《庐山店铺转让合同文本》
转让方(甲方)：身份证号码：
转让方(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方将自己位于庐山正街22号的店铺(原为：庐山在线)转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、乙方与甲方已签订了租赁合同，租期到日止，年租金为6000元人民币(大写：陆千元整)，租金为一次性交清，并于约定日期提前一个月交至甲方。店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
四、乙方在日前一次性向甲方支付转让费共计人民币6000，(大写：陆千元整)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
《服装店店铺转让合同》
转让方(甲方)：――――――身份证号码：――――――
受让方(乙方)：――――――身份证号码：――――――
房东(丙方)：――――――身份证号码：――――――
甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、丙方同意甲方将自己位于――――街(路)――号的店铺(原为：――――――)转让给乙方使用，建筑面积为――――平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到――――年――月――日止，年租金为――元人民币(大写：――――)，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每半年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
四、乙方在――――年――月――日前一次性向甲方支付转让费共计人民币――――元，(大写：――――)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
丙方签字：
中华人民共和国合同法相关规定：
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承
租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人
应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，一般会遇到：接手后房东不让转让问题，房东恶意涨租，转租人未经房东同意私自转让等问题。店铺转让大致分以下几个步骤：一、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。如果店铺也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。八、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。九、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。店铺转让时房东、转让人、欲接手人的关系怎样的？--------------------------------------------------------------------------------分两种情况：一、如房东同意店铺转租，其与欲接手人签订新的租赁合同，转让人退出租赁，则房东与欲接手人产生租赁关系，转让人退出。在此情况下，欲接手人直接向房东支付房屋租金，仅向转让者支付装修费、货款、已付租金等约定费用，具体费用看实际情况。此时，房东是出租人，接手人是承租人，转让人无关系。二、如房东同意转租，但不与欲接手人签订新的租赁合同，则转让人不退出租赁。在此情况下，三者关系为房东（产权人、出租人）、转让者（承租人、次出租人）、接手人（次承租人）。此时，转让者向房东交租金，其与房东存在租赁关系；接手者向转让者交租金，二者之间存在租赁关系；接手者与房东没法律上的合同关系。三、无论如何，上述分析是建立在房东同意转租基础上的，如房东不同意转租，则一切无法谈起。四、对比上述一、二两种情况，第一种情况能更加充分保护欲接手人的权益。转让他人店铺应注意的几个方面--------------------------------------------------------------------------------盘店和盘他人的店，是经常发生的，以往很多人都是凭口头，甚至只是两个人之间随便写个条子就成立了。当然如果双方都很遵守之间的约定，那就不会有问题。但是现代商业社会是以证据、契约做为经营的必要手段。因此建议大家不管转什么样的店都应该祥细考虑各个方面的问题。同时在接手他人店铺的时候，关键是在于自己看，原店主的话只能听听就算了，不能太当真。主要应该从以下几个方面入手：1.不实的转让借口。转让人可能会以一些不真实的借口来说明其转让店铺的原因，例如身体不适、搬家、移民之类的说辞。所以，在盘店的时候，你一定要仔细详查是否有其它有碍商店经营的原因。如比较典型的，有些行业的投资金额相当大，像前文提到的咖啡店等，其投资往往要花费十万元以上，而选择地点不当、人流不够，很容易导致利润不高、回收期拉长，有些店主会将店便宜转让出去。因此，想要盘店的人要多从行业入手，细心分析。2.注意市场上是否出现危机。光看转店人所提出的财务报表是不足以了解此行业趋势的。可能那家店账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡路，已经没有了前景。这些转让人对行业十分熟悉，发现苗头不对准备“出逃”，因此便在店生意还在巅峰时将店转出。这时的转让人很欢迎欲盘店者来店里看。没经验者所看到当前生意相当不错是真实的，因此也就愿意高价把店盘下来，事后才发现现实与期望最后是相左的。这种盘点陷阱是外行人很难察觉的，因此盘店前，应要特别留意，切实向业内人士调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡，不要只看到表面的繁荣就怦然心动。3.房屋租金与契约的问题。有些店的生意表面上看起来很好，每天来店的客人也相当的多，店面的位置也相当的好，但还是有人想把这样的店转出去，这原因何在呢？可解释的原因或许是在租金方面，很可能是这里出了问题。因为，这样的黄金店面有着相当高的租金，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，剩下的一部分还要付薪资、杂费等，店主所能剩下的极为有限。没有利润自然要转让。另外，还要提防其中可能的纠纷。在盘店前，投资者一定要与房东确认租期、条件是否延续，有些租约已快要到期，房东可能会调涨甚至不再租给人，这些都必须事先了解。在了解承租条件后比较附近承租行情，才不会枉作冤大头。而店的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助更换负责人。4.本身店的体质不佳。许多店虽然位置不错，但是却缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来。若将这样的店盘下来，延续同样的经营模式，其命运也很难跳脱关店一途，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。5.盘加盟店要注意的问题。如果你盘的是一家加盟店，要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人？需不需要与加盟店总部另订新约？加盟条件是什么？加盟店约束多，是否适合你的规划及个性等都必须考虑在内，以免与自己的期望背道而驰。6.人力资源的问题。近年来，服务业已跃升为主流，对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力使得业务停摆，所以在人力资源方面，不得不注意才是。7.业务上的人脉问题。原有店主有其自己的人脉关系网络，而由于你刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有相当的影响，不要太一厢情愿的以为原本的人脉会持续保持，应主动积极与这些业主打招呼，或换成本身的熟悉的班底，以避免业务衔接出现断层。8.机器设备及店面本身的好坏问题。在盘店时需要仔细去检查设备或机器是否有故障、不能使用的情形。许多人原本心底盘算着，盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用，去看店面时只着眼于有哪些设备，也没有仔细去查看这些设备的使用状况、使用的年限还有多久、是否需要经常维护、维护费用是否很高、是否太过老旧等。另外，也要注意其店面本身结构是否完好有无漏水，店面本身有无太多地方须整修，以免入主后还要花费一笔为数不少的修缮费。9.未付款的问题。转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是你无法从财务报表中得知的，而往往在接手后才会出现状况，不幸时，这还可能导致你要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。10.有无假帐的问题。报表与账单的作假相当容易，过于漂亮的账面也最可能有问题，所以盘店前须注意报表与账单是否实在，别让假账冲昏头脑。若是自己不清楚的，可以询问较有经验者，从而避免一些无谓的风险。投资房产，有购房炒房的，有买铺面投资的，也有专炒铺面租金的。这些投资者租下合适的铺面，然后再转租出去，从中赚取租金差价。近日，记者在采访中接触到一些进行铺面“炒租”的投资客，发现南宁市“炒租”的人士不少，有的甚至发展到成立公司“炒租”从意外收获中得到启发从上个世纪90年代开始，某先生就开始做服装生意了。在南宁做了近10年服装生意后，他转而投资商铺，做起商铺“炒租”客。他改行仅仅缘自一次意外的收获。吴先生告，他开始做服装生意时，每个月赚的钱除掉租金等成本，能挣到1000多元。在那时候每个月能挣到这么多，已经算不错了。1998年他打算扩大经营，用两万元租下南宁市人民路一家店面，准备开店做生意。后来因故不得不放弃开店，将铺面转租，没想到事情很顺利，店铺以3.5万元成交，不到两个月的时间，他就轻松赚到1.5万元。尝到甜头后他开始在南宁市到处物色店面，做起铺面“炒租”生意。“炒租”铺面其实类似于做二房东的生意，即物色店面承租后，以差价转租，赚取利润，这是“炒长线”做法。其二，就是铺面转让，承租后做一段时间生意甚至不经营，直接以高价转让，短时间内赚取快钱，这属于“炒短线”。今年4月份，一个做餐饮的朋友想开一家餐厅，希望吴先生帮忙找店面。仔细选择后，他帮朋友选择了南宁市某小区一间180多平方米的铺面，每个月租金6000元，连装修等费用一共投资了4万多元。做3个月多后，餐厅开始有一定的人气，并实现盈利，于是他让朋友挂牌转让，不到半个月就有商家以12万元转让费租下铺面。“3个月赚了8万元，如果自己开店经营，一年也就几万元的收益，回报没有这么高。”吴先生说。从事铺面“炒租”多年，吴先生不仅有自己购买的铺面，同时也做“长线”吃租金差价。现在，他手上有大小10多处铺面。*转让费赚快钱南宁市某中介置业顾问文告诉记者：“以前客户到中介登记转让铺面时还含蓄点，称店面装修花了多少钱等等，要收取转让金赚回来。现在可就大不一样了，大部分人会直截了当说要赚一笔转让费，某个地方的商业氛围一旦火起来，转让费必定水涨船高。”文的客户雷先生从事“炒租”，他告诉记者，南宁市一些成熟商业区路段的铺面，租金不见得很高，但是转让费却高得吓人，其实都是铺面“炒租”客炒高的。细心的人士可能会发现，南宁市一些热闹路段，有一些铺面频频易主，明明是生意很好做，为什么经常挂牌转让，他介绍，其实这些铺面也是被“炒租”客炒作了。第一个“炒租”客拿了一笔转让费走了，第二个觉得有利可图接着接手，之后经营一段时间，没有多久就关门转让，赚转让费。而有的甚至不经营直接转让，赚取差价。承租者难见到真正房东文介绍，最初一些手握黄金商铺的生意人，因为经营不善而关门，但由于已经签下商铺租赁合同，并交了一定押金等费用，中途退租钱要不回来，只能将铺面提价转租弥补亏空。发现其中有利可图后，一些人士不仅从大房东手里租铺面，甚至从二房东、三房东处租铺面再转租，以致如今很多承租者都没有见过真正的房东，有人租到手的铺面已经拐了好几道弯。做二房东也有门道，一铺面二房东刘女士告诉记者，如果只是常规的吃租金差价，也赚不到多少钱。最终还是*炒转让费钱才来得快。有一种方法是锁定原始商铺，直接从房东手里租赁店铺，之后几个人联合把这一地段的商铺炒热。在商铺租期上他们与房东签订长期合同，一般房东也愿意签订长期合同。而他们与下面的承租者则签订短期合同，到期后解除协议再把铺面转租给他人，从中可多次收取转让费。另一种方法是，“炒租”客专门收集欲转让商铺的信息，经过多次杀价后租下商铺，经营一段时间再转租出去。他们从商铺经营者那里接过商铺后，换一个转让电话再次转让，从中获取更高转让费。出现炒商铺的投资公司吴先生告诉记者，他的这些投资属于小打小闹，目前南宁市有不少投资公司和个人在专门从事铺面“炒租”。“他们比我专业多了”，吴先生说，一些投资公司掌握了大量的求租信息，一旦遇到承租人接受的租金高于出租人所要的租金时，投资公司会出面与出租人签订租赁合同，然后马上转租给有需求的承租人，从而赚取转让费和租金差价。在很多新开的楼盘或商业区，有不少铺面刚推出就被抢租一空，其中很大一部分是被这些投资公司抢走了。据文介绍，转让费是短期回报较大的一种方式，还有一种方式是通过差价收益盈利，武汉市就有一些专们做商铺投资的公司，这些公司手上掌握有多间铺面，除了在网上发帖转租之外，还经常到中介登记铺面转租或者转让。他们一般做法是，抢占到一些较好的门面，签订长期合同，再通过商业分析和运营服务，转租给各种需求的商家，赚取中间的租金差价。相比于个人投资者，投资公司的投资更加专业和系统化，他们因为资金相对雄厚，前期自垫资金问题也不大。不过，业内人士认为，店铺炒租”风险很高，一定要有很准的眼光才能赚到钱。否则商铺就会变成“死铺”，投资者会被套牢、赔钱。
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