杭州市拱墅区司法局
当前形势下合同法第286条工程款优先受偿权行使的有关法律问题
&&&&作者：胡平（浙江标的律师事务所）
&为促进我国建筑业的健康发展，切实维护农民工的合法权益，1999年新《合同法》出台实施，而合同法第286条被誉为建筑商的金牌条款，为促进我国建筑业的健康发展，抑制建设领域愈演愈烈的拖欠工程款问题，维护农民工的合法权益提供法律保障等诸多问题都起到了积极作用。但由于合同法第286条关于建设工程价款优先受偿权的规定过于简略，学术界和司法界对其法律性质存在不同的认识，同时在《合同法》第286条的实际适用中仍然存在一些具体的难以把握的问题。日最高院法释（2002）16号《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》（下称：最高院《批复》）出台施行，这虽解决了建设工程承包人优先受偿权某些操作层面上的问题，但仍有诸多实际操作问题未澄清，同时也使得某些操作层面产生了更大的矛盾，适用更易产生争议。笔者现就建设工程承包人优先受偿权相关法律问题发表以下浅见。 &&& 一、工程款优先受偿权的确认应在审判程序中进行 &&& 工程款优先受偿权是否必须经判决确认？工程款优先受偿权能否直接适用执行程序实现？对于这一问题理论界和实务界一直以来都存在较大争议。 &&& 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”在发包人逾期不支付工程款时，承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，从该规定的内容来看，应当是承包人在发包人不支付工程款时即可直接向人民法院申请，直接启动民事执行程序。而作为《合同法》286条司法解释的最高院《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这一规定应理解为工程款优先受偿权既可以在审判程序中认定，也可以在执行程序中认定。 &&& 当前认为工程款优先受偿权不必经判决确认，可以直接进入执行程序的观点的理由主要有以下几点：一是从权利性质来看，工程款优先受偿权是一种法定权利，依据法律规定而产生，只要具备了法律规定的条件就可以行使，不需要经判决确认。二是认为《合同法》第286条的立法意图是要改变担保法规定的抵押权行使方式，由“对人诉讼”改为“对物诉讼”，即向法院申请执行抵押权。 &&& 但是笔者认为，直接申请法院拍卖工程抵偿工程款与现行的民事诉讼程序存在矛盾，工程款优先受偿权的确认不宜直接进入执行程序，应当通过审判程序解决。因为： &&& 首先，从目前我国的民事诉讼程序的相关规定来看，未取得执行依据，法院就不能启动执行程序。有学者主张可以准用民事执行程序解决此问题，承包人向法院申请，提出证明优先权存在及具备执行条件的证据，笔者认为这种作法不具可行性。 &&& 民事判决、仲裁裁决及公证文书等能够对债权成立与否、债权的范围明确确认，法律赋予了其强制执行效力，因而可以作为执行依据。抵押权以登记为生效要件，其设立及范围要经过登记机关审查并公示，因此抵押权范围较为明确，执行中根据抵押权登记的内容也即可认定。而工程款优先受偿权未经过确认，其是否成立、范围又如何确定？此外，优先权的成立与否还要受到行使期限的限制。如果在执行案件中认定工程款优先受偿权，必然涉及法院执行部门直接对优先权是否成立、优先权的范围、优先权的行使是否超过行使期限等实体问题进行审查，这无疑是使法院执行部门行使了法院审判部门的职能，这种作法显然违反审执分立原则，有以执代审之嫌。所以还需要通过确权之诉对这些实体问题进行确认。承包人单方提出的证明优先权的证据，不具有强制执行的效力，不能直接启动民事执行程序。 &&& 其次，《批复》规定的工程款优先受偿权的行使期限为工程竣工之日或约定竣工之日起六个月，其中“竣工之日”是指已完工的工程，而“约定竣工之日”是指未完工工程。对已完工工程来说，即使承包人在竣工之后马上行使工程款请求权，进入诉讼阶段，按民事诉讼法审理期限的规定，完成一审最多需要六个月，如果进行二审，还需要再加3个月。承包人如在诉讼阶段仅主张工程款债权而不主张优先受偿权，审判程序结束后到执行阶段再申请确认优先权时，肯定已超过六个月的行使期限，不能受到法律的保护。& &&& 鉴于此，笔者认为工程款优先受偿权不宜在执行中直接认定，应通过审判程序在判决中认定。强调优先权必须经判决确认，并不是说执行程序对保护工程款优先权无所作为，对经过生效裁判文书确认的工程款优先受偿权，进入执行阶段后，执行机构可以根据《合同法》及《批复》的规定予以确认，通过优先分配的方式实现承包人的优先权。 &&& 二、&工程款优先受偿权的行使期限问题 &&& 建设工程优先受偿权的行使期限存在的主要问题，是目前规定的优先受偿权的行使期限的起算时间不尽合理问题。 &&& 1、《合同法》第286条与《批复》对起算时间的规定是矛盾的。&&& &&& 《合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”按照该条规定，承包人可以行使工程款优先受偿权的起始时间应为：发包人未按合同约定时间履行付款义务，经承包人催告后，在承包人催告的合理期限内发包人仍未履行付款义务时。而最高院《批复》规定的行使期限的起算时间为“自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。 &&& 而在建设工程施工合同实际履行过程中，工程竣工后承包人首先要向发包人提交验收报告，然后发包人组织验收。验收通过后承包人再向发包人提交结算报告和结算资料，经发包人确认后发包人在一定期限内向承包人支付工程款。从建设工程施工合同实际履行的过程可以看出，工程竣工（完工）、验收、结算、付款期限届满是四个不同的时间阶段。 &&& 《批复》中规定的行使期限起算时间是竣工之日起（对已完工的工程而言）；而《合同法》第286条规定的行使期限起算时间是付款期限届满后，经承包人催告的合理期限届满时。由于《批复》和《合同法》对行使期限的起算时间规定不一致，必然导致在法律适用时出现争议。 &&& 2、最高院《批复》中规定的建设工程优先受偿权行使期限的起算时间为竣工之日为或合同约定的竣工之日起计算，不尽合理。 &&& 根据《合同法》第286条的规定，是付款期限届满后，经承包人催告的合理期限届满时，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以行使优先受偿权。依此理解，工程款优先受偿权行使的条件之一是发包人在合同约定的付款期限届满时未支付工程款，即承包人行使建设工程优先受偿权须具备的前提条件是承包人的债权须明确确定，这样才有发包人未按约定支付价款之说。 &&& 如前所述，建设工程通常要经过竣工、验收、结算之后才能付款，标的工程结算必须完成审核确定后才能付款，否则行使优先受偿权的条件就始终不能成就。而建设工程实际操作中，常常是工程已经竣工验收，承包方也依合同及时提交了结算报告和结算资料，但是发包人却迟迟不予审核确定，这必然导致承包人债权不明确，承包人行使建设工程优先受偿权的条件不成就。 &&& 而依据最高院《批复》：建设工程承包人行使优先受偿权期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，且六个月期间的法律性质是除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断或者延长的规定。这样往往造成在工程结算完毕后，承包人的优先受偿权也早已丧失。 &&& 即使在发包人不能及时审核确认工程结算价时，承包人就马上向人民法院提出诉讼，要求进行造价鉴定确认工程结算价，也无法确保六个月优先受偿权行使期限不逾期。因为法院一审审期为六个月，且此审期尚不包括造价鉴定的时间，在一审法院确定工程造价后，六个月的行使期限可能也早已超过，承包人的法定工程款优先受偿权也无法得以支持了。如果合同中约定的竣工到付款期限届满的期间超过六个月，更会出现行使优先权的条件具备时，行使期限已经届满，承包人无法行使优先权的情形，这种情形显然不利于对承包人权益的保护。 &&& 实践操作中的这一矛盾产生的根本原因是，最高院《批复》的规定是竣工之日起承包人即可行使优先权，而行使期限的起算时间必然早于行使条件具备之时。这一根本矛盾导致了实务操作中，承包人法定优先受偿权常常落空。 &&& 3、行使期限的起算时间应以工程款债权付款期限届满时为宜 &&& 首先，从优先权的性质来看，优先权是担保物权，其设立的目的是为了保证主债权工程款债权的实现。优先权能否开始行使，取决于主债权在履行期限届满后是否得到实现，因此，应当把优先权行使期限的起算时间，规定在主债权履行期限届满之日，也就是工程款付款期限届满时。目前我国《担保法》规定的抵押、质押、留置、保证等几项担保权的行使期限的起算时间，均规定在主债权履行期限届满未获实现之时。 &&& 其次，如果按照《合同法》第286条规定，在发包人未按约定支付工程款时，承包人先要经过催告程序才能行使优先权，在实践中就可能出现承包人在付款期限届满时先提起工程款债权之诉，然后待催告期限届满后再提起确认优先受偿权之诉的情形，需要通过两个诉讼分别实现工程款债权和优先权，这种作法显然不利于减少当事人讼累和节约司法资源。而把优先权行使期限的起算时间规定在工程款付款期限届满之时，使得承包人在主张工程款债权的同时即可主张工程款优先受偿权，两个诉请在同一诉讼中得以解决，这样可以达到减轻当事人诉累和节约司法资源的目的。 &&& 4、关于承包人向发包人“催告”支付工程款问题 &&& 《合同法》第286条规定，在发包人未按照约定支付工程款的情况下，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，在发包人逾期不支付时承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。《合同法》的这一规定显然是参照了《担保法》中留置权的行使程序，把承包人催告发包人支付工程款作为行使工程款优先权的前置程序，笔者认为这一规定不利于对承包人利益的保护。 &&& 首先，“催告”应采用书面形式还是口头形式？发包人对“催告”不签收时应如何处理？何为“合理期限”；合理期限是多长时间；“合理期限”是由承包人单方决定并在催告时告知发包人、还是由双方协商确定？这些问题在《合同法》第286条及《批复》中均未作出明确规定。在承包人主张优先权时，发包人完全可能以承包人没有催告或催告的付款期限不合理等理由进行抗辩，因此目前《合同法》中关于催告的规定显然不利于对承包人优先受偿权的保护。 &&& 其次，承包人行使工程款优先权必然与建设工程的抵押权人、商品房买受人等的利益发生矛盾，承包人不尽快行使优先权，就会影响其他权利人行使权利。在工程款付款期限届满之后，还要再给发包人一个“合理期限”，显然不利于尽快确定针对建设工程的各项债权的受偿顺序，保护其他债权人的利益。& &&& 为此笔者建议取消承包人向发包人催告这一前置程序，直接规定在发生发包人未按合同约定支付工程款的情形时，承包人即可直接行使工程款优先受偿权，使承包人和其他债权人的利益得到及时保护。& &&& 三、工程款优先受偿权行使的限制 &&&&工程款优先受偿权的行使存在诸多限制，例如：消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，优先受偿权不得对抗买受人；优先受偿的内容仅包括应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失（直接损失、间接损失和预期利益）等。在此笔者主要针对数个工程款优先受偿权之间的彼此限制浅谈如下意见。 &&& 一项建设工程中可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下，各承包人均应依法享有工程价款优先受偿权。但是关于受偿顺序、受偿比例如何确定，《合同法》第286条和最高院《批复》均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后，但其优先权产生的基础、指向的对象却是一致的，且作为工程价款的构成成分也是完全平等的，时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中，数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权，各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。 &&& 但是如果建设工程的施工发包人是与总承包人订立的总承包合同，总承包人又进行合法分包的，那么，根据合同相对性原理，只有总承包人才享有建设工程价款优先受偿权，分包人不能主张该优先权。因为建设工程价款优先受偿权的成立，须因合同之债而生，其权利义务的双方当事人为发包人与承包人，这也是建设工程承包人基于合同之债而对发包人所享有的一项法定权利。与发包人不存在建设工程合同关系的任何一方当事人，均无法享有基于合同之债而形成的优先受偿权。我国《建筑法》第29条第2款规定：“建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责，分包单位按照分包合同约定对总承包单位负责。”可见，在建设单位（发包人）与总承包人、总承包人与分包人之间存在两个独立的合同法律关系，发包人与分包人之间并不存在基于合同关系而直接形成的权利义务关系，发包人也就不会对分包人形成因迟延支付工程款而致的违约行为。因此，建设工程的分包人只能向总承包人主张合同之债，而不能就该债务对工程本身行使优先受偿权。 &&& 以上是笔者在处理有关建设工程施工合同纠纷实务过程中的感悟，建设工程价款优先受偿权司法实践中所遇到的难题，凸现了建设工程优先受偿权法律理论上的不成熟，也暴露了目前的立法及司法解释对优先权的规定过于笼统和片面，这必然导致在建设工程优先受偿权问题上不同的理解及各地法院的不同做法。因此为使建设工程价款优先受偿权制度能够真正付诸实施，切实保护承包人的合法权益，只有最高院法释（2002）16号批复还远远不够，还需进一步在制度层面加以完善明确，以减少司法的分歧，统一司法尺度。随着我国城乡统筹的推进，解决好建设工程纠纷是改革迫切的需要。理论与实践不断碰撞和升华，相信建设工程价款优先受偿权制度将日趋成熟完善。
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[合同纠纷]如何行使工程款优先受偿权，保障施工方合法权利实现
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深圳仲裁委员会
[2008]深仲裁字第**号&
仲裁员: 刘****&&&
二00八年六月十日&&
仲裁庭秘书:陈****&
第一申请人: ****集团有限公司东莞分公司
委托代理人:王芬& 广东品然律师事务所律师
第二申请人:魏**身份证号码: ****************
委托代理人:王芬& 广东品然律师事务所律师
被申请人:东莞市****房地产开发有限公司
法定代表人:王**& 董事长
深圳仲裁委员会根据申请人与被申请人于2008年5月S日签订了《以房屋抵债协议书》中的仲裁条款和两申请人的仲裁申请，于2008年6月6日受理了上述当事人之间前述协议书争议一案(受案号:深仲受字[[2008]第**号)。
本案的审理程序适用2008色1月1日起施行的《深圳仲裁委员会仲裁规则》。
两申请人与被申请人当事人共同选定刘彦甫为伸裁员书面审理本案。被申请人放弃答辩期，承担本案仲裁费2008车6月6日，刘****仲裁员成立本案仲裁庭。
仲裁庭对平案进行了书面审理并作出裁决，现将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下:
案情：申请人称:
第一申请人为被申请人位于东莞市****镇&********&项目进行建筑工程施工。2005年10月至2008年4月26日期间，****集团有限公司授权第一申请人与被申请人分别签订了****二期主体工程总承包的《建设工程施工合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《关于****二期工程备忘录》、《关于****二期工程备忘录二》、《****二期室外管网工程施工合同》、《补充协议三》等一系列合同。2006年5月29日，东莞市建设局为该项工程签发了《建筑工程施工许可证》，明确甲铁建工集团有限公司为该项工程的合法总承包商，承建8-27座及地下一层施工工程。截至2008年4月25日，被申请人应向第一申请人支付的工程款为12000万元。被申请人实际支付了7230万元，尚欠4770万元加之，第一申请人为中请人完成****二期工程各组团电梯厅的装饰装磺工程，被申请人拖久的工程款，停工损失、材料及人工补偿，上述各项总计后，被申请人确认尚欠6804万元人民币工程款。为此，第一申请人与被中请人于2008兰4月26日签订了《****二期主体工程补充协议三》。约定被申请人拖欠工程款6804万元人民币，被申请人在《****二期主体工程补充协议三》签订三日内支付300万元人民币给第一由请人。否则将&****&项目物业(该项目的商品房销售许可证号为****东莞房屋预证字第****号)折抵工程款。《****二期主体工程补充协议三》签订后，被申请人没有依约又付300万元工程款，经协商，两申请人与被申请人于2008年5月5日签订了《以房屋抵债协议书》。约定将&****&项目共计128套房屋(具体房号详见《以房屋抵债协议书》约定的抵债房屋清单)抵工程款65, 841,384余额2, 198, 616元人民币由被申请人另行清偿。同时三方约定被申请人应在签订《以房屋抵债协议书》后二日内将抵债房屋交付给第二申请人，并在第二申请人提出办理房屋产权转移登记手续要求五日内办理产权转移登记。2008年5月8日中请人将该128套房屋交付给第二申请人，但一直拖延办理房屋产权登记手续。在第二申请人提出办理房屋产权登记的书面要求，强烈要求被申请人履行合同义务的情况下，被申请人才通过东莞市房地产销售网上交易系统将该128套房屋预登记在第二申请人名下，但拒绝办理进一步的转移登记手续。
根据《由华人民共和国合同法》及最高人民法院相关司法解释。建设工程施工单位的工程款有优先受偿的权利。鉴于此，根据申请人与被中请人签订的《以房屋抵工程款债务协议书》第二条第2, 3, 4款，第六条的约定，提请仲裁，请求裁决:
1、确认第一申请人在被申请人开发的&****&房地产项目上有6804万元人民币工程款的优先受偿权;
2、确认两申请人为实现前项优先受偿权与被申请人于2008签订的《以房屋抵债协议书》合法有效;年5月5日
3、裁令位于东莞常平镇&****&楼盘共128套房屋(具体房号详见本甲请书后附的抵债房屋清单)产权归第二申请人所有。
4、裁令被申请人在五日内配合将上述房屋产权办理转移登记到第二申请人名下或下第二申请人指定的人的名下;
5、仲裁费由被申请人承担。
抵债房屋清单被申请人没有答辩。
仲裁庭审理查明:
2006，第一申请人与被申请人签订了一份《建设工程施工合同》，约定由第一申请人承建东莞市****镇的****工程二期，工程内容:框剪结构、地下室1层、地上11-16层、建筑面积83000平方米，工程款暂定价8300万元。年1月6日
2006。东莞市建设局颁发了14份《建设工程施工许可证》，建设单位为被申请人，施工单位为****集团有限公司，工程名称分别为****第二期(商住楼)、框剪十二层8座、9座、10座、11座、12座、15-18座、19座、20座、21座、22座、23,25座连体、26-27座连体，框剪十六层13座，第二期地下室。年5月29日
2008，广东****建筑工程造价司法鉴定所做出粤丰****所鉴字[2008]第****号《东莞常平****二期工程造价鉴定意见书》。该鉴定书对****二期工程的造价的鉴定结论为人民币:元。年5月4日
2008年5月S日，被申请人(甲方)与第一申请人(乙方)、第二申请人(丙方)签订了一份《以房屋抵债协议书》，内容如下：
&根据甲乙双方签订的《****二期主体工程补充协议毛》，现因甲方资金周转闲难，无为支付协议约定的应付乙方各项工程款，为使该建设项目能尽快复工，减少各方损失，确保项目顺利进行现经双方协商，双方同意用****物业折抵工程款，并达成以下协议:
一、根据上述《****二期主体工程补充协议三》的约定，甲方应支付乙方的款项合计为人民币6804万元。
二、双方同意甲方以物业折抵的方式支付乙方工程款的价格按照人民币3800元/平方米计算，应折抵的物业面积为1790平方米，折合人民币:6804万元，大写:陆仟捌佰零肆万元整，现暂折抵面积为17326.58平方米，折合价格为人民币65, 841, 384元，具体详见本协议附件。
以上抵债房屋的实际建筑面积以国土局或房管局测量的面积为准，不足或超出部分由双方退补差额。
三、甲、乙、丙三方同意。甲方按乙、丙方要求，配合将土述抵债物业的产权办理在乙方指定的丙方的名下。
四、相关约定
1、甲方保证对按本协议抵偿给乙方的上述商品房合法拥有所有权及处分权，并保证未被抵押、查封。
2、本协议书签订后两日内，上述抵债房屋按三方的约定方式完成交接手续后，甲方按乙、丙方的要求在五日内将上述抵债物业的产权登记在丙方的名下。(包括但不限于自用、出租、转让、抵押等)。
3、丙方有权在甲乙丙三方在约定的期限四，要求甲方配合办理房屋产权转移登记手续。丙方也可用书面方式委托甲方与第三人签订购房合同，办理房屋产权登记手续。
4、在丙方或丙方指定的第三人向甲方提出办理房屋产权转移登记手续要求的五日后，如甲方拒绝或不配合办理，丙方有权立即通过仲裁等法律途径将上述抵债房屋的所有权予以确认，甲方配合乙、丙方通过仲裁等法律途径将上述抵债房屋的所有权确认予丙方后，应视为甲方对乙方的上述抵债行为如期履行。
5、在甲方按乙方要求配合丙方或丙方指定的第三人办理完结上述抵债房屋的产权转移登记。或丙方指定的第三人通过仲裁等法律途径对上述抵债房屋产权予以确认后，甲乙双方确定本协议约定的人民币65, 841, 384元债权债务关系归于消灭，余额人民币2, 198, 616元由甲方向乙方另行清偿。
6、如因甲方原因，造成项目竣工迟延或不能竣工验收，及/或不能办理上述抵债房屋的房地产证，由此产生的违约责任由甲乙丙三方另行协商，协商不成，各方另寻法律途径解决。
五、房屋处置
1.在丙方自用房屋时，甲方应配合将房地产权证办理至丙方名下;
2、在丙方的要求下，甲方应配合将丙方的房产部分或全部办理到丙方或丙方指定的第三人名下;
3.甲乙双方确认:在本协议约定的物业在国家相关部门办理产权登记为丙方或丙方指定的第三人时，所发生的所有相关税、费由甲方承担。
4.自本协议签订之日起，丙方可委托甲方或其他单位和个人销售抵债的房屋。不管丙方以何种方式处理房屋，甲方都应配合办理相关手续，甲方应根据丙方或丙万指定的第三人的要求，办理相应一切手续(包括但不限于签订预售合同、办理房地产权证等)。
六、本协议在履行过程中如发生任何争议，双方约定由深圳仲裁委员会裁决。&
2008，被申请人与第二申请人签署了《房屋及钥匙交接清单》，双万确认，被申请人已将《以房屋抵债协议书》中涉及的128套房屋及钥匙交予第二申请人。年5月5日
2008、29日，被申请人与第二申请人就抵债房屋分别签订了《商品房买卖合同》，买方为第二申请人，卖方为被申请人。年5月28日
2007，东莞市建设局向被申请人发出了《商品房预售许可证》，有效期自2007至2009。预售房屋栋号及层数:第二期(商住楼)8, 9,10,11,12, 15, 18, 19, 20, 21, 22座/12层;13座/16层。年11月1日年11月2日年11月2日
申请人提交了一份东莞市房地产交易所于2008年6月3日出具一份《查询回复》，内容是:&经本所在公共信息网查核，所附清单提供之房号已销售，并没有法院的查封状态。&《查询回复》所附清单中的128套房屋号码与两申请人与被申请人协商抵债的房屋号码相同。
仲裁庭意见
仲裁庭认为，首先，根据第一申请人与被申请人于2006年1月6日签订的《建设工程施工合同》。双方已形成了有关建筑工程方面的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款若干问题的批复》第四条的规定，申请人就其应收工程款，从其为被申请人建设的工程自竣工验收之日起的6个月内享有优先受偿权其次，第一申请人为实现其优先受偿权，与第二申请人和被申请人于2008年5月5日签订的《以房屋债协议书》和《房屋及钥匙交接清单》，是双方的真实意息表示，未违反法律规定，属于有效协议。三方在协议书中对各自债权、债务的处理，属于合法地处分自己民事权利和义务，仲裁庭予以确认。两申请人的仲裁请求成立，仲裁庭予以支持。仲裁费由被申请人承担。
仲裁庭裁决如下:
一、第一申请人在其为被申请人建设的东莞市****镇&****&房地产项目，有工程款人民币68, 040, 000元的优先受偿权;
二、第一申请人为实现前项优先受偿权与被甲请人和第二申请人于2008年5月5日签订的《以房屋债协议书》有效;
三、东莞市常平镇****第二期的房产共128套房屋归第二申请人所有，具体房号如下:
四、被申请人在本裁决书作出之日起5日内依法协助第二
申请人将上述房屋产权转移登记到第二申请人名下或第一申请人指定的人的名下;
五、本案仲裁费339213元，由被申请人负担。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力
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